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中海拿下万泉寺，二环100平小户型能期待吗？

楼市 2024-12-11 18:10 北京

对万泉寺/西南郊区冷库地块感兴趣，加微信maoduidui03进群关注。

今天是个好日子，鸽了一年的万泉寺地块，终于卖了。

猫子又又又又又预测对了！

中海北京以110.54亿元摘得

楼面价约6.2万/平。

没有销售指导价，开发商有定价自由。

丰台区进账100多个小目标，卖一块顶三块！

对万泉寺新房感兴趣的宝子，加微takanpan01进群关注，备注：“丽泽”。

01

万泉寺价格猜测

万泉寺位置好啊，南2-3环，西北方向直线距离500米就是丽泽商务区，丰台核心地段，王中王。

地块不限价，开发商自主决定卖多少钱。

但也不是卖多少钱都行，既要考虑利润，又要考虑市场和销售速度。

简单来说，卖多少钱购房者愿意买？

参考附近的新房成交情况，市场行情会在11-12万/平之间。

万泉寺地块之前有三个新盘，端礼著、北京悦府、北京瑞府，接近清盘状态。

北侧是「端礼著」，2022年6月份开盘，一共406套，109-180㎡三居四居户型。

截至12月12日，网签362套，去化率约89%，成交均价11万/平左右。

这个盘最近有清退，总价1300-1900万，感兴趣可以私信她姐，takanpan01咨询。

有宝子会好奇，开盘这么久了，为什么还能有清退？

想知道也可以找小助理了解～

东侧亚林西的「北京悦府」，户型111-199㎡三居四居，一共639套房。

截至12月12日，目前累计网签604套，去化率94%，成交均价11万/㎡。

南侧西南郊冷库新地旁的「北京瑞府」，一共550套房，130-194㎡三居四居户型。

目前网签534套，去化率97%，成交均价9.8万/平；

但是，但是，当下市场不如往昔，但端礼著和北京悦府成交价是万泉寺地块售价的均价，北京瑞府是万泉寺地块价格下限。

参考成本，6万左右的地价，再加3万的成本，卖9万也是不亏钱的

如果卖11万多，是有可能做更好产品。

如果卖9万，那中海就是大好人啊。

二环，9万的价格，这诱惑对买房人来说真的比湿身美女都大。

02

建议海子学功德寺，做小户型

抢收客户，快跑

中海拿了这块地，又是城市核心位置。

第一个想到的产品系就是“藏峰系”，也有可能做“玖序”系的高端豪宅。

万泉寺占地规模6.37公顷，地上建筑规模约17.83万平方米，面积差大。

纯宅地，容积率2.8，控高80米。

参照周边新房市场，估计130-150平起，到250平左右，总高20多层大改善。

我猜类似于丰和叁号院和甲三号院，大面积铝板外立面+玻璃幕墙。

大概率有阳台，前凸后翘。

这也不难猜，我觉得一直关注北京新房的粉丝也会这么想。

2024年，中海在北京有很多新盘，但鲜有叫好又叫座的产品。

曾经最会做产品创新的海子已消失许久，流水线的户型，同质化的装修风格，有点审美疲劳。

明年新房市场产品内卷会非常残暴，卷大阳台、卷满配精装、卷会所快不够用了。

万泉寺地块是城南最好的新房地段之一，城南最有实力跟海淀新房抗衡的板块。

不过，地段好，也需要好产品，尤其南边新房这么卷。

希望中海这次在万泉寺的产品设计，可以多用点心，能够有新突破，

起码不能比东铁营金茂「璞逸丰宜」差呀～

海子今年在丰台去化一般（不怪海子，真的是市场不行，客户不给力），万泉寺新项目想要开盘快跑

要另辟思路，可以采取低总价策略，抢收一波。

现在市场，刚需豪宅化，豪宅钢渣化

万泉寺楼面价6万多，卖9万就能回本

如果海子能豁出去，做100平左右的小户型，开盘卖9万

跟功德寺学做功德

总价不到1000万买二环核心地段，太香了啊

大家可以冲了！！

海子业绩有了，明年销冠提前预定

03

万泉寺有2个不利因素，也简单提一下

1、万泉寺地块免不了带有丰台特色火车道。最南侧有两条铁路，一个永丰线和京沪线，分别开往北京西站和北京南站。

2、万泉寺地块内有一块家族墓地的祭祀台基遗迹，根据土拍文件要求，必须保留，劝退部分介意的买家。

04

西南郊冷库还会尾追万泉寺

丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目已经预公告。

起始交易40.08亿元，建筑控制规模 ≤ 69104平，起拍楼面价5.8万/平。

该地块目前已经全面实现“场干地净”拆除建筑物面积约3万平方米，全部进行绿网苫盖。

西郊冷库地块距离万泉寺也没多远。楼面价还比万泉寺便宜，依然不限价，所以万泉寺想快跑回笼资金，小户型真的可以考虑啊啊啊啊啊~

对万泉寺/西南郊区冷库地块感兴趣，加微信maoduidui03进群关注。

京楼猫怼怼

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