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2024年武汉楼市最大的亮点，应该是武昌核心的崛起。今年武昌核心入市的新盘，简直是出一个火一个。最近正当红的，应该就是建发璞玥了。
建发璞玥9月28日开盘，据官方口径，首开去化约八成，如今距离首开才十几天，首开1、2、5号楼218套房源，已经即将清栋了。
接下来，建发璞玥即将一次性推出3、4、6栋楼，这也是项目目前所有待售楼栋。如果按首开去化速度，这是要一个月清盘的节奏？！
建发璞玥会成为武汉最快清盘的红盘吗？我们拭目以待。
最新动态：建发璞玥预计本周加推3、4、6#楼，建面约155、185m²四房带装修小高层，建面约153m²四房带装修高层；目前5#楼剩余少量建面约166m²四房带装修高层在售，均价约3.3w/m²。
楼盘聚焦：
1、加推户型曝光，优化得房率约90%
建发璞玥共6栋楼，本次加推的3栋楼，3号楼12层，4号楼16层，6号楼32层，首层皆是架空层，共计176套房源。
其中3、4号楼挨在一起，可以视为一栋楼，6号楼有两个单元，梯户比均为两梯两户。
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另外，本次即将加推的4个户型，为准四代住宅，优化得房率约90%，其中小高层得房率会更小一些，最高的是建面约185平户型，大概在95%左右。
3、4号楼小高层户型
155户型为夹边户，185户型是边户，户型图上没有标注尺寸，但可以看出来赠送面积还是蛮多的，除了电梯前厅，南向客厅+两间卧室都有阳台面积，飘窗面积也比较多，185户型甚至做到了三面开窗，三面都有飘窗面积。
从户型设计上看，没有做目前市场上流行的大横厅+双联阳台，但户型中没有多余走廊面积浪费，使用率还是比较高的。
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6号楼也有两款户型，面积段都是建面约153平。这两款户型赠送面积也比较多，同样客厅+两间卧室都有阳台面积，但不同的是这两款户型是南北双阳台设计。
其中，153边户与185户型一样，都有6个飘窗赠送面积。
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2、武昌核心低密度TOP1
从项目实景示范区呈现来看，项目品质还是比较高的，打造的是建发常做的宋式风格，而且还打造了双会所，不仅有下沉式会所，还有全龄架空层泛会所。
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示范区实景图
另外，项目容积率仅约2.67，项目周边目前在售或待售的新盘，龙湖御湖境是2.97，招商武昌序是3.0，中海东湖玖章是4.04，华润沙湖天境是3.22，都比建发璞玥要高，至于武昌滨江就更不用看了，几乎都是超高层。
而且项目总层高12-32，4栋楼都是小高层，低密产品占比应该是这几个项目中最高的。
不过建发璞玥虽然容积率低，但地块整体狭长，横向宽度有限，每栋楼边户几乎都临马路或隔壁小区，而且项目北面紧邻武珞路，东面紧邻梦时代，隐私性可能会有一点影响，但这种情况也是核心区楼盘的通病。
点击查看项目航拍
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3、武珞路唯一在售新盘，划片范围为珞珈山小学+武汉初级中学
从地段上看，建发璞玥应该是目前正武珞路上，唯一在售的新盘了。
项目在环线上属于武昌1.5环的位置，武珞路作为武昌主轴，醇熟度没得说，而且项目旁边就是武商梦时代，生活便利性很高。
需要重点提一下的是，根据2024年武昌区划片显示，项目所处的位置属于珞珈山小学的划片范围。珞珈山小学+武汉初级中学，武昌第一梯队学区组合，整体实力还是非常强的，并且2024年的成绩较2023年还有所上升，普高率达约78.6%。
