2024年，第四代住宅爆发元年，在全国“多城、同期、大规模”的高调亮相，发展势头迅猛，据不完全统计全国已有24省份试点上线第四代住宅。
2021年国家正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，之后地方政府实施了若干关键政策，鼓励房企积极参与第四代住宅建设。如今，在政策支持、市场期待、有利可图的多重利好下，政策、开发商、市场正在三向奔赴。
从市场端来看，零公摊、得房率超100%，户户有庭院、家家有花园......四代住宅本身的产品优势和居住体验感的明显提升给予购房者颠覆性的人居环境，市场期待值拉满。
从房企端来看，首先，第四代住宅市场认可度很高。福州首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成；国贸天琴湾大平层豪宅开盘1个月售罄。重庆市2023年第四代住宅项目平均去化率89%，非第四代住宅项目平均去化率仅17%左右。四代住宅能带动项目流速，帮助开发商快速回笼资金。其次，产品理念的创新，企业可以通过较少的成本撬动更大利润，第四代住宅的打造成本单方增加500-800元/平左右，但单销售均价高于板块普通住宅约12%-30%，从而能获得更多的利润空间。
从政策端来看，第四代住宅推动着住宅建筑走向“新质生产力”，为市场带来多样化的高品质的迭代住宅产品，能满足人们对更高生活品质的改善需求，也和二手房市场形成了差异化竞争，对引导楼市健康发展和促进城市高质量发展都有着重要意义。
因此，第四代住宅的溢价和热度较一般产品更高，销售去化表现优异，也让更多的开发商跃跃欲试，加入探索实践第四代住宅的大潮。但2023年之前第四代住宅市场并没有太大反响，主要由于第四代住宅是吃政策的产品，政策扶持胜过“千军万马”，吃透政策、用足优惠才能实现超额收益。
目前，不同的城市对第四代住宅规定的建设标准都不一样，甚至叫法都不尽相同，有的叫立体（园林绿色）生态住宅，有的叫城市森林花园建筑，有的叫高品质住宅.....今天，我们盘点部分热点城市关于第四代住宅的政策激励措施，按照计容规则来看，主要分为两类，一类是满足建设标准条件即不计入容积率；另一类是按照一半计算容积率。
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第一类、满足条件不计容
苏州
住宅建筑套内建筑面积应大于120平方米，应用于7层级以上的住宅等。同时满足以下条件的套内空中花园可不计入容积率：
外挑尺寸不大于4.2米；
水平投影面积之和不超过本层总水平投影面积的12%；
绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米；
套内空中花园完成面与套内标高高差不应大于0.15米；
每个单元内的阳台、平台及套内空中花园总数不超过居住空间（卧室及客厅）个数。
重庆
立体绿化住宅应为4层及以上的平层(非跃层)户型，除绿化平台以外的户型套内面积在110 平方米及以上的，每户可设置1 处绿化平台用于打造开敞式户属立体绿化庭院。绿化平台符合以下要求的，可不计算容积率：
投影面积不超过 50 平方米；
通过结构降板设置下沉土池 ，种植覆土厚度不小于 0.5米，并设有灌溉、排水系统；
绿化平台高度 (下层绿化平台地坪标高到上层绿化平台 (或雨棚) 地坪标高) 应为 2 个及以上住宅自然层，绿化平台进深应不大于 6 米；
四周应有不少于 2 个完整的开敞面 (或开敞面不少于周长的 50%) ，且至少有一个完整的长边为开敞面。开敞面不得设置围护墙体，仅可设置通透栏杆 (板) 。相邻套型 、单元、楼栋通过绿化平台进行拼接的 ，拼接面不能视为开敞面。
泉州
住宅建筑单套套内建筑面积应大于120平方米。户属空中花园在符合以下要求时，允许空中花园面积不计入容积率和产权面积：
外挑尺寸应不小于2.4米且不大于4.0米；
高度不应低于2个自然层高；
绿化部分面积不应小于空中花园水平投影面积的50%；
覆土厚度不小于 0.5米；
布置自动点灌系统，空中花园不封闭、无围护结构，且后期不得分割。
四川眉山
试点建筑可设置外挑空中花园，空中花园须两层通高、无围护结构、无柱、有覆土绿化植物，空中花园的建筑面积不计入容积率。
试点住宅建筑中每套住宅空中花园水平投影面积可突破《眉山市城市规划管理技术规定（2019年版）》中该类空间不得大于该套住宅套型建筑面积15%的限制和进深不得大于2.1米的限制。
