网签备案对商品房买卖合同效力的影响——评（2023）最高法民终333号判决书

文摘 2024-10-21 10:42 江苏

当前商品房买卖市场，网签与备案是必经流程，这一方面是为规范商品房买卖市场保护消费者权益，另一方面也是为保障国家税收等。不仅新房买卖如此操作，二手房买卖进行网签登记也成为普遍做法。

但因种种原因，开发商与消费者未能按照规定的网签备案程序签署房屋买卖合同的也屡见不鲜，通常是开发商违规销售所致，如工抵房屋销售、预收款私下收取不进入监管账户等，在当前各地限购政策逐渐松动以至于取消之时，因购房资格限制未能履行正常的网签备案手续已不多见，但在部分一线城市还存在这一特殊情况。

关于未能进行网签备案的商品房买卖合同效力，原则上不应加以否认，因“网签备案”并非可导致合同无效的法律强制规定，但在面对执行案件第三方之时，这一合同能否成为消费者保有商品房的依据就将大打折扣。

不同地区对这一细节问题把握力度不尽相同，最高院最近发布的一则判决显示了支持未网签备案合同合同的思路。

在本案中，2011年11月4日，华屹某公司与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融资产甘肃分公司）签订《抵押合同》，华屹某公司将位于甘肃省永靖县古城新区××路××小区的楼房抵押给华融资产甘肃分公司，并办理了抵押登记。2014年11月27日，华融资产甘肃分公司将华屹某公司等诉至一审法院，要求华屹某公司等偿还债务重组本金9400万元及其他费用。一审法院作出（2014）甘民二初字第61号民事判决，判令华屹某公司向华融资产甘肃分公司偿还债务重组本金9400万元及其他费用。华屹某公司不服，上诉至本院。本院作出（2016）最高法民终84号民事调解书，最终确认华屹某公司向华融资产甘肃分公司偿还9400万元，若华屹某公司不能按时履行付款义务，则华融资产甘肃分公司享有对位于甘肃省永靖县古城新区××小区××商铺××.54平方米、土地101462.5平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。案涉房屋属上述抵押财产。因华屹某公司未履行生效法律文书确定的还款义务，华融资产甘肃分公司申请法院强制执行，一审法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定，2016年7月22日，一审法院向永靖县房地产管理局发出（2016）甘执33-1号《协助执行通知书》，查封了抵押财产。案件执行过程中，案外人赵某胜向一审法院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。一审法院作出（2021）甘执异110号执行裁定书，驳回赵某胜的异议请求。赵某胜遂提起本案案外人执行异议之诉。

还查明，2016年，华融资产甘肃分公司将其享有的对华屹某公司的全部债权转让给东方资产某分公司。一审法院于2019年3月5日作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，变更东方资产某分公司为执行案件中的申请执行人。

一审法院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议焦点为：赵某胜就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据已生效法律文书，东方资产某分公司对诉争执行标的享有抵押权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）（以下简称《会议纪要》）第126条关于“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”之规定，结合本案事实，赵某胜如欲排除对执行标的强制执行，必须属于上述《会议纪要》第125条规定中的商品房消费者，进而才能适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行判断。一审法院认为，赵某胜与房地产开发企业华屹某公司签订《商品房买卖合同》，并已提交证据证明与其家庭成员名下再无其他可供居住的房屋，赵某胜属于商品房消费者。

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照上述三项条件，一审法院认为，首先，赵某胜在人民法院查封前于2016年5月10日与华屹某公司签订了《商品房买卖合同》，东方资产某分公司虽认为该份合同日期为倒签，但无证据证实，且是否在行政部门备案登记并不影响合同效力，故该抗辩理由不能成立。赵某胜签订的合同符合上述规定的第一项条件。其次，永靖县不动产登记事务中心出具的《不动产登记信息查询结果》显示赵某胜及其家庭成员名下无其他房产，该事实符合上述规定的第二项条件。再次，华屹某公司向赵某胜出具的收款收据，证实赵某胜已付清房款，该事实符合上述规定的第三项条件。

综上，赵某胜符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，其享有的消费者的权利优于东方资产某分公司的抵押权。赵某胜的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项的规定，判决：不得执行甘肃省永靖县古城新区房屋。案件受理费100元，由东方资产某分公司负担。

二审期间，赵某胜依法提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。赵某胜提交不动产登记查询结果一份，拟证明其妻子吴登菊名下无房产，东方资产某分公司、华屹某公司均对上述证据三性及证明目的无异议。

本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，本案争议焦点为：赵某胜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

在东方资产某分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，赵某胜具备《执行异议和复议规定》中规定的相应条件，则可排除案涉房屋的执行。一审法院依据《会议纪要》（法释﹝2019﹞254号）第125条规定，结合赵某胜与房地产开发企业华屹某公司签订《商品房买卖合同》，赵某胜缴纳维修基金并实际入住，赵某胜名下再无其他可供居住的房屋的事实，认定赵某胜商品房消费者身份，具有事实和法律依据。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，赵某胜欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产某分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：

首先，华屹某公司与赵某胜在2016年5月10日签订《商品房买卖合同》，早于人民法院查封的时间。东方资产某分公司上诉认为案涉购房合同未经网签和备案，有倒签的可能性，但并未提供证据予以证明。其次，根据赵某胜提交的不动产登记查询结果显示，其与家庭成员名下并无其他不动产登记信息。再者，华屹某公司向赵某胜出具的收款收据载明赵某胜已支付全部房款。因此，赵某胜对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。

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