重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023
今年上半年，重庆销量最高的20个楼盘中，竟然有12个都位于核心区，占比约6成。这个数字在2022年还是2成。短短1年半，增长了200%！如果我们把目光聚焦到前10个楼盘，你会发现趋势更明显。核心区楼盘有7个，占比进一步提升到了7成！但很多人不知道的是，在这个大趋势下，还隐藏着另一个可怕的现实，那就是：在核心区销量最高的10个楼盘中，有5个都是高端改善的大平层豪宅，另外5个则是高层或者小高层。在上半年洋房销量TOP20的排行榜上，你看到几乎全是中央公园、空港、西永，拿着放大镜才找到1个核心区洋房。这几年在新区卖得最火热的洋房，竟然神奇地在核心区消失了！是现在的购房者飘了？都到了看不上洋房，直接上豪宅的段位了？从我接触到的改善购房者来看，他们对核心区洋房的需求其实是非常大的。改善换房终极目的，是为了把生活“改得”得更加方便，更加舒适。是出门就能逛街、坐地铁；是孩子可以在家门口上学；是每天早上醒来，抬头就能看见从大落地窗前照进房间的第一缕阳光……既能够承载所有东西，还可以让普通人买得起的，就只有核心区的洋房。幸运的是，这样的洋房最近出现在了沙区核心，它就是万科星光天空之城【星澜】。万科星光天空之城星澜是重庆核心区市场极度稀缺的纯洋房楼盘，在我看来，它的稀缺程度甚至可以用“绝无仅有”来形容。项目位于沙区老城的融汇温泉城旁边，与三峡广场直线距离约3公里。你与金沙天街专柜里的潮牌、UME新上映的国际大片、三峡广场的酸辣粉和油炸里脊之间，就只隔着一脚油门。 项目与轨道9号线新桥站（在建中）直线距离只有约700米。9号线串联了除2号线之外所有已开通的轨道线路。3站到沙坪坝、11站到观音桥，而到解放碑、杨家坪、南坪、重庆北站、江北机场等传统商圈和交通枢纽全都只需要换乘一次。 要散步，旁边就是歌乐山，小区旁还规划了大型公园，爬山遛娃说走就走。周边聚集了融汇沙坪坝小学、新桥小学、凤鸣山小学、高滩岩小学、凤鸣山中学、天星桥中学等丰富的教育资源，其中最近的是融汇沙坪坝小学，直线距离约600米。要看病，直线约1公里范围内有新桥医院和西南医院，几乎重庆最好的两所三甲医院都能分分钟到达。商圈、轨道、公园、学校、医院……能把如此成熟且优质的资源全都聚集在项目直线距离约3公里半径范围内，只有妥妥的城市核心才能办到。除了资源的高度聚集，把稀缺性体现得最透彻的，是项目低密纯洋房大盘的绝版属性。万科星光天空之城是一个体量超20万方的纯洋房楼盘，分两个组团，由两座廊桥连成一个超大的社区。项目最新推出的是占地面积最大的组团，容积率只有约1.28。近几年核心区供应的土地，几乎都是见缝插针的几万方小地块。放眼整个重庆，超20万方的大体量，在传统商圈直线距离仅约3公里的地段，几乎绝迹。现在新区的洋房容积率普遍都是约1.5，而这个老沙区核心的楼盘竟然拥有约1.28超低容积率。你敢信？约1.28的容积率相当于在新区那些洋房楼盘里，每一栋都至少要砍掉一层楼。老司机都知道，拿着约1.28的容积率，一般的开发商是不可能不做别墅的，至少也是叠拼。因为别墅的溢价能力比其它业态更高。但重庆万科竟然用它造了个纯洋房楼盘，它享受的将是比普通洋房楼盘要大得多的绿化面积和楼间距。用奢侈的墅级容积率打造纯洋房的，在重庆可能找不出第二个。住在一个别墅容积率的纯洋房楼盘，是一种怎样的体验？因为足够大，项目打造了一条长约1.2公里的星河步道，夜跑打卡5公里，只需要转4圈就够了。 万科星光天空之城拥有约8万方的超大园林景观，相当于把半个沙坪公园搬进了小区，阳光草坪、篮球场、剧场舞台、林下溪谷……很多豪宅楼盘都不一定有的休闲配套都能在这里看到。大面积景观带来的还有超大楼间距，普通洋房的楼间距大多只有约20-30米，而它的楼间距动辄约50米，最大甚至达到了约150米。围着下沉广场的一圈洋房，拥有的是无遮挡的超宽屏景观视野，整个中庭都可以一览无余。春天，带孩子在大草坪上嬉戏打滚放风筝；夏天在树荫下乘凉玩水，搭帐篷看星星；晚上和聊得来的邻居到球场来一场酣畅淋漓的球赛；老人也有专门的健身休闲空间，喝茶下棋十分惬意。在这里，你享受的是那些几万方小盘永远无法享受的居住体验。这种大体量纯洋房社区，不仅是核心区没有，即使在新区都找不到同款。找不到同款的，还有全面升级迭代的第三代方厅洋房户型。比如建面约87平米的户型，装下了其他洋房约99平米才能装下的三室两厅双卫。完善的功能空间并不是以缩减尺度来实现的，横厅面宽约6米、主卧面宽约3.2米、玄关面宽约2.5米、厨房是U型设计、卫生间也都是三分离的……要知道，市面上不少同面积段的户型做的还是传统竖厅设计。而万科星光天空之城星澜不仅做了横厅，甚至连横厅的大面积玻璃窗都给你装好了，还在厨房开了一扇窗，形成一个约28平米的一体式餐客厅。你可以一边做饭，一边监督孩子做作业，做好菜还能直接从窗口传送到餐桌上。如果是二胎家庭，也有建面约119平米的四房户型可以选择。洄游式墅级方厅、全景推拉门的中西厨、两面通透的行政级主卧套房，居住体验丝毫不比大平层差。特别是专为二胎家庭准备的儿童房，你只需要做一道推拉门就能轻松拥有一个多功能空间，关上门是两间独立卧室，互不打扰；打开门则是公共游乐室，孩子可以一起下棋搭积木。
项目的户型是我见过市面上同类洋房中，把空间利用得最极致的。从地段到体量，从容积率到业态，从园区到户型，万科星光天空之城星澜都非常能打。虽然最近两年，重庆新成交土地的容积率都在不断降低，但在利润率指标这根指挥棒下，市场上的纯洋房，尤其是纯洋房小区仍然是少数。现在的二手房市场，刚需高层几乎全线下跌，但不少核心区的洋房都有所上涨。万科星光天空之城星澜很快就要和大家见面了，听说价格门槛和核心区高层相当。作为核心区唯一的低密纯洋房大盘，它可能是很长一段时间内，改善购房者回归核心为数不多的机会。1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。电话：023-67396772 136 6809 2258
