烂尾楼的问题大家怪罪给预售制度，但预售制度扩张了行业的供给资金，降低了供给成本，导致住宅供给能力大幅提高，能够盖得又多又快。城镇居民人均居住面积从1978年的6.7平米到现在的39.8平米，尤其在之前一穷二白资本不够的时候预售制度实际上作用很大。
项目交付不是大问题，但是在目前这个状态下，却是大家看得到的大伤口。
危机下，人人都很苦，地方政府没有收入，地产商要还债，供应商干活收不到钱，但在很长一段时间，这些主体都没有得到实际的救助，等到微观的客户个体开始发现交不了楼了，拒绝继续还贷，才开始产生连锁反应，项目不能交付，在某种意义上变成了一个大家都能看得见的大伤口。
挤牙膏式的救项目不救主体，实际上是个姑息疗法，就想快速把伤口包上，还不想处理里面的溃烂。把问题混过去，实际上之后问题会此起彼伏。
但行业确实有自己的隐患，行业周转太快，过度金融化，拿来做生意的钱中借来的钱比例太高。
拿行业优等生万科举个例子，2021年末万科大概有2万亿总资产，存货1万亿，股东权益4000亿（含少数股东权益），负债1.6万亿（算上预售款），一年的经营现金流入有5000亿。
如果销售大幅放缓，流入需要减半，按照8%利率粗算，多支出的利息就是200亿，是股东权益的5%左右，但是如果房价和地价下跌10%，存货就能跌掉1000亿，相当于股东权益跌去25%。
从这样的结构看，价格不下跌，似乎地产商家底还可以，没什么资不抵债风险，但如果价格快速下跌，这个家底就显得薄了。
怎样识别好人？大家首先选择相信所有制结构差异，简单讲就是相信国企，相信他有个无限责任的股东。央企很好，但地方国企也不差。朱荣斌在博鳌论坛说其实地方国企状况也很糟糕，这点大家当然知道，但是只能选择相信，粗暴直接，但简单有效。
其次是缩短信任链，选择相信业务范围比较聚焦的民企。这些业务地域范围没有打开的民企，在上一轮的竞争中看起来是“失败者”，但现在却因祸得福。由于项目地域聚焦，困难当地金融机构也理解，涉及的合作方多在本地，当地管理部门甚至可能也有一些兜底责任。这样靠比较短的信任链条，也变成了流动性纾困的受益对象。
最难相信的是全国快速扩张的标杆民企，搭着土地招拍挂，资金全国调配的春风，全国扩张顺风顺水。实际业务却像一张复杂的网，谁也说不清楚，看起来都是资产大鳄，有拆东墙补西墙的便利，实际上拆着拆着，谁也不知道到底拆的那块砖是骆驼背上最后一根稻草。选择相信他们，需要更高层面的官方救助和背书，或者整个市场普遍性的放水。
这次出事爆雷的大多是这样的房企，恒大、融创、世茂等，但过去几年中国的房地产行业政策就是鼓励大家长成这样，所以他们在行业内占比也最高，这种模式下，现在即使没有爆雷业务也都很难过，过去的销量榜前列的碧桂园、万科、龙湖、旭辉也都如此。
恢复销售最重要的还是要给发展商松绑，之前很多反市场的手段，例如限价、非必要的限购、限产品面积段等政策都需要及时退出。限价取消可以让开发商不那么急的推出新产品，主动减少供应。取消限购和限产品可以提高开发商扩张市场，发现新的客户需求的积极性，毕竟危机阶段，扩张客户需求才是当务之急。
过去几年说到地产调控，大家都过于关心价格，却往往忽视价格信号传递的供求失衡。限价没有解决深层次的供求矛盾，也没有促进市场自发的调节机制。微观化管理手段越多，遇到危机事项，越容易发生部门本位主义的反应。
2016年有个很好的口号叫因城施策，但实际上和行业最相关的土地，金融政策都没有因城施策的灵活性，最后实际实施的只能都是一刀切的全国政策。加上住宅全面限价导致的低利润率，最终形成了行业内以高周转高杠杆为主的现状。发展商没有差异，没有优等生和劣等生之分，一定程度上也是企业危机变成行业危机的不良基础。
大家都着眼于短期价格的起起落落，忽视的是让行业健康发展的长效机制，房产税迟迟下定不了决心，城市化的方向摇摆，土地单一招拍挂制度的坚持，农用地入市的改革滞后，土地财政的割舍不掉，形成明显的土地供给错配。
