突发炸场！武昌正二环地铁口、学区房，1.5万任选、还送车位？

楼市 2024-10-02 14:29 重庆

最新动态：中建福地星城（洪山-雄楚大道），主推K5-1#楼，建面约78㎡两房，98、109、113㎡三房、129㎡四房毛坯房源，参考均价20400元/㎡，价格区间19000-21000元/㎡左右。

项目现推出劲爆特惠房源，单价1.5万元/平，楼层可选，还送车位券！

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楼盘聚焦：
1、2万档楼盘，现1.50X万，还能选楼层！

中建福地星城目前在售的是K5地块1号楼，也是整个项目的最后一栋。

这一栋于今年5月推出，毛坯备案均价21768元/平，开盘折后均价约20400元/平。

今年8月底，福地星城曾推出过特价房，单价18099元/平米起。

9月，特价房折扣力度有所加大，最低单价179XX起。

9月中旬，项目出现一批工抵房，最低单价15485元/平，折扣力度再次加大。

而就在近期，该盘直接破底，价格直接调整到150XX元/平，并且还能送车位券！

据了解，150XX元/平的价格并非起价，有一定的楼层可选，不过只有78平的小户型有这个价格，其余大一点的户型整体价格会高一点。

具体落到户型上，78平小户型基本可以在1.6万以内搞定，这个就几乎是楼层任选了，其余大户型价格稍微高一点，基本1.6-1.7万左右可以买个不错的楼层。

另外，无论是大户型还是小户型，目前都有送车位券的活动，后期自己再额外加3万块钱就能换个车位，还算是比较划算的。

虽然没有宣传的1.5万任选，但基本1.6万左右可以做到任选了，这个价格对比项目日常的2万+售价来说，也绝对是破底了。

（福地星城前期地块售价层高达2.5-2.7万元/平，K5地块新品价格在前期基础上本就有明显下调，现在的特价房则在K5日常售价的基础上再次下调了）

对比周边来看呢？

福地星城紧挨着二环线，周边新房中，虽位于二环内但与项目直线仅1公里左右的诚功新时代售价2.6万，龙湖御湖境售价3.2万（特价房最低也要2.6-2.7万）；二环外且与二环距离还不算很近的南湖九号售价2.68万，天誉前期售价更是达到3.1万，价格稍低一点的科学生态城为14900起，中间楼层也差不多在1.55万左右。

整体来看，福地星城的价格对比周边新房还是有明显优势的，仅比科学生态城高一点点（如果算上送车位券的活动，折算下来跟科学生态城价格差不多），并且福地星城离二环更近，环线地段略优于科学生态城。

二手房方面，福地星城小区的二手成交价为1.74万，近期成交的几套房源中，一套毛坯未满2年的89平户型成交单价1.35万；一套满2年的78平户型毛坯成交单价1.54万；还有一套未满2年带装修的房源成交单价1.9万。

小区自身的二手成交价格整体是略高于目前新房售价的，侧面说明现在的新房性价比更高。

2、全盘最后一栋

中建福地星城这个项目体量也是蛮大的，最早从2014年首开，到现在已经整整十年了，整个项目也已进入尾声，目前在售的K5-1#是全盘最后一栋住宅。

需要注意的是，K5地块虽然是一个地块，但整个地块只规划了一栋住宅，并且是独立的地块，与其他区分开管理，整体的居住舒适度有所降低。

图上的18就是K5地块1号楼

另外我们可以看到，这一栋楼紧挨着雄楚大道，虽然距二环线最近，环线地段小区内最好，但是紧靠环线噪音影响也会更加明显一些。

全盘最后一栋、最后一点房源、最靠近二环噪音影响更明显一些的房源，综合下来也就不难理解为什么出现这次的大幅度价格调整了。

3、主推建面78-129平户型，户型设计上有明显提升，预计2025年交房

目前在售的K5地块1号楼共2个单元，总楼层33层，两梯四户布局，共计247套房源，截至9月30日已备案61套，尚有186套房源未完成备案。

主打建面约78-129平户型，包含5个面积段：78㎡两房、98㎡三房、109、113㎡三房、129㎡四房，具体分布如下：

一单元公摊约23.11%，二单元公摊约21.25%，预计2025年交房。

这里需要提一点的是，作为项目最后一栋，又是2024年新入市的产品，福地星城K5地块的户型设计较前期有明显提升。

虽然合同公摊在21-23%左右，但都有优化面积，比如最小的78平户型，算是二环沿线比较少的小户型产品了，优化后公摊约15%，这个得房率就还算比较高了，加上面积小，总价120来万就能入手，门槛比较低，很适合年轻刚需群体。

