上一篇，我们盘点第四代住宅热点城市政策，今天我们来聊一聊第四代住宅的演变、创新活力不断及难以解决的问题。
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聊第四代住宅之前，我们先聊一下现代大都市的雏形是怎么来的，我们现在所处的城市森林，过高的容积率给人带来了巨大的压力，而这种摩天大楼的规划模式可以追溯到20世纪初。20世纪出现的最有影响力、至今仍普遍被运用的有三种现代城市规划模式：一是、霍华德提出的“花园城市”，主张以中心城市串联一串卫星城市，城之间用以大片绿地相隔；二是、柯布西耶主张的“光辉城市”，一个可容纳”300万人“的规划，核心部位超高密度，布置商务区和交通枢纽；三是、美国兴起的“城市美化运动”，即城市重要地块建立仪式感极强的纪念碑式建筑，如博物馆，图书馆等。今天，中国的新城建设几乎都是这三种模式“三合一”，各取所长，以大片绿地让市中心显得郊区田园化、以CBD摩天楼群提高密度、以左右对称的两排纪念碑式的建筑（歌剧院、博物馆、图书馆等）美化市中心。
从城市越来越集约化的发展方向来看，还是以柯布西耶的“光辉城市”影响最大，他提出”住宅是“一个工具，就像汽车是一个工具一样”；住宅是“居住的机器”......“但这种“居住的机器”也暴露出明显的弊端，即人对这种“机器的居住”彻底疲了，人们发现在钢铁城市里生活的越久，就越渴望诗和远方，森林和湖泊。因此，通过在原有高层住宅的基础上加花园，实现“理想的居住环境”，成为“诗和远方”的折衷主义方案，第四代住宅应运而生。
”住宅+空中花园“的产品组合上世纪90年代的马来西亚就已经出现了，2021年，才正式写进中国法律条规里，按照我们国家《城市森林花园住宅设计标准》建筑布局，把第四代住宅分成了三类：「空中户属庭园住宅」、「空中共享园林住宅」、「空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）」。
也就是，单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院、户内＋共享＋空中停车，三种类型。目前能实现的仅有前两种。
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前几年第四代住宅市场并没有太大反响，到如今开发商纷纷加入探索实践第四代住宅的大潮，为了顺应人们对高品质住宅的追求，对公摊面积的厌恶，对以客厅为功能中心的去魅，对人与自然亲密相处的切切追求。政府和开发商又一次携手造梦，四代宅产品创新活力不断，这两年更是形成一系列成熟的解决方案。
▲截取自2021年同策资管发布的《第四代住宅任重道远！》
第四代住宅大尺度、科技、低碳、恒温......相比传统住宅优势明显。比如四代宅计容规则改变，超大的花园阳台和共享平台基本都以“赠送”或“半赠送”的方式给到了购房者，这就大大扩展了户型的功能，更多美好的生活场景得以演绎。LDKBG（厨餐客阳花园）一体化设计，带来“视野上前所未有的开阔”，这是传统住宅所无法比拟的。同时绿植的大面积种植还可以达到降低碳排放，能够降低建筑表面温度，从而减少空调的使用，达到节能减排的效果。而在大阳台的用途上，珠海明确提出，鼓励试点建设高品质智慧住宅，超大阳台为未来无人机精准投送提供条件。
建筑外观上更加美观且有质感，由于大面积的悬挑空间及不低于0.5米覆土种植，大大增加建筑的荷载，此前是在悬挑部分安装支护结构，但非常影响美观。因此有些地方政府就要求空中庭院要做到无维护结构、无柱，如长沙。近两年的四代宅，在高层住宅「公建化立面」的设计潮流带动下，基本都采用了大面积类幕墙设计，用材和设计语言都更丰富，建筑整体更具设计感，呈现出更通透、轻盈的效果。为了减少大面积悬挑对室内采光的影响，一些大平层项目采用了端厅设计，将客厅采光面从一面，扩大到三面，客厅和露台，都能实现270°景观视野。相比国外著名的意大利米兰的垂直森林和特拉维夫公寓大楼，采光和通风已经精进了很多。
其次，立体垂直绿化往往争议较多，新的四代宅很多项目都已经配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。本来需要解决的植物养护、蚊虫滋扰、平台排水/防水等等，目前已经有成熟的解决方案，后期交由物业统一管理，业主只需要进行定期修剪养护。就算“手残党”后期修剪也不会，未来一定会有“入户植护修剪师”这个职业诞生，就如入户清洁一样简单。
而在植物的选择上也会因地而异，因城制宜。苏州要求结合本地植物生长习性，确定适合栽种的植物品种清单和配置标准。武汉申报建筑方案时，要同步提交空中花园绿化专项设计方案空中花园设计上。四川眉山甚至还将空中花园灌溉系统，纳入到了报规文本中，从规范上保证后期植物的存活。
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目前的四代宅产品经过不断的打磨，能解决掉一些问题，但有些问题仍难以攻坚。
心理上的不安定
四代宅首当其冲的就是安全隐患问题。这两年房屋质量问题肉眼可见的增多，如何能保证悬挑空间在未来多年的使用中能承其重；其次由于花园阳台不能封，存在消防、高空坠物等安全隐患，以及为了保证隐私很多四代宅开用了错层或奇偶层的做法，就造成了攀爬容易，就算增加了安保措施，但心理上不安定很难消除，这些都会长期影响住户的生活。
隐私上的差强人意
四代宅打磨非常难的点就是在于安全、采光、隐私的平衡关系，甚至有些时候必须做出取舍。目前隐私方案上均有点差强人意，由于第四代住宅均存在奇偶层设计差异，导致空中花园存在：卧室与阳台（上下视线）、阳台与阳台（左右视线）对视情况，以及隔壁楼栋的（上下左右）视线，目前主要的设计方式是：增加水平雨棚、竖向挡板、磨砂玻璃等等，或者将视线集中在种植区，尽量将功能性楼台内置，限定人停留、活动的区域。但这些也只能算蒙着眼睛哄鼻子——自欺欺人，并没有实际解决问题。
从众多的方案中有些布局方式比如一字型、L型咬合、Π字布局，可以巧妙的规避隐私问题，但是都或多或少牺牲了南向采光的，将最好的采光面牺牲掉。
贫富上的巨大差异
目前第四代住宅只在大户型上适配，从政府文件来看，花园住宅的门槛至少达到住宅建筑套内面积≥100平米，厦门最严格建筑面积至少达到200平米，有人争议四代宅是给富人输送利益，实际上为什么90平米的小三房不适用，因为加赠30平米的阳台，同样不能改变一个房间8平米的局促，而大户型原本房间尺度就够了，所以四代住宅只能用于“锦上添花”而不是“雪中送碳”。
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