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说一下地产、城投、金融行业今年下半年可以重点关注的业务机会。
上周的“三中全会公报”中提到，“全会分析了当前形势和任务，强调坚定不移实现全年经济社会发展目标”，因今年一季度GDP同比增长5.3%，二季度的增速却滑落到了4.7%，因此下半年的增长任务非常重，简单来说就是还得继续上项目。
“公报”提出，“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。从逻辑上来分析，当前解决上述问题的根源还是在于如何拉动房地产，因此大家不必对房地产行业过于悲观，也即核心优质项目还是有投资空间。
上周有提到，我们目前在国企、城投项目的投资方面，经常遇到本该属于项目的“政府专项债资金”被挪用（主要是地方政府实在太缺钱了），或者政策性银行资金无法到位等问题，由此导致施工单位拿不到钱，其他金融机构、投资机构提供的融资款也无法收回。
以一些政策性银行的资金投放为例，今年上半年的审批数量同比上年下降了30%-50%，其中已批部分的绝大多数额度都投向了城中村改造项目。
我们还注意到，银行方面今年大面积地暂停了对政府、城投平台纯公益项目的资金或贷款投放，虽然政策方面支持纯公益项目和经营性项目的捆绑打包（以实现项目整体投资收益及资金的自平衡），但银行方面对捆绑打包项目的关联性、经济性还是审查得很严，放款方面也卡得很死，由此导致今年的基建项目（尤其是公益性项目）上马地少之又少，具体情况亦可参见《项目越来越少了》一文。
针对上述问题，我们目前在国企、城投项目的投资拓展方面调整的思路是，先去政府那边拿项目清单，然后筛选出银行可以实际支持的项目，接着是针对项目提出一些策划和包装的思路并找政府、城投去谈，最后我们对城投（目标项目）提供资本金并协助项目继续取得银行贷款。对于城投平台可申请专项债资金的项目，我们在投资介入时亦可参照上述处理。
当然，为了在谈判方面有足够的优势，目前拉上实力房企及央国企施工单位按上述思路一起去拓展项目其实是更好的选择，也即我们通过“投资人+EPC”或“投资人+EPC+O”的模式去解决项目拓展以及对城投平台的资金投放问题。至于项目的策划、包装以及招投标的细节问题，欢迎在本周六的交流会上深入探讨（详见《20240727交流会：政府、国企、城投的基建、城市更新、EOD等项目的策划、包装与融资暨投资机构、房企、施工单位的业务介入模式》）。
从基础的业务逻辑来看，在社会资本（以投资机构为主）有意向对城投项目提供资本金类融资款的情况下，项目本身是否能顺利拿到专项债资金、政策性银行资金和银行贷款等可以视为一个前提条件。简单来说，不管是对于我们这种投资机构还是央国企类房企、施工单位，城投项目能解决上述资金的一般都能介入，解决不了的最好别碰，因为现在地方政府的财政都非常困难，大家要优先考虑工程款或者投资款的还款来源问题。
去年的“35号文”（国办发〔2023〕35号文：《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》）发布之后，12个化债省份的基建等项目都很难新增，但其他城市符合政策的项目都还可以继续去做，包括基建、城市更新/城中村改造等项目，另外是财政部5月31日发布的《2024年城市更新行动评审结果公示》中的15个城市（石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安）的城市更新项目特别值得关注。
前文有提到，今年政策性银行资金虽然整体投放额度锐减，但已批部分的绝大多数额度都投向了城中村改造项目。从我们今年国企、城投项目的投资情况来看，城市更新、城中村改造项目确实占据着很大的比重，但国企、城投在项目方面的落地诉求也出现了很大的变化，可以理解为市场方面的“玩法”已出现较为明显的升级。
具体来看，政府、城投对项目全周期的打包处理诉求已变得更加强烈，比如政府、城投都没钱或钱不多的情况下直接招引社会资本（包括投资机构、房企、施工单位、运营机构等），以基建或城市更新、城中村改造等项目为例，政府、城投要求社会资本（市场主体）把项目从前到后的规划设计、拆迁安置、施工建设、招商运营等全部一条龙地给干了。说通俗一点就是，政府、城投都出不了钱，项目交给市场主体来做，钱你们自己解决，项目你们来建、产业你们负责引进来，项目也可以交给你们运营，至于要支付给你们的投资本金和收益则最好等项目运营起来有收益之后再慢慢还上。
以我们今年参与的一些城市更新、城中村改造项目为例，城投平台在项目正式上马前，会先让我们投资机构、房企/施工单位、运营机构等自行组建联合体进行单纯合作方案的投标（或参与比选），包括提交详细的合作/开发模式、规划设计、开发策略、产业策划、资金测算等方案，方案经比选后城投平台再正式发起社会资本（合作方）的招标程序。
具体到业务层面，投资机构、房企/施工单位、运营机构等组建的联合体中标城市更新、城中村改造项目的合作资格后，与城投平台所签订的合同基本都会涵盖项目策划、规划设计、建设管理、经营性用地开发、产业导入及运营等全项目周期的工作内容。
总之，就地产和城投业务领域而言，今年下半年的业务机会还是不少，只是玩法变了，大家都得想办法重新适应一下。
更多基础设施及城市更新、城中村改造项目相关业务的交流与合作，欢迎联系西政财富和西政资本。
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