4、武昌改善市场分析
目前武昌核心改善项目竞争非常激烈，那建发璞玥有什么优势呢？我们来逐一PK下。
首先是同属武珞路板块的龙湖御湖境，虽然都在武珞路，但御湖境其实属于洪山区，从区位和学校上是不如建发朗玥的。但御湖境小区更大，居住氛围更好，而且建发璞玥后面基本都是大户型，御湖境还有120平小户型，而且御湖境价格更低一些，适合关注性价比的客户；
同属于武昌区，中北路沿线的招商武昌序、中海东湖玖章，以及即将开盘的沙湖天境，这三个楼盘在环线位置上略好一些，基本都位于内环或紧邻内环线。
但从居住醇熟度上看，武珞路更全面一些，从过早宵夜，衣食住行，教育培训，都应有尽有，而中北路沿线，主要还是以写字楼为主，但通达性会比武珞路好一些。
另外，招商武昌序没有学区，中海东湖玖章引进了学校，但容积率比较高，产品以高层+超高层为主。
目前武昌片区内，能和建发璞玥可以PK一下的，应该就是沙湖天境。
沙湖天境与建发璞玥对比，醇熟度弱一些，但沙湖天境临沙湖，自然资源更强，主要看购房者偏好。
从教育配套上看，沙湖天境拟引进武昌实验小学（规划中），武珞路中学（规划中），学校牌子很强，但新学校教育实力如何，还是不确定的，建发璞玥强的一点就是学校是成熟学校，有成绩可以查询。
从产品上看，沙湖天境面积段与即将加推的建发璞玥一样，都是以大户型为主。
我们来看下沙湖天境1号楼186平户型，这栋楼层高是10层。
从户型格局上看，沙湖天境更符合市场上大平层主流，270度转角大客厅是目前滨江豪宅的标配。
另外，从沙湖天境户型图上，可以看出赠送面积也比较多，四个房间尺寸都比较大，主卧、次卧双套间尺寸在28-35平左右，另外两间卧室也有13-14平。难怪沙湖天境这么早就披露了户型尺寸，确实有自信的资本。
沙湖天境186vs建发璞玥185，大家更喜欢哪一个呢？
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另外，御湖境也有175、220平大户型，招商武昌序有155、185平大户型，中海东湖玖章有150平户型，产品面积段上基本和建发璞玥即将加推的产品是重合的。
上一次建发推小户型，加上首开优惠还比较稀缺，本次建发璞玥加推竞争会更激烈，小妹觉得，本次加推能否有首开的好成绩，定价还是很关键的，如果定价过高，可能客户会被周边新盘抢走。
2024年6月21日，武汉市自然资源和规划局武昌分局公示了武汉兆恒房地产有限公司申报的新建居住、防护绿地、公园绿地项目的规划方案。根据规划方案，项目总用地面积22574.02平米，总建筑面积83156.97平米，计容建筑面积60299.88平米，其中住宅建筑面积58741.77平米，配套建筑面积1128.09平米，商业面积430.02平米。整体容积率2.67，建筑密度20.53%，规划总户数394户，规划机动车停车位531个，非机动车停车位300个。项目配备风雨连廊与景观构架面积1886.36平米，架空层1888.14平米。项目共规划6栋住宅，1号楼14层，2号楼22层，3号楼11层，4号楼15层，5、6号楼31层。2024年3月29日，经过51轮竞价，P（2024）007号涉宅地块最终被黄石悦发房地产有限公司以103390万元的总价拿下，溢价率31.90%，成交楼面地价17146元/平。武珞路007号地块位于武昌区武珞路与宝通寺路交汇处，紧邻武珞路、武锅医院，与武商梦时代一路之隔。该地块土地面积22600㎡，出让用途为住宅、公园与绿地。起拍楼面价13000元/平，容积率仅2.67，隔壁就是武商梦时代。这一地块其实就是2023年12月终止出让的武珞路P（2023）139号地块（武锅B1地块）中的住宅部分。