Q1
10月上海二手房成交量成交突破两万套意味着什么？楼市止跌企稳了吗？
10月上海二手房成交量上涨主要是9月底金融、财政及楼市调控政策集中大力度放松带来的效果，前几个月成交数据太低，本月突破两万套属于积压需求的集中释放。从成交结构来看，10月400万以内的刚需房占比超过六成，从价格来看，以价换量的特征非常明显，值得关注的是降幅在收窄，意味着楼市的预期受到政策影响明显，出现了回稳的迹象，但是楼市成交量连续三个月上涨，且成交量带动价格止跌才是真正止跌回稳。从过往政策来看，楼市时效性较短且持续性不够，预计如没有新的楼市刺激政策，政策行情能够持续2个月左右。
Q2
如何看待六大行对商业性个人住房贷款利率定价机制的优化举措？有何重要意义？
六大行调整存量贷款利率对于刺激内需、带动楼市消费都有积极作用。第一、调整存量贷款利率可以降低已经购房群体的还款压力，能够对冲消费降级，增加全民的消费能力，对消费拉动经济增长会有积极作用。从长期来看，经济面是房地产市场的最核心载体，经济面的好转是提振房地产市场最有力的方式；第二、降低利率以及贷款利率的调整，能够降低尚未购房群体的顾虑，尤其是对于房贷还会下调的担心，这样调整后，可以打消顾虑。同时，也能够刺激部分改善需求的释放。
Q3
结合当前的宏观经济情况，房贷利率重定价周期怎么选更划算？
目前来看，未来在几年内会进入持续降息阶段，选择调整的时间周期越短对于购房者越有利。值得注意的是，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。这意味着通过此次调整，房贷利率统一按照LPR减点的模式来计算，没有了固定利率模式，未来存量贷款利率调整也有固定的机制，会根据LPR自动调整，调整的时间点跟重新定价周期一致。
Q4
如何看待不少“地王”项目今年实现复工乃至“卖爆”的现象？“复工潮”是少数案例还是已经成为趋势？
近一年来，核心城市相继出现了停工“地王”项目复工的情况，这已经成为一种趋势。原因有三个方面：第一、今年各地豪宅市场走出独立行情，以上海为例，前三季度商品住宅成交规模下降了3成，但是2000万以上的住宅同比增长超过50%，最近很多地方出现豪宅销售日光的现象，主要跟豪宅的保值属性较强有关；第二、这些项目停工的原因并非是项目自身风险，而是由于集团或者公司现金流或者债务问题所致，一旦这些问题解除，项目就可启动；第三、今年5月份以来，我国出台了一系列保交楼的支持政策，最近又提出止跌回稳，4万亿白名单的救市力度可谓空前，政策支持下，资产管理公司也加快推动，因此，复工复产速度提升。
Q5
近期多家房企因年报难产密集退市，房企退出资本市场对其日常经营、债务化解等工作将有何影响？当下还在退市边缘的其它房企，可以做出哪些措施进行“保壳”？
密集退市有三个方面的影响，第一，退市企业关闭了资本市场公开融资的通道，资金面进一步紧张，第二，更重要的是对企业信用产生负面影响，有可能会影响到上下游合作方的合作模式。第三，对房地产整个行业也将产生负面影响，尤其是刚刚恢复的行业信心和预期。从保壳角度来看，1.要规避再次停牌的风险，要做到三个方面的工作，第一，优化财务状况，做好现金流管理，做好临期债务的预案，谨防再次违约，并定期及时向市场公布，让资本了解公司运营状况；第二、加强公司内部的管理，尤其是风险管理制度要把控好。第三，保持适度再投资的能力，这是企业生存下去的必要条件，没有再投资能力就意味着失去了盈利能力，给债权人和市场增强信心，也为企业发展打开空间。
—关注同策研究院视频号—
—近期活动—
声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com
