但小妹总结了一下，虽然同样有政策利好加持，但行情回温的速度还是不一样。有的楼盘成交量依然没有明显提升，但有的楼盘，却创造了5天卖了超60套的火爆行情，比如光谷中央公园。
还有香港置地元庐，作为光谷中心城首个破3w+的楼盘，一直以来元庐都是光谷楼盘天花板的存在，没想到，最近突然来了一波工抵房，将价格做到了2万出头！
3w的元庐无人问津，但2w的元庐门庭若市！据悉，这个国庆黄金周，元庐卖到了日均10套+的好成绩！
为什么卖得这么好？因为价格？武汉楼市打价格战多得是，有效果的其实不多，他们究竟做对了什么？我们来一探究竟！
光谷中央公园：热销已超60套
最新动态：光谷中央公园目前主推1、13#楼，建面约96、112m²三房、143m²四房毛坯小高层房源，折后均价约1.8-2.3w/m²。
楼盘聚焦：
1、三环内稀缺96平小高层
项目周边没什么在售新盘，最近的就是融创壹号院，不过这个项目很久没发声了，对比项目备案均价，项目实际折扣差不多降了3k+。
从产品的稀缺度上看，目前三环内，96平三房小高层应该是不多见的，目前只有洪山区的钢铝蓝郡、汉口内环的星汇园有100平及以下的小高层产品，不过这两个项目，在产品设计上肯定是没有光谷中央公园新的。
再加上1.8w起的价格，总价170多万，就是入手一个小高层三房还是比较香的。
从户型设计上看，中央公园的户型设计还是在线的，最小96平做的也是三房两卫的设计，功能性很强；基本上都是大开间设计，多飘窗、大尺度飘窗设计，大面宽阳台，极为方正的布局，超强的功能性，这些都是中央公园户型的明显特色。
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价格方面，户型不同价格还是有所区别。
其中，最大的143平小高层户型都分布在11、12、13、15号楼内，旁边就是光谷八小，楼栋位置相对较好，户型单价也是最高的，基本在2.15-2.35万左右，总价约310-340万左右。
96、112平的小高层户型则分布在1、2、3号楼内，处于整个小区北端，南面有高层设计，景观视野有所遮挡，单价要低一些。
3、体量较大，产品涵盖小高层、高层，公摊相对较低
尤其是教育，按照今年划片，光谷中央公园刚好位于光谷二初的对口小区范围内，今年光谷二初普高上线率71%，学校实力提升明显。
香港置地元庐：日均10套+
最新动态：香港置地元庐现主推D地块8#楼，建面约115m²三房、143m²四房带装修现房，另在售C地块22、23、26#楼，建面约168、188、235m²四房带装修房源，C地块折后约2.6w/m²,D地块115m²部分工抵房特惠2.1w/m²起。
楼盘聚焦：
1、前期价格比较稳定，调价后仍是区域第一
①贴着地价在卖房
香港置地元庐于2022年5月首次取证，到2023年6月，一共取证10次，但这10次备案价都非常稳定，其中22-26层高层备案价约3.1w/㎡，16-17层小高层备案价约3.5w/㎡。
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这个项目也是光谷价格比较坚挺的项目，在其他项目纷纷调价的情况下，早期一直顶着3w的价格卖，直到去年下半年，小户型调价到了2.7-2.8w/㎡，但大户型依然保持在3w左右。
之所以一直卖高价，也是因为项目拿地价就非常高，这块地是在2021年拿的，当时是光谷行情最好的时候，这块地楼面价约20330元/㎡，溢价率84.36%，是光谷中心城次地王。
顺便说一句，光谷中心城地王是领峯，拿地价20798元/㎡，前段时间精装改毛坯，价格直降6k，内购价约1.9-2.2w，对比地价已经是亏本卖了。
但元庐情况也差不多，目前D地块小户型的工抵房2.1w起，也差不多接近拿地价了。
②与周边新盘价格对比
前面说了领峯，实际上领峯不是孤例，今年以来，光谷中心城一直在调价。距离项目最近的几个新盘，光谷翡丽天玺、洺悦天玺均价约2万出头，以小户型为主的宝业璞园特价做到了1.7w左右。
③与周边二手房价格对比
目前元庐还查不到二手房成交价，周边交付时间比较新的楼盘，只有光谷创新天地，目前光谷创新天地1期成交价约1.4w/㎡，2期成交价约1.76w/㎡，3期成交价约1.6w/㎡。
总体看下来，不难发现，即便元庐调价了，对比周边新盘还是二手房，元庐价格还是高出不少，如果单看价格，元庐肯定不是最优选。
2、现房在售，品质也是天花板
香港置地元庐共分为4个地块，其中B地块还未开发，A、C、D地块已全部推出，目前A、D两个地块已交付，C地块预计年底交付。
根据小妹现场实探，元庐交付品质应该算光谷第一档的，无论是园林植被的丰富度、公区品质、还是弧形立面，都与周边楼盘拉开了明显差距。目前网上也没有查到元庐业主的投诉，可以见得大家对于元庐品质，还是比较认可的。
现场实拍
3、产品不过时
来看看本次推出工抵房的115平户型。从户型设计上看，虽然是两年前就推出的产品，但这款户型以现在的眼光来看，也不算过时。独立玄关+双联阳台都是现下户型流行的设计，而是这套户型内部承重墙少，客厅与次卧之间没有承重墙，可改造的空间更多。
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4、后期货量充足
根据网签数据显示，目前项目已推出的A、C、D地块，取证房源共987套，已售661套，待售326套，去化率67%。不过网签都存在一定滞后性，如果国庆日均10套的行情是真的，相信项目真实去化率应该会更高一些。
另外，这个项目后续货量还比较充足，A地块1号楼、C地块21、24、25号楼均未取证，所以不管是小户型、还是大户型房源都比较充足。
而且，项目还有一个B地块还未推出，如果汉韵公馆等四代产品在光谷卖得比较好，不排除元庐后期有改规四代住宅的可能。
4、周边教育配套亮眼
虽然元庐是次地王，但地段在周边楼盘中，确实不占优势。
元庐位于光谷中心城北区最南端，旁边就是南北分界线高新三路（关豹高速），项目C、D地块直线距离高新三路约100米。
从项目到北面的主干道高新大道，直线距离约1.8公里，目前光谷已开通的11号线，主要沿高新大道铺设。
不过项目周边，教育配套还是比较近的。旁边就是光谷外国语学校，另外西侧还有一所四十二小在建，据城市留言板消息，目前已完成主体施工。
根据最新教育划片，元庐目前小学对口光谷十七小，初中对口光谷一初，按最新划片政策，十七小毕业生可选择华中师范大学武汉新城实验中学入学。
小结：
其实纵观光谷整体楼市，即便有政策上的利好，也不是每个楼盘都能卖得好。
小妹总结了一下，目前光谷行情率先回温的，基本都是品质过硬，再加上价格上有一定让利的楼盘。
比如香港置地元庐，还有光谷中央公园，同样是眼见为实的改善级的品质+特惠房源，创造了5天卖了60套的火爆行情。
还有国庆卖得还不错的宝业璞园，在调价的同时，也呈现出了改善级的实景示范区。
宝业璞园地下车库示范区实景——
可以看出，目前购房者的购房逻辑，不是单纯看价格，品质过硬的项目，加上价格上的让利，才会让购房者投票。
