最近貌似决策层对地产的态度有变化，我们看到出台了很多政策（其实是发了很多文），包括看到说要对超大和特大城市推进城中村改造，虽然没有看到指导意见全文，但新闻报道是这样的：
7月21日召开的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
这当然对现在风雨飘摇的地产行业来说是个利好，起码体现了大家觉得救经济还是要考虑地产的拉动作用，体现决策层也在逐步放下前期调控的思想包袱。但就这个城中村改造政策而言，我个人觉得还是莫对这个改造对经济的拉动期望太高。估计改造总量会很小，和2015年轰轰烈烈的棚改货币化远不能同日而语。这不是意愿不足，而是实际情况所限。
首先要思考一下城中村改造的初衷。
城中村建筑质量低劣，城市形象一般，是城市很大的安全隐患和治安隐患。是应该改造，但改造城中村是财政花钱还是给财政挣钱？这个问题要明确。
拜房价上涨所赐，过去城中村改造变成了城市土地供应的渠道之一，房价上涨时候，形成了城市面貌改善、财政运转良好、城中村居民赚钱，城市其他居民财富增值等各利益相关方的多赢局面。
但这种多赢也是特定情况下的扭曲局面，未来可能很难保持。
如果财政和居民不能双赢，就意味着在协调成本大的事情上，财政资源有限，财政花小钱策略将很难推进大事难事。老旧小区装电梯就是先例，看起来推进不力，实则关键是增量利益太小。缺乏增量利益，加上受益群体中总也是结构不平衡，最后有小群体甚至没有正收益，他们的反对导致阻力极大（拆迁就是最典型的场景）。
那有没有财政投入少，能跑通的生意模式呢？
回头看城中村改造的价值源泉，一个是时间上找价值，一个是空间上找价值。
时间上找价值，就是市价赎买城中村，占有资产，等资产逐步上涨，覆盖改造费用。这个需要利息足够低，房价上涨快过利息，因为房价上涨预期一般还体现在市价里，最好是房价上涨结果快过预期，才有时间价值。
空间价值就是利用政府掌握规划权，多批容积率，这种看似行政权力的价值创造，却有天然极限，不是每个城市都和香港一样，可以把容积率做到天上，同时容积率也和建筑品质成反比，考虑承载力，新建住宅价值，实际上没法一味提高。
过去很多年，真正的城中村改造都是以上两个价值综合的结果，甚至后面空间价值还更重要一些。但结果也是大多数城市中空间价值大（容积率低，位置好），好改的城中村都改完了。
而这次政策中说的超大特大城市城中村改造其实范围很狭窄，和之前棚改集中在三四线大不一样。
回顾上一轮棚改货币化刺激，实际上制度设计非常巧妙，三四线住宅价格有上涨空间，虽然没有人口流入需求，但通过棚户区改造发钱，我们可以来创造住宅需求，从无到有创造一个增量市场，然后房价上涨，产生赚钱效应，最后对投资拉动的乘数效应其实是靠房价上涨的赚钱效应带来的。
而目前的超大特大城市，目前尚有实际的购房需求和购买力，算是在全国地产供大于求大环境下微弱的供求平衡城市。这时的城中村改造要非常小心，力度处理不好，新增需求没有实际库存支撑，短期造成房价上涨，和这轮城中村改造的初衷就南辕北辙了。
即使短期房价没有上涨，还有一些其他困难。
没有房价上涨，实际上得益的就只是城中村居民，但当下时点，财政补贴超大特大城市的城中村居民是最恰当的选择么？
这些城市所谓城中村居民，早已是城市化的最得益者，端午广州赛龙舟村民各个是千万富翁的传言刷爆网络，也侧面说明了这个群体的现状。他们并不是因为改造变成了富翁，而是过去多年城市化的结果，大量未改造的城中村目前也都在出租和经营，只是改造使得占有城市土地的他们从隐形富翁变成了纸面可以量化的富豪。如果这新一轮城中村改造，这种富豪“显现”的新闻再现，也是巨大的舆论挑战。
同时政策中设想的多业态改造也会加大改造复杂度，改造不好，村民分散经营有巨大经营风险，交由社会企业，也会伴随很多副作用，例如城中村租金因为改造成本的投入上涨。深圳几次让企业接手城中村的整租管理，都遇到房租上涨后社会舆论的反弹。更何况城中村改造拆迁也有村代理人腐败问题和推进中的灰色地带等等。
超大特大城市的城中村改造谁来参与？这是不是民营企业的机会？
从业务本身看是这样的？复杂，需要灵活推进，似乎都是民企的强项。但是仔细想想，民企能接受如此高投入长周期的生意吗？
民企参与改造模式很有经验的是深圳，但是深圳的现状问题就是改造周期长。政府虽然在里面只求社会效益，不拿经济效益，也想了很多办法设计制度帮助民企减少高投入的时间，即便如此，也是依靠深圳长期房价看涨，才形成目前的国企民企共同参与的局面。如果房价上涨趋缓，可能最后又都得换成国企选手。
但是这样长周期且操作灵活麻烦的生意，虽然有低成本资金优势，国企真的愿意做吗？制度设计不好，城中村改造就会变成国企没动力，民企没能力，村民没意愿的停滞局面。
总的说起来，超大特大城市城中村改造和其他改革一样，过去20年我们把好做的事情都做完了，未来面对的可能都是比较艰难的问题推进，所以对这个改造的投资总量不宜过分估计，更不能过分期望它对低迷经济的持续拉动作用。
