新物种的冲击！配售保障房的兴起与未来

今年是我国配置保障房大力发展的一年，最近部分城市颁布了配置保障房的具体落地执行政策，今天我们就配置保障房这个话题，来展开一期的讨论。

配售保障房主要是指政府提供了土地、税收等优惠政策，并且按照一定的建设标准，向符合国家特定群体进行销售的具有保障性质的政策性住房。保障对象主要是针对两部分人群，一类主要是本城市的双低（低收入、低居住水平）人群，一类是城市需要引进的人才，这是配售保障房核心保障的两个对象。配套保障房是在部分城市开始试点，城市选择原则是在常住人口300万以上的城市率先开始推行。我们粗略的估计一下，2024年至今，推进的城市大概不超过40个，总规模已经超过13万套。

配置保障房的来源主要是两大方面：一个方面是增量市场，主要是以土地划拨性质来供应；第二个方面是在存量市场来推进配售保障房，主要有三个来源，第一类是存量或闲置的土地进行转化；另一类是变更土地性质，比如闲置的低效工业用地、商业用地可以转成配售保障房的用地；第三类是收购存量的二手住房直接作为配售保障房。

目前来看，配售保障房的价格基本上是周边商品房的3-5折，价格实惠，因此在管理方式上也比较严格。目前政策基本上要求的是纯封闭管理，不允许上市流通，未来只能在我们前面提到的两类人群里面（城市双低人群以及城市人才体系）做流转。所以配售保障房仅仅满足居住属性，金融属性完全剥离掉，这也是配售保障房与之前的经适房以及商品住房最大的差异。

第一个城市我们选择——福州。福州是第一个推进配售保障房的城市，也是第一个配售保障房落地执行的城市。福州的双龙新居是全国首个配售保障房，位于长乐路滨海新城，对外销售的价格在5200到5400每平米，这个价格基本上是周边商品房的3-4折，截止到当前已经开启了两轮申购，项目主要是以45平的一房、60平的两房供应为主，装修模式基本是简单装修。双龙新居项目申购人群有优先级，首先满足的是本市住房跟收入双困的家庭，如果再有剩余房源，会面向普通工薪阶层或者人才群体开放。

第二个案例介绍一下——杭州。杭州跟福州相比有几点不同，杭州在今年公布的配套保障房里有一定比例的来源于公共产权住房项目的转性，并且对于回购价格做出了明示，这也是目前第一个对回购价格做出明示的城市。杭州的回购价格受两个因素的影响，第一个影响因素就是折旧系数，它是按照每年2%去做折旧；第二个影响因素是消费者价格指数，也就是通胀系数，一旦消费价格指数是低于2%的水平，后期售出价会低于买入价，增值空间基本就消失了。

第三个案例介绍一下——深圳。深圳目前有18个配售保障房项目，供应量超过1.2万套，有4成的房源集中在福田、南山这些核心区域，6成的集中在城市外围。深圳福田区安托山地块的配售保障房项目，位于中心豪宅区，周边商品房的价格在10万以上，但是这个项目预计入市的价格在3万左右。在一线城市的配售保障房，优势大大地体现出来。深圳的启航华居项目在宝安国际机场旁边，周边商品房的价格是在4-5万左右，这个配售保障房入市的价格大概在1万三到1万五左右。所以在一线城市配售保障房与商品房的价差比较大，价格的优势会更加明显。深圳模式对其他一线城市也有很强的借鉴意义，配售保障房不仅仅是在外围区，中心区也有一定比例，并且价格极其美丽。

通过以上三个不同城市的案例，可以看出配售保障房的几个共性。尽管说在不同城市的中心区域、外围区域都有配售保障房，但是建的区域交通或者配套一定相对比较完善，起点相对来讲还是比较高的。第二个是价格层面的共性，配售保障房的价格基本上是在同区域商品房的3-5折左右，在支撑低收入人群以及人才购买力方面，优势比较明显。

