四箭齐发!央妈释放“核弹级”利好!楼市稳了?

楼市   2024-09-26 18:36   重庆  

文 / 李院长

重庆地产老司机,知名地产研究院院长,加微信进群:yzlf023


01

终于要熬出头了!
 
最近,远超预期的利好消息不断传来。

一个比一个劲爆,一个比一个惊悚。

先说我的结论:

在接下来的一两年内,我们将迎来史上最宽松的购房环境!

首先就是老美降息

大家盼星星盼月亮,终于盼来了漂亮国绷不住的这一天。

很多人不明白,会问美国降息跟我们有什么关系?跟我们的楼市和我的钱袋子又有什么关系?

我告诉你,关系太大了!

老美降息与我们每个人都有非常直接且重大的关系,因为这决定着全世界资金的走向,就像太平洋的洋流一样,属于大的底层逻辑和经济趋势。

从2022年一直到现在,不得不说“现金为王”的人赢了。

为什么?

因为那时候美国开始了一轮猛烈的加息周期,大幅吸走市面上的热钱,导致大家的房子、股票都被锤到地板上狠狠摩擦。

而现在,这个大趋势已经发生了根本性的扭转。

美国降息历来都被视为全球资产价格开始上涨的起点,标志着美元潮汐开始退潮,美元走弱,资产价格开始走强。

所以我们也迅速转向。

美联储宣布降息还不到10天,央妈已经祭出了“四箭齐发”的大招,远超市场预期。

大量股民和房东说:

等了好久终于等到今天,梦了好久终于把梦实现……
02
一是,降准。
 

降低存款准备金率0.5%;年内择机进一步下调0.25%-0.5%。

 
降准也就是降低银行的存款准备率,是一种变相的向市场注入资金流动性的体现。
 
它虽然不是像降息和发债那样直截了当的撒钱,但其实也表明了一种很强宽松信号。
 
要知道,过去两年的降准,大多都只有0.1-0.25%,而这次一上来就是0.5%,比过去要大一倍
 
这波货币政策将释放长期资金超1万亿
 
二是,降息。
 

将降低中央银行政策利率,7天逆回购操作利率下调0.2个百分点,从目前的1.7%降为1.5%,引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行。


这意味着,下个月的LPR会降息20个基点,超出市场预期的10个基点。
 
本以为老美都降息了,20号公布的9月LPR会跟应声下降,但结果并没有。
 
这也能理解,总不能被别人说我们跟着美国走吧?
 
天朝上国的面子总还是要顾及一点的,所以就留到下个月再降吧。
 
另一方面,虽然没有降LPR,但却憋出了接下来的两个大招。
 
三是,下调存量房贷利率。
 

引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均降幅在0.5个百分点左右。

 
这是去年首次降低存量房贷利率之后,全国第二次降低存量房贷利率。
 
有了第一次的经验,相信很快就会出台具体实施细则,大家可以坐等降息。
 
在理想的情况下,贷款100万,每个月最多可以节省掉1000多元的月供。具体算法可以看我的上一篇文章《突发!房奴的重大利好,你们的月供又要减少一大截了!》
 
这笔钱是实打实的银行让利给居民的,不光减轻了买房人的月供还贷压力,还等于变相的刺激了消费,因为你要还的贷款变少了,肯定就有更多的钱去买东西了。
 
不论降多少,对于房奴来说,都是大利好。
 
四是,统一房贷最低首付比例。 
 

统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%

 
二套房与首套房的首付比例差距彻底消除,意味着今后“二套房”将从房地产市场彻底消失。
 
央妈对改善性购房需求的支持力度空前,只要你有钱买,只要你想买,就可以享受与首套房无差别的待遇。
 
这是进一步降低了改善换房的门槛。
03
现在问题来了,这么多劲爆的利好,能让楼市起死回生吗?
 
我的答案是:
 
要房价短期内上涨不太可能,但企稳的希望还是很大的。
 
原因很多,大放水、流动性宽松、购房门槛降低等等……
 
我只说一个简单的底层逻辑,那就是利率
 
在接下来的一段时间,我们一定会看到存款利率的继续下调。
 
为什么?
 
因为银行系统是要保证一个净息差的,房贷利率降了,银行要想维持利润,就只能把存款的利率给降降。
 
一旦存款利率降得很低,房价就会稳住。
 
这里有一个非常简单的道理。假设你拿着100万去存银行,银行一年只给你1万甚至几千块的存款利息。
 
这个时候拿100万去买套房,再把房子租出去。如果一年可以租2万,买房的优势就体现出来了。
 
过去我们的租售比太低,存款利息还有三个点,买房确实不划算。
 
但这两年房价降了不少,如果存款的利息也降到位的话,那么这个资金回报率的平衡就实现了,那房价也就稳住了。
04
央妈的“四箭齐发”,史无前例。
 
不过,这很可能只是一个开始。
 
9月21日,国务院发展研究中心原副主任刘世锦提出,以发行超长期国债为主筹措资金,在1-2年时间内形成不低于10万亿的经济刺激规模。
 
这个“10万亿刺激计划”,很容易让人联想起2008年的“四万亿救市”的强刺激计划。
 
2008年,四万亿救市,大量资金涌入楼市,直接引发2009年房价暴涨。
 
据统计,2009年全国商品房成交均价为4681元/平方米,同比涨幅达到了23.2%
 
不过,这次的“10万亿刺激计划”与当年的四万亿救市不同,这次将针对两个重点领域:
 
1、大力度提升以进城农民工为主新市民的基本公共服务水平。
2、加快都市圈范围内中小城市建设,带动中国的第二轮城市化。
 
在这一论经济刺激下,获益的只有少部分城市,而成渝地区双城经济圈就会是其中之一。
 
综合美元降息、924新政、10万亿刺激计划三大利好,在国际宽松的大环境下,随着救市政策的落地,大放水的刺激,市场或将迎来转机。


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