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分享一下最近做国企和城投业务的一些感触。
国有资产的处置开始全面铺开了，一是国务院国资委6月3日发布“退金令”后，央国企按照聚焦主业和服务实体的要求，目前已开始大面积地处置、清理非主业资产；二是地方政府和城投平台的化债进入了深水区，通过存量资产的处置和盘活解决债务问题成为了重中之重。事实上，财政部今年3月提出“通过盘活存量资产资源等方式逐步化解地方债务风险”之后，全国各地政府都已在狠抓落实。
以我们最近的业务情况为例，不少地方国企和城投平台在招引社会资本的过程中，都会将低效土地、保障房/安置房、写字楼、工业园/产业园、停车场的处置和盘活等作为招标的捆绑条件，比如国央企施工单位想拿到城投的发包工程，必须同时拿下（收购）城投的一些低效土地、保障房、写字楼、工业园等边角料资产。因我们目前通过信托、基金等产品对城投平台项目的投资基本都是以“投资人+EPC”模式下的施工单位贴息为主，因此我们在很多情况下都得同步帮国央企施工单位解决城投平台上述资产的最终盘活或处置问题。
截止当前，就国企和城投平台存量资产盘活和处置相对较优的路径而言，按我们产业投资运营业务板块目前的项目操作经验，主要是两个：
一是资产的折价空间如果足够大的话，我们优先考虑把这些资产装入我们合作的一些国资公司，因为他们有比较强的产业扩张或做大资产以及提高评级的需求，我们同步帮他们做项目的策划、包装和融资，包括后端的运营和REITs发行等。
二是对于有运营增值空间的资产，我们配合做改造升级及招商运营的相关工作，重点是利用我们积累的产业资源快速导入一些产业和实体企业等，包括通过类似上述方法将资产装入有产业和业务扩张需求的上市公司。
如果无法通过上述方式完成中短期内的资产盘活或处置，那只能通过其他传统的项目转让、改造升级、招商出租等方式慢慢消化，只不过在当前中国经济下行的大背景下，难度会大很多，具体看看现在中小企业、店铺、商场的倒闭潮以及写字楼空前的空置率就能感受得到。
以老旧厂房的升级改造为例，国内目前主推的基本都是“新质生产力”方向，比如数字产业园的概念，通过导入数字版权、游戏电竞、智慧教育、网络文学等产业进行资产盘活，但实际能转型和孵化成功的案例却少之又少，尤其是在较弱的二三四线城市，大数据、AI、机器人等新兴产业方向存在很大的落地难度。
我们认为，在地方政府和城投平台化债进入深水区的当下，国有资产的处置潮已正式来临。事实上，自国务院办公厅2022年5月发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》以来，国有资产盘活已经取得了一定的成绩，只是在终端的出租、运营方面还差强人意，因此资产的最终市场化处置才是问题的关键。
截止当前，国企、城投的存量资产处置方面更值得关注的或许是房地产进入下行期以来城投托市拿下的地块最终如何处置的问题。据市场统计的数据，自2021年7月房地产行业进入持续下行期以来，截止今年一季度，城投公司在土地招拍挂市场托市拿地的比例占到了接近60%。
值得注意的是，城投托市拿下的土地，开发建设的比例和进度却相当缓慢。以浙江省为例，2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平台竞得的480宗涉宅用地中，顺利进入开盘阶段的仅118宗，占比仅为24.6%。对于剩下四分之三处于“沉睡状态”的土地，如何处置、如何盘活，目前城投平台已心急如焚。
从市场的角度来看，如果国家层面的楼市“去库存”政策能真正发挥威力，或者楼市真正具备企稳回暖的条件，那么城投平台托底拿下的地块至少有三个路径可以实现处置或盘活：
一是转让部分股权给房企，与房企联合开发建设；
二是寻找品牌房企合作，委托其代建代销；
三是申请将项目转为安置房或保障房，自主开发或委托开发。（具体可参考《20240622交流会：城市更新、城中村改造、保障性住房建设项目的投资并购、施工代建及投资研判、税务筹划实务》）
目前比较棘手的问题在于，城投托市拿下的地大部分都不算太优质，相对优质的可以通过自主开发、合作开发或代建代销来处理，那剩下的“鸡肋”地块该怎么处理？
我们注意到一些城投平台向地方政府退地的情况，包括退地后继续招拍挂并继续由其他城投平台竞得，但如果像大部分城投平台一样将土地一直压在手上，不开发也不退地，后面又该如何处置或盘活？
对于上述问题，我们的很多城投类客户都头痛不已，虽然很想处置、盘活土地以化解债务，但却面临很多现实的难题：
一是土地闲置多年后，政府（自然资源部门）要求无偿收回土地，不过最多只能按先前城投摘地时的价格回收，因此城投一般都不愿直接退地，不然损失巨大。
二是如果想直接在市场上转让土地，那必须开发建设至投资总额的25%才能转让，而具体转让涉及的交易方式方面，如果是直接资产（在建工程）转让，则土地增值税居高不下，会成为很大的负担；而如果将土地划转到子公司后先转让部分股权给合作方（按政策要求一般都无法一次性全部转股），因后期剩下股权的转让涉及到二次评估，因此按原评估价转让剩余股权又存在国有资产流失之嫌。
简单来说，如果城投托市拿下的土地一直“沉睡”，那最后成为低效用地后，城投在处置方面将面临更大的压力。
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