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先给上海点个赞。
8月底，龚正市长代表上海市政府作的上半年工作报告中坦承了上海面临的问题：
一是稳外资稳外贸面临挑战。上海开放型经济特征明显，贸易摩擦、脱钩断链、地缘政治风险等对外资外贸持续造成影响，上半年全市进出口总额增速低于全国和周边省市。“果链”贸易摩擦升级制约优势产品出口，“新三样”产品出口今年上半年出现下降。部分跨国公司产能向外转移，红海危机造成国际航运价格大涨，跨国投资活动收缩导致上海市合同外资和实到外资下降。
二是工业经济在结构升级中承压运行。新旧动能转换接续不畅问题较为突出，产业转型升级面临挑战，上半年全市规上工业增加值增速低于全国。汽车、电子等重点行业竞争力有所减弱，新兴产业集群尚未成势。工业企业营收和利润双降，特别是小微企业经营压力较大。
三是消费偏弱问题仍较突出。上半年上海市消费市场表现弱于全国。居民消费行为更趋谨慎，更加注重性价比和情绪消费，平均消费倾向仍低于疫情前水平。汽车、金银珠宝、家电等大宗消费出现下滑，餐饮业营业额下降，特别是正餐消费明显下降。跨境消费面临出境客流快速增长、入境客流恢复偏弱的双重挑战，部分高端消费出现外流。
四是就业问题。部分行业出现用工缩减，高校毕业生等青年群体就业压力较大。
不得不说，上海市政府的坦承和担当确实让人眼前一亮，只要能坚持实事求是，直面问题，解决问题，市场信心迟早都会回来。很多同行认为，上海用官方数据向社会展示出了一个真实的上海，一个没有跟老百姓的真实感受脱节的上海，如果所有城市都能效仿，正视现实，直面问题，解决问题，或许信心和预期能够更快地回来。
上周，市场流传的消息称，决策层正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。受上述消息的影响，上周五的地产股又嗨了起来。
关于“楼市的救市不会停止，直到救起为止”的说法，市场方面主要的判断依据是中国当前所处的经济发展阶段还无法摆脱对房地产经济和土地财政的依赖，正如上海市政府上半年工作报告中所说，“新旧动能转换接续不畅问题较为突出，产业转型升级面临挑战，汽车、电子等重点行业竞争力有所减弱，新兴产业集群尚未成势”。
上海这个“排头兵”的情况如此，全国的整体情况亦不例外。以新质生产力为代表的产业经济何时能替代房地产经济，并真正成为替换房地产的经济增长引擎，目前来看还很难判断。
也正是上述原因，“降低存量房贷利率”这个救市大招也就可能呼之欲出。尽管如此，市场方面亦存在一些观望情绪，比如不少人认为，集中下调存量房贷利率本意是通过降低居民房贷利息支出达到促进消费和投资的目的，但从去年的情况来看，房贷利率下调后居民端的消费、投资并没有什么太大的起色，提前还贷的按揭户也没有明显减少，因此即便降低存量房贷利率，真正的效果也还有待观察。
市场方面还有一个比较大的担忧，因房价持续下跌至今，房贷抵押物（即房子本身）的评估值也已明显下跌，按揭成数不变的话，转按揭就贷不到原来的金额，那政策能惠及的面就非常小。此外，转按揭还涉及抵押登记变更、银行资产包变化等操作方面的流程难题，这对实际转按揭的落地体量都会造成一定的制约。当然，如果能直接像去年一样直接调降房贷利率的话，则皆大欢喜。
除上述担忧外，虽然居民端对“存量存贷利率的调降”翘首以盼、拍手称快，但银行方面未必有足够的动力，因为经历新一轮的降息以来，银行目前的净息差已开始面临空前的压力，因此最后肯定要选择降低储户的存款利率来配合存量房贷利率的下调。
不管怎么说，形势正在往好的方向发展，尽管贸易摩擦、脱钩断链、地缘政治冲突正在累积更多的风险和不确定性，但我们始终还是得保持希望。
上周五，我们发布的《有没有松口的可能》一文因涉及到“砸锅卖铁”的敏感内容而被自动下架，就真实的想法而言，我们还是倾向于所有相关方能正视现实，直面问题，解决问题。
正如我们上周五所说，目前不少地方政府和城投平台的债务承受能力都已接近极限。为避免出现融资违约或逾期兑付的情况，最近国企、城投方面的短拆、过桥、商票、保理和供应链融资等业务又被干得热火朝天。以我们目前做的城投业务为例，除了信托、基金等主流融资产品的投资外，我们目前对债权拍卖、股权/资产收益权等城投融资产品也保持着积极介入的心态，毕竟城投要维持债务的滚续（避免爆雷）就得继续融资，而我们也得靠城投融资业务的新增维持生存，并坚持到地产、创投等方向的投资业务复苏之时。
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