它的地块有史以来的，以从未有过的方式遭到了开发商的嫌弃。下面，我们一起来回顾2024年过去9个月北京土拍市场发生了什么随着新一轮政策落地，剩下3个月，清冷的北京土拍市场是否回暖？![]()
本来大家对海淀功德寺地块指导价的预期普遍在12-13万其实你看海淀的一些次新二手，今年的跌幅普遍在15%-20%。再对比去年12万的预期，今年10.5万的指导价，也就能理解了。猫子最新了解的消息是，功德寺海开会参与拿地，但是海开更倾向于后续的朱房村地块，拿功德寺意向不强。另外还有五家在密切关注这宗地。问了下几家开发商户型的强排方案，基本都是小高+洋房，户型面积150-180-200-220-270，还有少量110-120变异户型。扫码加小助理微信maoduidui03，备注功德寺+买房预算，可进群～海淀功德寺算是市场的宠儿，讨论声音也多，脸面能保住。要说通州的新房上半年成交还可以，尤其物资学院的两个新房项目热度很高。继宋庄6023、6028地块（目前的建投国贸·瑨上项目）后，历经10个月后，才迎来一次土拍成交。9月27号，北京城建以15.96亿的底价，拿下了宋庄6008、6015地块。![]()
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关注通州土拍的小伙伴知道，这宗地早在4月份就进入了用地预申请清单，但流拍了。这次起拍价降低了1.5个亿，才最终由北京城建托底成交。![]()
东侧是金地北京壹街区，已经快交房了。
去年10月18日由山西建投以13.04亿拿下，后来厦门国贸又加入。
面积段在62平-139平，精装低密，花园洋房，中央空调免费送![]()
从4.7万指导价，一路降至3.8万
截止到9月28号，成交21套，去化不足4%
永顺镇地块，再次流拍
宋庄土拍虽然悬，好歹地有开发商接盘了。
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通州区永顺地块出让2宗住宅用地+多功能用地，地块面积不大。二是兄弟项目的流速实在惨了点，严重影响了开发商拿地热情。指导价5.5万/平，面积52-115平一居到四居。新政后，通州买房要求与全市统一，彻底卸下了购房资质的束缚。接下来，会不会有开发商大胆去拿永顺这块地，我们持续关注。
通州梨园镇6001地块和土桥6025地块，都挂牌了地块位置很不错，1号线通勤，朝阳国贸、王府井周边上班，有通勤的宝子可以考虑一下～
关于通州，我们做过区域及板块分析报告，想领取报告或者想了解更多通州消息，扫码加微信maoduidui03，备注通州。除了通州外，猫子特别看好的石景山黄庄村地块也黄了。
黄庄村地块是这两年北京第一宗流拍的五环内住宅用地。![]()
北临莲石东路，北侧的远洋山水小区，目前二手房挂牌价约6.9万/㎡左右。一是临近莲石东路和京广高速铁路，噪音肯定避免不了；二是石景山大量的新房库存，下游古城南新开盘的有长安源境、长安玖章等，竞争激烈，但市场热度，楼盘去化不及预期，市场热度一般，开发商信心不足。![]()
丰台今年预计供应21宗地块儿，其中规划住宅建筑面积超过156万平，意味着未来要推出1万多套房子。04
流拍不断原因
半个月内，北京土拍市场先后2宗地流拍，一宗土地延期。造成这种情况，是因为去年市场还相对热的时候，很多开发商没有想清楚，屁股决定脑袋，疯狂拿一些素质不太好的土地。像南苑、羊坊、殡仪馆板块等，当时开发商有钱，市场也有热度，总有人愿意买单。当下市场行情走低，加上本身地块素质差，导致市场上不少盘去化艰难。新房打折、买房人信心不足、开发商卖不动房、回款慢拿地动力低，恶劣的形势传导到一级土拍市场。现在北京市场就算有好的地块出让，开发商也不敢拿了。9月30日晚，北京市规划和自然资源委员会网站发布了“2024年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”。
一共有9宗地，土地面积约39公顷，建筑规模约96万平方米
其中朝阳区这次是供地大户，推出了4宗土地
丰台区3宗
东城区、经济技术开发区各1宗
清单内项目将于2024年10月31日前供应
有开发商报名拿地，土地会被激活上架拍卖
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对这块地感兴趣的宝子，加微maoduidui03进群关注，备注：内城。![]()
不过东南侧紧行政办公用地，临近低楼层采光会有一定影响地块容积率2.8，占地面积2.79万平，建筑面积7.8万平。![]()
加上北京宸园600多户，一共1000户供应，数量不少。
未来该区域库存多，总价高，短时间难消化，会不会重蹈覆辙，变成下一个崔各庄，我们一起持续关注一下。这个盘我们正在组织团购，感兴趣的宝子加微信maoduidui03安排一对一带看，成交有大额购房补贴。![]()
朝阳另外三块地分别位于小红门、十八里店、三间房。
小红门9号地，地块条件要比之前「星光城」好，在一个重新规划的组团范围，指导价预计8万/平，涨价概率不大。
周边城市界面一般，最大的优势是朝阳东南三环位置，距离地铁10号线分钟寺站更近一些，适合城六区环线控。
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十八里店，这块地一共三部分组成，住宅、商业和幼儿园有地。
带2块商业用地，总价不会低，开发商还要有开发商业地产的经验。
符合条件的开发商不多，华润、中海、龙湖、大悦城等、金隅也能做。
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旁边686地块也是金隅今年拿的，之前传闻联合大金一起做，后来小金想把产品做大，大金觉得不妥，自己准备拿东铁营，这事没成。
如果金隅又拿十八里店，那么这个板块不如改叫金隅城。
目前十八里店的新房销售速度再次疲软。
老盘+新地的库存加一起，数量可观
新地如果8万的价格，短期看肯定是贵了，性价比不高
能不能买，要看产品，100-150平左右功能型三居四居最好
希望打算拿地的开发商听劝，千万不要做傻大户型，真的受众有限，金隅123期极品户型已经吸了一波。
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好消息，北京四批次供地，醋厂地块重新捯饬一下上架了。![]()
这么做也是无奈之举。
去年开盘的「建发·璟院」，卖得不错，现在是清盘状态，网签均价为7.97万/平。
地块北侧约300米新宫地铁站，地铁4号线+19号线，有临铁优势![]()
晴翠大甩卖，新地来抢客
丰台区北宫镇张郭庄村棚改项目6028、6029地块，一块住宅和一块商业用地。
位置在14号线张郭庄站以南，距离地铁约400多米，位置不错。
张郭庄站是双地铁，1号支线也经过这里，可到石景山、海淀。
旁边熙悦晴翠户型产品一般，很影响销售速度。
虽然新政来了，释放了一波购买力，不过现在新房市场内卷，还会持续，尤其丰台。
希望未来拿这块地开发商能够做好产品，不然会步入熙悦晴翠的后尘。
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说到熙悦晴翠，目前还有一半房源没卖
指导价6万8
新政前，靠超低特价房，4万出头去化了一波。
现在新政来了，开发商要抓住机会呀
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亦庄X24来了，招商玺快凉透了
这块地在亦庄河西，一宗住宅、教育和商服用地
住宅地块很方正。
这块地7月份我们也爆料过，可以戳
亦庄河西上X24新地，恐怕对招商玺造成冲击
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X24地块也是亦庄首个“好房子”模式试点。
这意味着X24地块将突破限制，有开放大阳台。
喜欢大阳台的宝子可以期待一下
招商玺加油跑呀
好日子不多了
关注亦庄X24地块，加小助理微信maoduidui03进“亦庄河西”群聊。
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