空中花园的外挑尺寸应大于4米且小于6米。
城市森林花园建筑的空中花园覆土植物的绿化面积应不小于空中花园水平投影建筑面积的60%。
城市森林花园建筑的空中花园绿化应以灌木为主，适当种植小乔木，确保安全；
空中花园覆土厚度不得小于0.5米，满足植物生长需求。
南通
每栋住宅建筑层次不得低于11层（含）；每套住宅设置有一处空中花园，空中花园技术指标应符合以下要求：
空中花园设置于住宅建筑主体结构外；
空中花园用围栏封闭，围栏（含首层）高度不宜大于1.2米且满足相关规范要求；
空中花园上空不小于两个自然层高度，水平投影面积不超过该套住宅计容建筑面积的40%；
空中花园需有绿色覆土植物，平均覆土厚度不小于0.5m且以灌木为主，绿植面积不小于空中花园水平投影面积的50%。
空中花园的累计水平投影面积均不计入容积率，但须计入建筑总面积
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第二类、按一半计容
珠海
住宅建筑每户阳台水平投影总面积占户型水平投影面积比例不超过20%的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，超出20%的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。
阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。
广州
允许阳台等半开敞、半计容的空间比例，从15%放宽至20%；
允许设置一个满足连续开敞不低于40%的主景观阳台不限制进深；
套内建面超过144㎡的复式住宅，客厅、起居室挑空部分层高从6米放宽至7.2米
武汉
主城建筑高度不超过100米，副城（新城组群）建筑高度不超过80米，其他地区建筑高度不超过36米，户型套内面积在100平方米及以上的住宅，每户可设置1处空中花园。
住宅套内阳台进深不大于2.4米，且阳台进深与相邻功能空间进深的比例不超过2:3，住宅套内阳台水平投影面积总和不超过单套套内建筑面积的20%。凹阳台至少有一个完整长边为临空面，挑阳台对外临空面累计边长不低于阳台周长的50%。
同时符合以上条件的，住宅套内阳台按照其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算容积率建筑面积。
福州
住宅外挑阳台占套内面积的比例扩展到了20%，允许建筑面积144平方米以上（含144平方米）住宅套型及“立体生态住宅”设置跃层户型。
在主体结构以外的阳台，出挑宽度≤2.40米的（注：原为≤1.8米），封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算计容建筑面积，非封闭阳台按其结构底板水平投影面积的1/2计算计容建筑面积；出挑宽度＞2.40米的部分，应按其结构底板水平投影面积计算计容建筑面积。
凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致，以阳台开敞面最外围往里2.40米为界，超出部分按封闭阳台的规则计算计容建筑面积。
厦门
建筑面积不得少于200平，原则上应当临湖、临海、临景建设。
底层公共休闲架空空间、公共休闲绿化平台及住宅间风雨连廊不计容积率和产权面积。
户属空中花园外挑尺寸小于1.8米的部分，按其结构底板水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积；大于1.8米的部分不计入容积率和产权面积。
户属空中花园水平投影面积不得大于该套住宅套型建筑面积的30%，且户属空中花园绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。
户属空中花园不封闭、不可设置为凹阳台形式，至少应有相连两条外侧边无实体围护结构，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。
随着第四代住宅不断有城市政策出台和产品落地，实际落地过程当中设计创意、隐私规避、生态系统等技术细节与传统住宅有诸多不同，欢迎业内继续探讨交流。下一篇，我们重点分析第四代住宅的产品优势及难点攻克案例。
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