我国配售保障房在很大程度上借鉴了新加坡组屋发展模式，新加坡组屋的发展历程大致分了五个阶段。

第一个阶段是上世纪60年代初，新加坡组屋也经历了只租不售发展阶段，到了60年代后期才进入到租售并举的阶段，到了70年代之后才开始全面转为销售的模式。新加坡组屋模式也经历了由租转售转变，我们当前是直接借鉴了它销售的模式，背后的原因在于租赁现金流的回收周期相对比较长，即使到现在新加坡组屋的运营机构——建屋发展局每年还是处于一个亏损状态，在只租不售阶段，企业的资金压力相对更大，售的模式相当于把未来70年的租金一次性回收，企业资金压力要小一些。2000年之后，新加坡组屋预购制明确的突出出来，就是我国当前要求的配售保障房以需订购，二者的意思基本上是一致的。也就是要求，在配置保障房供给方面按照市场的实际需要来供应，而非是计划式的向市场上去做推广，这里面最大的好处就在于提高配售保障房的利用效率，避免资源性的浪费。

当前我们配售保障房制度跟新加坡组屋制度，在几个方面还存在着很大的差异。第一点就是销售价格。目前我们配售保障房的定价机制，是按照周边商品房的参考价格来定价。新加坡组屋是通过市场定价，结合市场折扣来综合定价的，以居民家庭收入作为重要参考，居民家庭与市场化价格的缺口部分，是由财政来补贴的，低收入家庭价格出的偏低，高收入家庭价格要偏高，其中的价差是由财政来补贴的。这是在定价上，我们跟新加坡组屋的最大区别。

第二点就是流转机制。目前来讲，新加坡组屋是允许上市流通的，我们现在是封闭管理，不允许上市流通。这个差异会造成一定的影响，新加坡组屋现在还保持活力，核心的原因就在于它的市场流通性和金融属性，我们现在是把金融属性完全剥离掉，整个升值预期是被拿掉的，按照杭州模式来看，有可能未来出售的价格会低于当初购买的价格，它是纯消耗品的购买消费逻辑，在一定程度上会降低居民对于配售保障房购买的热情跟积极性。但初期发展阶段把金融属性拿掉，有利于初期模式的打造跟项目的管理。

最后，配售保障房体系的建设对于我们住房体系会带来哪些影响。第一、配售保障房完善了我国的住房建设体系，它使我们的保障体系更加完备。

第二、配售保障房加快了我国住房双轨制体系构建，在一定程度上保护了我们市场化商品房的资产价格。美国次债危机以及90年代日本房地产泡沫破裂的时候，住房体系价格是按照市场来调节的，日本的房地产市场价格在5年内跌了将近80%，原因在于纯市场调节模式，当房价从高点持续跌，跌到低收入群体可承担的价格时，价格体系才会企稳。通过加速配售保障体系的建设，通过双轨制的建立，其实是把价格体系一分为二，为低收入家庭提供了一套与收入水平相匹配的住房体系，或者买或者租，在一定程度上与市场化的资产价格形成割裂。

第三、配售保障房在一定程度上会对商品房体系分流。在没有配售保障房这套体系的时候，大家都是通过这个市场化体系来解决，一旦配售保障房体系建立之后，一定会把市场化体系里面部分刚需群体吸引到配售保障体系里面来，造成了纯市场化刚需群体的量的收缩。刚需群体量的收缩，在一定程度上会导致由刚需向改善群体的转换链条的变薄，对整个的量会造成一定的冲击。

第四、配售保障房体系的建设、完善有利于核心城市未来发展以及人才梯队的建设。上世纪40年代之后，新加坡人口呈现持续性上涨，一定程度上得益于它的保障体系相对来说比较完善，低收入人群在新加坡也能够买得上跟收入相匹配的住宅，所以新加坡对于人才的吸引力度是比较强的。上海现在总和生育率现在是0.6，人口增长的压力比新加坡还大，上海的房价在全国来讲也是偏高的，如果缺失了保障房体系建设，对人才的吸引力度在一定程度上是大打折扣的。

配售保障房在我国住房发展体系里面属于一个新物种，从短期来看，配售保障房对于商品房体系会造成一定的影响，但是从长期来看，配售保障房对于我国住房体系的完善，对于核心城市在产业、城市建设以及长期的经济增长方面都是有利的。