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“517”史诗级楼市新政出台之后，媒体称一线与部分强二线城市的楼市出现了火爆行情，尽管很多人认为这种火爆言过其实，且大概率还是昙花一现，但市场对楼市的预期确实有明显的好转，包括对楼市今年筑底、明后年企稳的预期变得更加强烈。
当然，就当前楼市的整体情况而言，市场方面其实还是表现地相对冷静和客观，比如市场方面有更多的声音认为5月17日公布的重磅房地产刺激政策离预期还是差了一些。我们先看一下政策要点：
1. 降低首付比例，首套房最低首付比例不低于15%，二套房最低首付比例不低于25%。
2. 取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，各地因城施策。
3. 下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
4. 设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
市场方面对新政的落地主要有三个方面的忧虑：
一是关于“去库存”以及“政府收储存量房”的大招，在中央加杠杆和地方加杠杆之间重点选择了继续让居民加杠杆，不过目前居民端的就业和收入预期没有根本性的改善，首付比例降低后月供却明显增加，因此实际还能买房、愿意买房或者愿意加杠杆的人群数量有多少还需要再观察观察。
二是央行3000亿元的保障性住房再贷款（对应5000亿元的银行贷款）用于支持地方国企以合理价格收购已建未售商品房，这个资金额度可以支持的收购量跟实际消化市场库存所需的几万亿资金量相差巨大，比如郑州国企近两年下场收购的存量房（含烂尾楼）累计从几千到上万套，与市场实际需要消化的巨大库存量以及已挂牌的二手房套数相差甚远，由此导致国企下场收购的效果微乎其微；再比如前段时间杭州临安的政府平台收购二手房以及企业未出售的新建商品房用作保障房、公租房的举措，因为收购“以整幢为单位且单套建面不超过70平方米”的门槛较高，满足条件的在售项目较少，加上收购规模较小，总套数预计才200套左右，因此短期内也无法对临安积压的大量住房库存的消化形成有效缓解。
三是地方国企以合理价格收购已建未售商品房的市场影响问题，除了“整栋、单套面积”涉及的具体要求较难满足外，被收购的存量房还得满足抵押、担保等权利负担能解除的条件，但房企在已做项目融资的情况下要满足这个条件其实存在较大的难度，而且即便能满足这些收购要求，国企收购时的过低折扣（预计5-7折）对后续房价还是有一定的冲击，另外国企收购后推出的配售型或配租型保障性住房还会继续对有效购房需求造成冲击，包括在很多城市可能引起房价、租金、购房人群数量的进一步下降。
我们原来是对城投平台直接下场收购存量房抱有一丝期待的，甚至幻想着如果允许城投加杠杆收购存量房的话，我们的城投类投资业务又能迎来一波吃肉的机会，奈何这一次的政策刺激还是没给任何的机会，央行在5月17日也明确表示，“城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁”。
按上述要求，负责收购存量房的地方国企除了拿到银行的资金支持外，是否继续加杠杆引入社会资本扩大存量房收购规模，尤其是在这种情况下如何保证投资收益率和还款来源（包括金融机构/社会资本都特别关注的租金收入能否覆盖利息支出的问题），目前都有待市场进一步的验证，我们甚至担心除了国企为了完成任务下场收购外，社会资本基于市场方面的风险还是不太愿意跟进。
可以印证上述猜测的，其实是国家统计局5月17日公布的4月份70个大中城市的房价指数，以二手房的数据为例（详见下表），4月份的房价同比去年普遍下降了5%-10%，环比3月份也仍旧有69个城市的房价下跌，其中一线城市北京环比降了1.6%，上海降了0.8%，广州降了1.4%，深圳降了0.7%。
市场方面倾向于认为，整体房价仍未到底，而且更多的观点集中在整体房价要到2026年前后才能企稳回升（不过一线和强二线城市会快很多），也即今年和明年大概率还是处于整体筑底及企稳阶段，与此同时政策刺激也不会停止。如果将中美脱钩、地缘政治冲突等因素对中国经济复苏的影响考虑在内，居民端的入场意愿1-2年内可能还是很难恢复到以往的正常水平，机构端的资金投放意愿也可能需要一定的时间才能复苏。
与上述判断的逻辑基本一致，在“517”重磅政策落地的同时，摩根士丹利将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。大摩报告称，尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不确定性较高。受此消息的影响，地产股近几天也出现了比较明显的回调。
按上述趋势分析，在后续一两年的时间，房地产行业的爆雷风险大概率还会持续，市场出清也还要继续，因此现在的救地产就是救金融、救城投、救经济、救民生，金监总局5月17日也提到要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”。我们目前也一直担心房地产行业的后续走势会对我们的城投类投资业务造成持续的冲击，不过就市场需求而言，不管是地方国企还是城投平台的城市更新、城中村改造、片区开发、EOD、特许经营、存量资产盘活等项目，目前引入社会资本资本的需求都相当强烈，我们目前对上述投资业务的可持续性方面也还是保持着比较强的信心，只是我们目前在项目的投资拓展方面需要支付更多的渠道/项目介绍费用以获取更优质的交易对手。（关于政策与市场动态方面的具体分析欢迎在我们本周六的专题会上详细交流和探讨，详见《20240525交流会：城市更新、城中村改造、片区开发项目的策划包装、投资研判、资金自平衡方案与投融资模式设计》）
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5. “土地财政”靠什么弥补
一、城投业务
1.城投债认购
2.城投非标业务：股权投资、F+EPC、保理等
二、地产及城市更新项目前融业务
1.招拍挂拿地及城市更新项目前期融资
2.保理、融资租赁及供应链融资
三、财税及跨境业务
1.城市更新及开发建设项目税筹服务
2.金融产品销售、高净值客户资产配置及税筹服务
3.资金出入境及跨境投融资服务
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