保租房，上海楼市里新的基本盘，“蚕食鲸吞”的速度远超我们的想象。
一、上海保租房“大干猛上”
上海的保租房市场，不知不觉间已经成为了一个庞然大物。根据十四五规划，至2025年，上海筹措保租房目标为47万套，而同期新建商品住宅为40万套，完全是分庭抗礼的状态。完成度更是遥遥领先，从2021年开始，上海保租房房源入市规模复合增长率高达78.9%，截止2024年6月，上海累计保租房筹措的KPI已经完成了80%（37.6万套），而2024年宅地供应计划仅完成25%（2024.8）。能取得这样的成果，归因于上海近年来在保障性租赁住房上一直采用的“雷霆手段”。
2017
上海第一宗纯租赁用地被张江集团拿下，至2020年末这一数字激增至152宗。
2021
各大城市要求单列租赁用地，并比例不低于10%，大多数城市选择用商品住房配建的形式。2021年在上海拿地的开发商多数领到配建保障性住房15%的指标，因此涉租用地大幅增加，但也让习惯大干快上的房企对这200万方的“新物种”无所适从。
2023
楼市寒冬，上海拿地房企自持热情大幅降低，新出让地块中15%自持指标悄悄消失。
2024
上海规定凡是新出让土地新建商品住宅都必须配建5%保障性住房，并建成后无偿移交政府。
可见，在土地出让端，上海保租房体系的构建逻辑演变，从大量供应纯租赁用地为主，到以开发商配建为主，配建指标从“房企自持15%”到“无偿移交政府5%”，从“部分地块配建”再到“所有地块必须配建”。此外，还有集体用地入市，产业用地配建，都已经探索出一套可行性路径。
而在存量端（非改居、收储存量住房）支持力度更是深度极广。近年来，在金融、财税、退出等领域出台若干重磅文件，为企业提供多元化、多层次、全周期的系统性支持。对于“非改居”，提供税收优惠和政府补贴，引导企业积极纳保，并且随着保租房REITs退出渠道的不断完善，如已经上市的5单保租房REITs业绩表现相对稳定，表现出良好的抗周期性及抗风险能力，优秀的业绩加速长租公寓争相纳保。
在如此“强硬”的培育下，上海的租赁体系已经构建完成。按保租房筹措的完成度，上海300万套租房市场中，每五套就会有一套保租房，未来仍在持续扩张。一个庞大、完整、能够独立运转且强势的租赁市场体系，已经完整地交付了出来。
二、上海保租房“大火猛攻”背后的原因
①住房结构的“纠偏”，上海保障性住房比例低于全国
构建住房“双轨制”概念首提日期是1998年，然而众所周知98年房改后开启房地产市场的黄金20年，“双轨制”却几乎被人遗忘。七普数据中，全国家庭住房总面积已超过500亿平方米，但城市中仅有7.81%的人口是住在保障房中，上海仅有4.94%的人住进保障房，31.91%的人租市场化房源，58.62%的人买房，二十五过去，住房“双轨制”仍“形同虚设”。相比之下，新加坡保障性住房组屋的占比高达80%，只有20%的人通过市场化买房，真正做到市场归市场，保障归保障。如今上海房价全球排名第六，高房价带来的问题市场调节频频失灵，只有通过住房“双轨制”能有效解决新青年、低收入群体的安居梦。
②短期分流商品住宅市场，长期提升楼市购买力
保租房的产品早已经不是过去落后、缺乏配套设施的形象，而是紧跟时代需求高品质建设。首先，位置选址都不错，2023年底，官方数据显示，上海保租房项目61%位于中心城区，外环外约占39%，项目选址在轨交站点周边供地的接近50%，醇熟资源和交通兼顾。其次，外立面全新、家具家电全配、小区配置品质感拉满，在同地段同品质的商品房中同样能打，租金上更是市场价格的9折，年涨幅不超过5%。
一直以来，租房和买房的居住体验差距巨大，这种差别本质上是由于获得的权益属性区分而造成的，保租房入市让两者差距正在缩小，相比高房价和高额的购房成本，有“平替”的年轻人很难不对买房去魅，2023年底官方披露已供应的保租房平均出租率达92.1%。
短期来看，品质不错的保障性住房会分流掉部分商品住宅市场。但仔细研究，上海保租房基本覆盖在高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等周边，周边租房人群住久了转化为买房会更加丝滑，更容易完成人才引进-保租房-商品房的闭环动作。此外，上海保租房品质如此之高，想在周围“活命”的开发商基本“被逼到墙角”，只能直面竞争提升住房的品质。长期来看，反而是在增加上海楼市的购买力。
上海保租房分布区域图
③充当房价的安全垫，将价格体系一分为二
在一定程度上，住房“双轨制“体系能保护市场化商品房的资产价格。因为按照纯市场调节模式房价崩盘时会一冲而下，如美国次债危机以及90年代日本房地产泡沫破裂的时候，日本的房地产市场价格在5年内跌了将近80%，当房价从高点持续跌，跌到低收入群体可承担的价格时，价格体系才会企稳。通过”双轨制“把价格体系一分为二，为低收入家庭提供了一套与收入水平相匹配的住房体系，或者买或者租，在一定程度上与市场化的资产价格形成割裂，也是为资产价格形成一层缓冲的安全垫。
因此，虽然难，上海还是大力发展保租房建设，包括后面的配售性保障房。上海现在总和生育率现在是0.6，人口增长的压力很大，如果缺失了保障房体系建设，对人才的吸引力度在一定程度上是大打折扣的。短期来看，保障房对于商品房体系会造成一定的影响，但是从长期来看，保障房体系的完善对于上海在产业、城市建设以及长期的经济增长方面都是有利的。
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