98平户型做成了三房1.5卫设计，优化后公摊约14%左右，同时保障了功能性跟舒适度。

113平户型优化后公摊约13%左右，129平户型优化后公摊约11%左右，整体的优化空间都还不错。

点击下图，查看详细户型图

4、对口洪山一小书城路分校+书城路中学，教育资源还不错

根据2024年洪山区划片显示，中建福地星城对口洪山一小书城路分校+书城路中学，K5地块大概率也是一样的，不过具体对口学校还是要等交付后教育局划片。

值得一提的是书城路中学，自建设之初就备受周边家长关注，一方面是因为属于洪山区的南湖板块缺一所优质初中，更重要的是书城路中学还是洪山高中初中部。

作为洪高“亲儿子”书城路中学在政策支持、资源共享等方面具有其他学校无法比拟的优势，毕业生在报考洪山高中以及享受洪山高中分配生上会有很大优势，这个也是不可忽视的重点。

作为区域唯一一所重点高中的初中部，书城路中学第一届中考成绩也已出炉，数据还是相当亮眼的。

总的来说，中建福地星城项目自身的优点还是很明显的，央企开发，二环边，地铁口，前期对口的学校也非常优质，属于学区房系列，新房现在的价格也比较给力，性价比高，产品较前期明显升级，优化后得房率在85%左右，属于比较优秀的了，并且最小有78平的两房，总价门槛十分亲民，对年轻刚需也很友好。

缺点也比较明显，目前在售的这一栋紧靠着雄楚大道，会有一些噪音影响，另外就是这个地块自成组团，只有一栋住宅，居住氛围较前期地块会差一些。

如果能接受这个缺点，还是可以考虑入手的。

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下面来看看详细楼盘情况

一、基本信息：

中建福地星城小区分多期开发，2014年首开，2016年开始滚动交付。

其中一期为占地面积52566平、建面22万方的住宅，共8栋住宅（1-8#），目前已交付。

星樾组团K4-2地块规划一栋住宅（15#）。2021年15#已交付。

福邸组团包括ABC地块及德安地块，其中A、B、C地块及德安地块规划4栋住宅楼（9、10、11、12#）。

15#交付实景

二期B地块交房

三期亚赛地块规划两栋小高层住宅（16、17#）。

最后一个未开发地块为K5地块，规划一栋住宅楼（18#）。

K5地块航拍

中建福地星城K5地块项目位于武汉市洪山区西板块，毗邻雄楚大道及珞狮路，总建筑面积约36913平，计容建筑面积约25800平，容积率约4.06。共249户，机动停车位260个，机动车位配比1:1.04（全地下停车位，本地块配充电桩车位54个，含补齐地库连通办公楼地块后，办公楼地块损失的2个车位）。129个非机动车位全部位于地上。

↓日照效果图：

18#住宅楼33层，2个单元，共249户。单元首层架空，采用泛首层大堂的形式，局部结合二层空间，打造集休闲、养老、服务为一体的公共活动空间。

早期规划数据计详情如下：

星樾组团只有1栋楼（15#），占地面积5310平，总建筑面积32687平，容积率3.68，绿化率30%，停车位320个，车位配比1：2.1，人车分流设计，总户数150户。

15号楼总楼层26层，分两个单元，两梯三户，一单元中间户96平两房、边户130、138平三房。二单元中间户81平两房，边户130平三房、159平四房。

福邸组团除总共30万方住宅外，剩余部分包括有10万方购物，一座三局医院，以及写字楼酒店等。

福邸占地约65056.56平，总建面约457151.7平，计容建面约308040.48平。

其中住宅建面约166964.67平，小区整体有1591户，户均面积约105平，商业建面约3488.36平，办公建面约130177.58平，酒店建面约3516.21平。

规划效果图

福邸组团包括A、B、C及德安地块，整体容积率4.96，地块不算规则，其中超高层办公写字楼紧邻雄楚大道，4栋住宅超高层位于一期的北向，并未紧邻主干道，噪音影响会一些，另外1栋办公楼紧邻珞狮南路以及12#住宅，还有1栋商业/办公楼紧邻前期推出的15号楼。

