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最近住建部发文要研究建立房屋养老金保险制度，并且在22个城市展开试点，这一政策其实有两大背景。第一是近年来部分城市已经出现住房安全的问题，大部分都是由于房屋老化导致的。第二点是未来需要住房养老金来解决房屋老化带来的安全隐患的市场规模是巨大的。目前我国城镇的住房存量规模是400亿平米左右，从98年至今有220亿平米的住房是交纳维修基金的，但是98年之前的也就180亿平米的住房，其实是没有公共维修基金的，并且这部分房龄已经超过26年。
从住房养老金账户来看，它由两个部分组成，一个是个人账户，第二个就是公共账户。公共账户是这次我们重点要补充的一个内容，住建部也公开明确要求“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，这个由地方政府探索来筹集。住房保险制度的建立并不仅仅是要增加个人的一项收费，它更重要的是要把整个公共账户体系建立起来，这个是由地方政府来筹集的一个资金渠道。
对个人账户来讲，主要是集中在98年之前的房子，因为这部分房子是当时没有交纳住房维修基金的，如果说是要补交的话，是要按照当时的房价交，还是按照当前的评估房价交，其实存在一定争议的，因为毕竟我们现在新房体系都是按照当年的这个房价来补交的。
公共账户推进的难点在于资金来源的界定，当然现在我们可以统筹得出，包括它的来源，包括土地出让金的计提，公共维修基金的一个增值收益，以及相应的财政补贴，但是目前来讲的各个资金来源还存在着一系列的不确定性。未来一旦整个的住房保险大账户建立之后，由谁来监管谁来执行是一个大问题，住房养老金监管制度是该制度落地执行成功的一个重要保障。
住房养老金制度也帮我们看清了未来发展的几个趋势，第一点就是未来不会大拆大建了，就是现在还抱希望与我这个房子未来要为动拆迁做准备的，这部分人其实要注意了。第二点就是该制度执行是不是对一些老破小房价造成一定的冲击，这个问题要结合几个因素来讲，先是这个住房养老金是由谁来交，它交纳的比例是按照当时的价格，还是按照评估价格来执行，其实这两个对房价影响比较大。长期来讲的话，该制度的执行对于整个小区以及项目来讲未来是利好的，因为他多了公共资金来源的账户，为小区的安全多了一道保障。
大家要区分几个概念，一个是住房养老金，一个就是住房公共维修基金，第三个就是物业费。
物业费更多的是针对于我们整个小区日常管理，是这个物业公司去收取的，它是不承担房屋质量造成的一系列的费用支出。但是我们在98年之后的新房，规定买新房的时候从房屋总额计提2%到3%资金量，交到当地专有账户里面，就是为了做未来房屋质量出了问题之后的一个专项支出。住房养老金制度与住房维修基金最大的区别在哪，住房维修基金更多的是在房屋出现了质量问题之后，然后事后来推行，但是这个制度的话，在之前的时候也出现了一系列的问题，问题主要集中在有一部分人同意支出该基金，有一部分人不同意的时候，整个的项目执行的效率大大降低。住房养老金制度完善之后，定期会对房屋进行体检，也就是不一定就是在房屋真正的出现问题之后才开始揭露，有预防的作用在里面。一旦政府的公共账户介入之后，就是在有一些比如像地震这些大的自然灾害，对于房屋质量产生影响之后，其实可以动用紧急性的政策来调用公共账户来直接介入。
问题比较新，这个制度也在逐渐的推进，这个完善的过程中国家现在也是在试点城市推行。所以在这个过程中大家有什么问题的话，欢迎在后台给我们留言，我们来进一步的互动。
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