几个月前，贝壳研究院发布了一个研究各城市空置率的报告，没想到争议很大，后来主动撤回了，结果就空置率研究这件事，还引发了我自己一点小小的感触。
对空置率的研究争论由来已久，这似乎是中国地产行业的长久谜题之一。我自己的观点是，这个研究不太难有结果，但不是个好题目。
实际空置率之谜并不是因为数据不易研究，我们随便想想就能想出很多种方法来测量空置率。
一开始，网上很多人质疑房地产泡沫用的是亮灯率，并且可以依靠晚上的亮灯率来估计房屋空置率。但这种数灯的办法天生就有很多缺陷，既不是每套有人的住宅每晚户主都不出门，也不能保证每户每个房间每晚都亮着灯。各种比例都要估算，宏观加起来误差不小。
我们进阶的办法是数空调。一般空置的房屋是不会买空调的，所以看是否安装空调室外机，就知道这套住没住人。但这有地域限制，有空调使用率的影响，而且随着精装房比例的加大，很多开发商交房就送空调，这个办法也变得没有那么准。
观察水电费消耗是更准确的方法。水电管理部门当然知道空置情况，因为空置房确实都不消耗水电。除去少量地方还有集体水电表，没有完全的一户一表，大部分区域水电公司是有准确的空置数据的，而且更新也很及时。
如果水电公司不配合，第三方怎么知道空置率？还有个笨办法，可以做抽样客户的调研，通过抽样问卷，来询问客户是否有房空置。抽样多，时间持续，也能得到大致数据。之前西南财大的家庭金融调查涉及到的房屋空置状况就是这么得来的。
贝壳用经纪人调研的方式，显然也是比较准确的方法之一。经纪人在本地从事租售业务，扎根各个小区，盘清楚可能出租出售的房源是他们的基本功，对每套房子有没住人一清二楚，所以其实贝壳这种方式得到的数据是比较可信的（当然不知道他们数据怎么处理的，纯靠调研得到的空置率应该比实际空置率要低一点，需要还原变多一点）。
再拓展看，物业公司对于自己的楼盘空置率也是十分了解的。和经纪人类似，如果物业公司足够大，业务覆盖广，相当于对整个宏观情况做了个抽样，这个抽样也是比较准确的。
既然实际空置率数据并不难获得，但为何还是个行业长久谜题？我觉得原因是我们不知道找到的答案代表什么？空置率代表什么？合理的空置率应该是什么水平？对空置率水平背后的认识分歧阻碍我们获取真实的答案。
回答这些问题之前，先要简要回答一下为什么会有空置？明明出租可以获得租金收入，空置显然不划算，为什么还有不符合经济逻辑的事情出现？
但首先肯定是在某些情况下，空置实际上经济更划算。例如很多三四线海景度假小区，前些年很多投资客户购房，实际配套不便，度假居住人数很少，租金十分低廉。现在租金可能还小于装修成本的折旧+装修成本的正常收益率。不装修放着空置才是这些房子业主最经济的选择。
第二种原因是偶尔居住，不得不空置的情况。例如流动人口的住房，家乡一套房，工作地一套房，可能家乡住宅因为种种原因，既不居住，又不能卖掉，实际空置。还有部分偏远区域的保障住房，看似福利，实际和被保障人工作地相距甚远，实际上既不能住，政策也不允许出租，也形成偶尔居住的空置。
还有些空置是为了交易方便。既然房价上涨快，租金收入相比显得比重过小，新房收房后费劲出租，还不如等满五年后直接以准新房形式销售给下家，准新房带来出售时的心理优势造成的溢价可能就比这几年净租金还高。
这样类似空置的情况还有很多，就不一一列举。宏观看空置率是个数字指标，但是微观看各个微观主体都有自己空置的理由。而且如果能出租并获得租金，这部分没拿到的租金就是大家空置的成本，大部分业主也都是算过这个账然后还选择空置的。
从微观视角看，自己拥有的住宅可以根据自己的情况安排用途，空置是不是也是选择之一？如果认可住宅是私产，可以空置这本身就体现了物权，为什么要被质疑？
很多人觉得空置是浪费，建议征空置税，这就更是荒谬。空置征税和物业税不同，物业税有自己的规则，不因为是否空置有所区别，个人权衡得失后选择的空置不是浪费。很多城市机动车政策要求每周限行一天，制度性的导致大家机动车空置一天，这难道不是更大的浪费么？
从宏观视角看也是一样，如果市场机制运转良好，空置率高和低也不能说明是否房子是否真正过剩或稀缺。大家买房是因为对未来预期高，预测未来流入的人口多，房屋可能有升值。入住后没有过来住是因为暂时没有那么多人，但不影响预测实际上未来的升值潜力大于这些年的空置成本。
市场本身就有很多微观主体时时刻刻在做决策，时时刻刻在权衡修正，时时刻刻都有动摇分子，观察价格，库存这些更好的供求关系指标的动态变化，远比观测暂时是否空置更有效，这也是到现在也没有什么国际公认的空置警戒线之类的地产市场指标的原因。
最后说一点与题无关的想法，虽然我不认为空置率是个重要的市场指标，但我觉得对各类空置率的公布如临大敌，反应过度，导致各种结果不愿公布也是更不好的结果。市场上有很多机构，很多办法，很多数据，很多估计，很多基于立场的偏见，但是只要能保证数据的真实，讲清楚数据获得的办法，总是在为市场提供更多的信息依据，市场就越容易做出自发调整。
在房地产市场亢奋，需要调控的时候就不允许说一个地方空置率低，租金上涨；当房地产市场差要托市的时候就不允许说某地方经济下滑，空置率高，租金下滑。导致市场信息总是在一个时间同向同口径，微观的市场主体想做出独立判断就会愈发艰难，这种信息管控怎能不造就羊群效应？不出系统性风险，不出底线风险，恰恰是需要市场主体没有一致性预期，各个独立判断，此消彼长，市场才变成一个风险的平滑器而不是放大器。
要取得这个效果，多样化的研究十分必要。