武锅B1地块用地面积2.8万方，规划建面12万方，其中有一半是商业，起拍楼面价为10417元/平，007号地块为纯住宅用地，降原来的商业地块进行切分出去了，起拍楼面价也相应有所提高。2、最高容积率按最大计容建筑面积与规划总用地面积的比值计算；4、地块北侧沿武珞路控制一条20米到25米宽防护绿地和一处0.18公顷公园绿地，上述绿地由项目竞得单位负责建设，并向社会公众开放。5、住宅建筑设计应采取公建化立面处理，重点对临武珞路建筑进行精细化设计，提升主干道沿线建筑的城市形象。6、国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、其他50年。根据天眼查显示，黄石悦发房地产有限公司的背后最终指向利百控股有限公司。利百控股为建发国际的全资子公司，建发国际是福建省国有企业建发集团成员企业建发房产的香港上市公司。国企厦门建发，在武汉曾成功创造高端盘神话——建发朗玥厦门建发集团有限公司系厦门市属国有企业，创立于1980年，目前主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等。ps：就在6月28日，建发再次进军中北路，拿下武昌中北路031号涉宅地块，这是今年内建发第二次在武汉拿地，并且还是与建发朗玥同一板块的中北路，目的已经很明显了。建发梦时代项目地处武昌区，武珞路与宝通寺路的交汇处，武商梦时代隔壁，武昌1.5环的位置。具体来看，项目北面为武珞路以及宝通禅寺、中部战区总医院；南面为时代花园、百瑞景中央生活区住宅小区；东面为武商梦时代，西侧为南院小区、武锅医院。里面不少都是我们日常耳熟能详的名字，比如梦时代、百瑞景、宝通禅寺等等。也正是因为过于核心，这一片又是我们熟悉的老武昌板块，堵车情况比较严重。出行方面，项目北面紧挨着的武珞路，往西直连长江大桥，可直达汉口、汉阳核心，往西连接二环线，可前往东湖绿道、沙湖片。虽然比较容易堵车，不过项目紧挨着武珞路主干道，可以避开一些次干道，相比靠里的比如百瑞景、滨湖等社区，要稍微强一点。地铁方面，项目紧邻着地铁2号线宝通寺站，即便从距地铁最远的项目最南端步行前往，也就不到500米的距离，正地铁口无疑。2号线的通达性就不用过多强调了，这附近坐地铁还是很方便的，不过2号线地铁人流量也大，乘坐体验相对一般，避开高峰期会强一点。这是武商集团打造的80万方全球最大的纯商业体，集“商文旅体”一体，不仅有目前全国最大的空中动力乐园WS梦乐园，还有全国最大的城市中心室内滑雪场，去过的人都有一个共同的感受：太大了，逛不完，根本逛不完。如果还觉得不够，项目往东一站地铁就是中南商圈，往西一站地铁就是街道口商圈，群光、银泰、中商、亚贸，随你选择。教育配套：项目旁边距离最近的就是珞珈山小学和武珞路小学。根据2024年武昌区划片显示，项目所处的位置属于珞珈山小学的划片范围（新房未交付对口无法确定，要等交付之后教育局划片，目前信息仅供参考）这跟百瑞景、龙湖天玺的对口学校是一样的，划片初中为武汉初级中学。2023年武汉初级中学共236人参加中考，示范线以上126人，占比53.4%，公办普高线167人，占比70.8%。虽然不算武昌顶级学区，但也是武昌第一梯队学区组合，整体实力还是比较强的。医疗配套：项目东北面，一路之隔就是中部战区总医院，南面还有武锅医院，省妇幼与项目也就1.3公里的距离，就医非常方便。另外，项目不远处还有武汉理工大学跟华中师范大学，两所高校环绕，整体生态环境还是很不错的。核心区/特价房/学区群/A9大佬群...等你来加入！买房有风险，请谨慎选择。本文仅为楼盘信息参考，尽量客观分析楼盘优劣势。并不代表推荐该楼盘。小妹致力于武汉楼市的新鲜资讯、数据报告、麻辣点评、精彩八卦，深度原创，向大家贡献有价值的观点和思维！欲了解更多信息，请加买房小妹微信号“maifangxm1”或关注“小妹买房”公众号。