三期亚赛地块，紧邻珞狮南路高架，规划2栋楼，独立管理。占地约9103.57平，容积率2.7，总建面约36236.35平，其中住宅及配套建面约22382.46，商业建面约2234.09平。

住宅共215户，户均面积约103平，共237个停车位。

项目规划公示2021年5月25日就已发布，2022年2月16日又发布了规划调整方案，经济指标无变化，只是去掉规划方案中的海绵城市部分。

2021年规划公示

2022年规划调整公示

亚赛地块16、17号楼均为15层，两个单元，2梯4户，主推建面78、96、112、120平户型。

2022年3月19日推出16、17#小高层，78-120㎡二三房，共计215套，毛坯均价24403元/㎡，截止开盘结束，整体去化率60%。

二、关于土拍

2012年，洪山区P(2012)075号地块（红山村B包地块）由中建三局房地产开发有限公司以底价52620万拿下，成交楼面地价2100元/平。其中K4地块已开发中建福地星城一期。K5地块即此次报规的地块。

P（2019）034号地块位于洪山区雄楚大道与珞狮南路交汇处西南部，属于住宅、商服、公园与绿地，土地面积62051平，容积率4.97，该地块由中建三局以底价240700万元竞得，楼面地价7084.96元/平。

2019年4月，P（2019）034号地块，位于雄楚大道与珞狮南路交汇处西南部，该地块总规划用地面积62051平（以实测为准)，共包含a、b两个地块。

该地块起拍价为240700万元，起始楼面价约7812元/平，设置的最高楼面价约11678.25元/平米。

最终该地块被中建三局地产底价拿下，总价240700万元，楼面价7812元/平。

地块要求：

1、a地块内安排不少于9500平方米住宅建筑用于北侧电信地块7至8层住宅建筑的还建安置。

2、引入一家2018年《财富》500强企业排名前100强的建筑施工企业或其子公司的企业总部，形成区域标志性景观。

3、a地块内配建一所6班幼儿园，用地面积为2700平方米，建筑面积为1940平方米。

4、a地块临北侧雄楚大道控制宽度20-25米的绿化带，a、b地块临东侧珞狮南路控制不小于15米的绿化带，建成后需向公众开放。

5、a地块内形成两条东西向公共通道、四条南北向公共通道，b地块内控制一条南北向公共通道，通道宽度控制在10-15米之间；项目用地的开发建设，须结合街坊内公共通道统一实施，亢龙太子地块西侧、南侧、东侧规划的公共通道应优先形成，以确保雄楚大道周边交通顺畅。

6、a地块临珞狮南路控制15米宽轨道交通影响线，b地块临珞狮南路控制约17米宽轨道交通影响线。

三、区位、生活配套

中建福地星城K5地块位于洪山区雄楚大道与珞狮南路交会处西南部，紧邻二环线，距离非常近了。

小区位上，北向是雄楚大道、规划绿地、亢龙太子酒店、理公馆、武汉理工大学鉴湖校区；南向是规划路、中建福地星城二期；西向是亢龙太子酒店、湖北长江出版传媒集团；东向是中建福地星城C座写字楼、中建三局医院、珞狮南路、狮城名居。

地铁方面：项目距离8号线马房山站、11号线马房山站约500米。马房山站还是8号线、11号线换乘站。

项目地铁出行示意图

另外，距离中建福地星城最近的BRT站点是雄楚大道BRT珞狮路站，步行距离500米左右。

门口最近公交站点即珞狮路狮城名居站，几乎就在家门口，过去估计步行100米左右。

自驾方面：中建福地星城位于珞狮南路与雄楚大道交汇的地方，而且这两条路都有高架，地面自驾比较方便，但门口比较堵车，可能会出门就堵！而且上下高架并不太方便，需要绕行一段路。

项目自驾出行示意图

商业方面：项目前期已经比较成熟，日常生活需求完全可以满足，而且周边的商业也是非常多的，生活配套相当成熟！

一街之隔即是中商平价、泛悦城市奥特莱斯，满足了日常的家庭购物需求；一站地铁直达街道口商圈，这里有群光广场、银泰创意城。

△群光广场实拍图

同时，距离项目两站地铁的武商梦时代广场（宝通寺站旁），总建面超80万方，相当于3个武汉国广。

医疗配套：离中建福地星城最近的大医院是街道口的省妇幼以及中部战区总医院，距离4站公交左右，小区旁边也有中建三局武汉医院。

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