同策上海新房访客指数计算方法
对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。
9月，上海全市新房访客活跃指数持续四个月下跌，从降幅来看，降幅逐渐收窄，环比8月几近持平。相比之下，8月高温叠加传统淡季开发商推盘量的减少（推盘量20），9月开发商虽积极入市但并没有扭转颓势，金九失色，楼市活跃度远低于预期，同比去年9月，来访指数更是大幅下跌47.74%。9月末，上海出台“沪七条”新政，对9月拉动较小，但从同策代理案场来访量来看，十一长假7天内的来人来访量比9月份平均增长了130%，预计十月楼市升温可期。
从楼市成交情况来看，9月供应72.73万平米，成交51.11万平米，供应大幅上涨，成交同环比双降。单从数据来看，9月成交非常具有迷惑性，一方面，“金九”变“凛冬”，成交量全年垫底，成交套数仅优于春节月，527新政利好消失殆尽，楼市“僵化”亟需新一轮的利好政策；另一方面，单盘的去化率反而有所上涨，本月共计29个项目开盘入市，其中3盘触发积分，整体去化率约7成。原因主要是开发商谨慎小步推盘，盘均供应量降低，并且分化严重，12盘当日去化率80%以上，8盘不摇号甚至0认购，热销盘主要是核心地段豪宅项目如翠湖天地、中海领邸、绿发浦江园等，以及近郊轨交改善类优质项目，如浦发唐城、中环润府、招商时代乐章等项目，几乎几开几罄。
表：2024年9月开盘触发积分项目
图 ：2021年1月-2024年9月上海全市商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
分区域来看，9月，主城区新房来访指数同环比均下降，主城区市场热度也在持续滑坡，但豪宅走出独立行情。本月10万+以上的项目有7个，豪宅项目相继入市，翠湖天地、中海领邸开盘当日售罄，绿发浦江园开盘销售破百亿。从2024年1-9月单价10万+以上项目成交面积及占比来看，前三季度10万以上的项目成交量占整体成交量比例为25.84%，并且从3月开始这一比例呈现逐步上升的趋势（7月下降因豪宅供应较少），9月10万+以上项目占总成交量高达37.16%，豪宅项目已经成为上海楼市成交的中流砥柱。而来访下滑主要基于主城区楼盘分化严重，顶豪盘不愁卖但需要验资卡客流，普通盘去化同样艰难，某些主城区楼盘今年同样启动中介分销，但整体来看，主城区热度仍然高于去年。
图 ：2021年1月-2024年9月上海主城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
五大新城方面，9月新房来访指数同环比均下降，楼市下行期购房者不断向主城区聚集，去年下半年开始“一蹶不振”。远郊楼盘”生存堪忧“，外郊环及郊环外库存已经占全市的近80%，一方面流量被核心地段吸走，另一方面，五大新城也没有坚定的硬核留人的动作。尤其是前几次新政后降低购房门槛及买房成本反而刺激刚需群体向核心地段转移。但这次929新政精准调控，主要针对的就是外环外项目，旨在激活外围市场，按我们估算此次新政新增了3.4万个房票，临港区域内职住分离（工作地在临港但是具备上海户籍的人群）增加一张房票，额度大概在9000左右。并且十一期间400万以内较为优质的刚需项目，认购量增长明显，部分项目十一期间日均认购量比9月份日均增长了一倍，十月郊区楼盘项目有望部分回暖。
图 ：2021年1月至2024年9月上海新城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。
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