近期，政府住建部门新推出了房屋养老金、房屋体检和房屋保险等三项制度试点，用来适应我国住房进入存量时代面临的新挑战和新问题。该新闻一时间引发了各种舆论争议，解读满天飞。
这三项制度到底是怎样？目前还没有统一完善的制度，多个城市都在试点，会有不同的政策细则和内容，试点一段时间后估计会形成最后的方案在全国进行统一推进。
针对目前各地试点版本，在此我无意进行点评和解读，倒是想要结合当前的情况，谈一下我们的邻居日本的经验。这个所谓的房屋养老金、房屋体检和房屋保险这些制度，日本都有，而且特别巧的是他们就是在20世纪90年代日本房地产泡沫破灭后陆续出台的，我希望介绍一下他们当年的历程和经验，比对我们的现在，看看接下来可能的变化以及对房地产行业、房屋资产的影响。三项制度这次主要谈一下房屋养老金制度。
首先我们要回答一个问题，房子是什么？
答案有很多，日本在房地产长期发展过程中逐步清晰了它的定义，它既是有金融属性的资产（含了土地），也是制造业产品。钢筋混凝土也好、室内装修石材也好、下水管道和电线也好，都是有寿命的。而且正如汽车一样，它是需要定期维护和保养的，否则所谓的建筑寿命都是理论值，你不会以为房子盖好了什么都不用管就能维持几十年吧？
而城市的高层集合住宅，更是需要定期维护和修缮，因为它不同于独门独户的日本一户建，既有自家的部分需要维修，也有大量的公共部分需要维修，那么这个钱如何出、如何管理、如何明确是否要修，这个需要有个制度体系。
因此日本第一个出台的政策，是关于房屋养老金的，日本叫做住宅长期修缮计划，其中包含了房屋养老金，日本叫做住宅修缮基金。
20世纪90年代，日本房地产泡沫破灭了，同一时期日本的高速城市化也结束了。这一时期日本高层住宅的问题开始显现，那就是住宅开始老龄化。
根据日本官方记录，日本高层商品住宅（大于七层）是1973年开始建设和销售的，到了90年代，日本第一批高层住宅的房龄已超过20年，很多地方需要维护和修缮，但这时候问题来了，当时开发高层商品房的时候没有想到这些后续维修的问题，预留的资金不够，而且在这二十多年时间很多被挪用掉或是预支掉，出现了空账问题。大修基金如何使用、如何管理、如何补缴这些没有明确的法律制度规范。
为了系统解决这些问题，日本国土交通省出面统筹，通过立法形式来解决。日本人认为这个事情不是简单的收钱的问题，关键是要建立一套制度体系，来整体解决存量住宅维修以及相关资金的事情。于是国土交通省有了高层住宅管理适正化法案。
这套法律制度涵盖几个内容：
1）高层住宅小区的物业管理维修制度明确。这是先要确定住宅的维修责任，谁要负责、哪些地方负责、负什么责。这是明确哪些是业主自己负责修理的，哪些是需要集体的维修基金来修理的。同时如果需要动用维修基金修理，这个流程是怎样的，维修事项立项和决策机制是怎样的，多数人投票通过的比例是怎样的。同时对于拒绝承担维修责任的业主有明确的法律惩罚制度。
2）高层住宅长期修缮计划制定。要收钱，首先要明确应该收多少钱。政府通过法律命令，强制全国所有的高层住宅小区必须制定住宅全生命周期的长期修缮计划。日本是假定高层住宅合理的建筑寿命是60年，当然之前的建筑也有危楼，就不按照60年来计算。那么如果房屋需要维持60年寿命，需要哪些部位维修，且维修几次，需要明确。这方面日本立法明确了住宅小区平均12-16年需要大修一次，明确外立面、走廊公区和大堂、电梯、地下室、停车场、小区景观、水管和电气管线等多部位维修清单。
要求各小区物业公司和业主集体协商和测算，接下来需要维修的部位以及相关维修成本。如果小区泳池多、会所多，那么后面的大修基金不会少。
3）房屋体检制度确立。关于小区维修成本测算，需要有专业第三方来评估。房屋要维修，业主方肯定希望少交钱，而物业希望多一点，这种争议是必然的，因此需要一个专业第三方来明确。日本政府向符合条件的第三方公司颁发牌照，允许其对高层住宅小区进行定期体检，以及根据国土交通省的操作指引评估房屋需要维修的次数和成本测算。对于明确的危楼，它有责任向政府发出警示，政府要强制业主进行立刻整改维修或是拆除。
4）房屋修缮基金制度确定。明确了长期修缮计划以及相关支出成本，那么就可以倒算大家公共承担的成本。因此法律制度规定了房屋修缮基金采用长期持续缴费制度，业主要按月不断缴纳，且该项资金是跟房不跟人，二手房买卖不影响该项资金的缴纳，二手房业主买房后的下一个月即要承担相关修缮基金的缴纳。同时为避免各地乱收费，政府制定了收费基准，有电梯的高层住宅建议区间是多少，无电梯的是多少。另外则是明确了缴纳分摊比例，在新房销售阶段需要缴纳多少，交付后住宅的业主每个月需要趸交多少钱。该项制度更为重要的则是关于基金账户的管理和公示制度，即账户日常由业委会管理，年底需要每年向全体业主公示，当年支出和收入情况。关于动用资金维修，需要业主大会投票通过。
5）定期大修机制的全流程制度。首先是每隔12-16年的大修，是需要启动流程的。一个是何时启动，业主可自行投票决定，但如果被房屋体检机构认定为有重大隐患，则需要立刻启动大修。其次就是找谁来大修，既可以让原来的房企，也可以找第三方，因此制度明确了相关的招标制度，以及业主的决策机制。第三个就是监理单位和事后审计制度，房屋定期大修涉及内容多、专业性强，容易引发争议。因此日本制度明确了大修启动后，业主需聘请监理单位，对大修单位进行施工监理。大修结束后，业主有权力聘请第三方审计机构审查业委会大修资金使用情况。
6）关于财税和金融手段支持措施。房屋的长期维修和大修基金筹集管理不是一蹴而就的，因此日本政府又配合出台了税收层面和金融信贷政策支持。首先税收层面，对于启动大修的小区，政府减免当年业主需缴纳的房地产税。其次金融手段，很多老小区会遇到问题就是大修要启动但是存量资金不足，要对业主大量收缴的话，业主又反对。因此日本政府在2010年后又出台补充政策，就是政府的住宅金融支援机构通过银行对此类小区发放大修专项贷款，利率0.5%，贷款时间可达20年，通过小区后续缴纳的房屋修缮基金来还贷，从而解决房屋维修难题。
上述房屋维修制度和修缮金制度，是日本在20世纪90年代末到2018年近30年的时间里不断完善的制度，不是一簇而就的。不要认为我们的房屋养老金制度就一下子能够清晰、明确，相反它在后面可能需要持续优化和调整，要充分意识到这些制度完善的不易。
而对于我们个体，在看到日本这些制度后，除了感叹他们制度设计的精妙，我觉得更重要的是要思考，未来房屋持有成本就是要提升的，现阶段的大修基金是不够的。更为重要的是，大家可能要改变过去买房的很多思维定势，譬如社区的会所、泳池、公共设施多的地方，后面都需要高昂的维修成本。而外立面也是如此，各种材料上的越多、后面的维修维护成本越高，这些都要在后面的长期房屋养老金中体现。
什么是好房子？没有标准答案，但是作为普通个体，未来房屋设施设备折腾少的、维护费用低的，就是好房子。
关于房屋体检和房屋保险的日本经验，以后有空再聊。
