500-800万的价格区间，是我们家成交粉丝主力价格段。
这个价格段北京新房也非常多，挑出一些老盘、坑盘、不顺眼的，汇总81个新盘的优缺点，以及带客户过程中，发现的风险点（都是一些敏感的，不可以公开说的事情，比如定金周期，交付减配风险，WQ风险等等做了总结）。有需要联系助理maoduidui03获取，猫叔看房团粉丝，首次领取免费。![]()
接下来，我们来一一说下总价500-800万，每个区域买房指南。前方高能预警，打算在海淀买房要小心了，警惕新房踩踏风险！海淀这个吝啬鬼大转性，也开始大方卖地，位置一个比一个好。今年大牛坊，永丰南，功德寺，3个板块出让了6块地。不过，海淀购买力再强，短时间上新大量新房，去化也不容易。粗略算一下，大牛坊+永丰南+功德寺，大约3000多套新房。预算800万以内，除了在售富华里，还有大牛坊，上车海淀三居机会来了。
但是如果大牛坊价格超过8万5，性价比不高，买入就要慎重。位置好，先跑；位置弱，再考虑拼产品，产品不行再拼价格。关注海淀功德寺、朱房村、永丰南、大牛坊、田村等新房消息，加微信maoduidui03进群聊～
500-800万价格段，朝阳可看的最多，共14个，随便挑1、东坝，北熙区的二期和四期，有80平左右两居，600多万拿下。朝阳为数不多低总价上车的准地铁盘，买入门槛对刚需友好。2、十八里店，可以长期关注，金隅新盘「北京隅·东序」，95、99平三居，总价750多万，适合刚需改善家庭。但房源很少，并且北向次卧十分逼仄，一个9平，一个才6.8平，要是三代同堂，老人孩子住都挺委屈的。
一个紧邻6号线褡裢坡地铁站，一个在黄渠地铁站南侧，步行距离700多米，都是地铁盘，位置很好，配套成熟。参考「保利·和光煦境」和「玺悦朝阳」，可能会有少量100平以内小户型，总价控制到800万以下，适合刚改上车，不着急买房可以等等。
首先从板块比，东坝中区大饼烙得太慢，规划地铁3号线楼梓庄桥西站兑现比较久。其次这个盘卖到了现房，交付很一般。7、8万的价格贵了，降价到6万开头房源可以考虑，房子已经是现房了，你也不用担心它减配。我们带粉丝看房，习惯到工地实地考察，结果很多粉丝看完心哇哇凉，知道城市界面比较差，但还是刷新对朝阳的认知。后续小红门还有多宗新地要供应，想买这里，不妨多对比，未来新房多了，再修修路，环境没准能改善。总价500-800万的，丰台可看新房更多，有10个盘。并且丰台大部分新房，环线好，有地铁，产品中上等，得房率高，价格还便宜，动不动就直降百万，这谁经得住诱惑～1、大瓦窑「中建·和颂九里」的111平三居，指导价8万3，优惠后最低单价6开头，总价700多万，综合性价比很好。西四环，有洋房，南阳台北设备平台，得房率不用担心，同环线同价格基本无竞品。2、新宫「森与天成」，南四环，双地铁，周围配套成熟，地段优势明显。缺点也挺突出的，祖传的垃圾户型，价格产品不匹配，去年开盘后去化一直很惨。从10月份到现在，卖得非常火爆，周末看房都排队了。![]()
86平三居，东西朝向，北方人接受程度不高，但降得多，成交价不到600万。房价高，钱包少的情况下，有人愿意买单。这个盘整体产品偏刚需刚改，因此我们一直建议粉丝，总价800万以内可以考虑，800万以上不太推荐，不如等等新宫醋厂。
新宫地铁口，位置很好，据说是发子有意，做璟院二期，指导价8万3目前市场情况，我们预计开盘价7开头，如果做100平左右户型，总价有望控制在800万以内。4、羊坊板块「招商·臻园 」，丰台产品之光，鸡屁股上的夜明珠。建发的“大门”，中建一局的“园林”，招商的会所，都出圈了。臻园的实景会所展示呈现效果的确不错，业主可以在会所搓麻将，喝茶，游泳，健身，生活美滋滋～若是买房看重未来区域成长性和房价上升，这里不合适。5、青塔「熙华台 」，关注度最高的硬伤房，去化超预期，网签达70%，主要购买力来自海淀。98平三居，位置最差，但价格比开盘便宜了，孩子喜欢看大火车能考虑。石景山买新房，地铁和成熟商业配套都要有，性价比还要高，首推苹果园板块的「越秀·天玥」现房。98-104-115平三居，很适合刚需家庭改善居住环境。户型跟现在很多项目相比，是差一些，但得房率不错，交房早。![]()
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「越秀·星樾」现房，90多平小三居，总价低，房源少，客户多，这个要抢。108平三居、127平四居，得房率高，总价低，朱辛庄性价比之王。「中海寰宇未来」，昌平粉丝一边骂它价格贵，一边哐哐买，目前网签量过半，现在它狂了！北京新房普遍降价，它不降反涨，最近我们粉丝看房，同户型比之前贵了20多万。不是互联网裁员，不是码农降薪，不是有钱人少了嘛，到底是谁，还冲到售楼处买房？？还有高教园「梧桐星宸」，99平三居，剩余房源不多，想买的要抓紧了。这个盘没挑到好楼层也不要着急，可以等昌平小沙河越秀新项目。稀缺洋房产品，指导价6.6万/平，不过面粉价格够低，户型面积也不大，总价一定很惊喜。昌平绝大部分新房在未来科学城西区，昌平未来科学城东区的「北京国贤府」一枝独秀。国贤府的产品毋庸置疑，昌平新房天花板，125平四居，总价只要640多万，未来小沙河新房可以跟它pk。有不少粉丝来咨询我们这个盘怎么样，主要担心未来二手房出手价格。事实上，这个板块二手房价格确实难以达到预期，不过国贤府产品也确实好，在买房人越来越注重产品趋势下，国贤府的产品优势可以弥补区域短板。年关将至，各大开发商正在准备发年度财报，为了数据好看，领导过好年，一线销量肯定要冲一冲。我们大胆猜测，年底西红门还有捡漏的机会，想买房的宝子时刻准备着。加小助理微信maoduidui03进群，有特价房我们第一时间群通知～930新政后，大兴「京玺」热度很高，甚至超过了西红门。500-600万能买到111-120平四居，得房率高，大阳台，对刚需刚改家庭来说，逃不过价格真香定律。
京玺之前隐蔽的问题，目前已经解决了，不过我对项目交付不太看好，邻居「逸境」就是例子。建议买这个盘的宝子，降低交房预期。北神树「北京润府」，99平和109平三居，优惠后540-650万左右，对比之前优惠了不少，实体会所也盖好了，单价5开头，值得买入。![]()
并且这个盘把买房人最关心的衣食住行配套都安排好了。17号线北神树站+北京亦庄万象汇+北师大附中12年制经开学校近期，北师大附中12年制经开学校的建设招标方案核准通过，预计投资8个亿，距离学校建成又推进了一步。不出所料，这块地期房指导价7.7万/平，现房指导价7.9万/平，浮动价差5%。希望拿地开发商识时务，做一些100平左右户型，总价在800万以内，既难出货快跑，改善买家也开心上车。![]()
顺义500-800万新房，主要集中在后沙峪和老城区。这两个板块房价，买房逻辑，和客群气质有明显的区别。它的主要客群来自工作在市区朝阳、海淀等地，中高收入群体多；洋气的生活方式，偏国际化的社区氛围、相对统一的圈层更符合这群人对居住品质的要求。500-800万买后沙峪，先去看下「建发·观云」的现房，133-135平四居，总价750万左右。
顺义老城区都在东六环外，区域发展和配套没有后沙峪好。但老城区土著也不会考虑去后沙峪买房，一是价格因素，二是生活习惯。在顺义老街坊眼里，老城区才代表顺义，后沙峪在他们眼里是原来都是郊区！虽然后沙峪和老城区房价有差距，老城区新房产品力，丝毫不弱。你看「璞瑅润府」，总价500-700万，入手120-160多平大四居，价格亲民，大阳台+会所，住在这里，你家亲戚来串门，倍有面子！但通州好房子的太少了，同样是近郊，跟顺义比，新房产品力差了两个时代。矮子里找大个，物资学院都是通州必看板块，90-100平左右三居，最适合刚需一步到位。东小马「招商·璀璨公元」是通州必看新房，89-140平三居四居，总价800万以内，跟臻园一样，会所加分，让通州老街坊开眼了。物资学院、东小马新房看腻了，不妨等地铁1号线（八通线）两个新地块。指导价都是6万2，建面不大，肯定会有小户型，开盘价5万多，交个朋友，500万多能拿下100平左右三居。两个项目都是地铁盘，临近地铁八通线，不用换乘，直达国贸、王府井、西单，早高峰上班还有座。剩下门头沟、房山没啥可说的
性价比第一，太贵别买。
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