重庆这个有钱人最多的板块，即将上演王者归来！
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2024-04-10 13:46
重庆
重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023
这么多年我的答案一直没变过，重庆最值得买的地方只有两个：如果说核心区代表的是这座城市深厚的历史底蕴，是Old Money，是曾经；那么大北区就代表的是城市发展的方向，是新贵，是未来。在这两个区域买房，就意味着对城市优质资源的集中占有，是资产、身份的象征。但随着两江四岸的暂停开发，两滨一嘴逐渐“豪宅化”，大北区则成为了越来越多改善换房人群的置业出口。2001年，一句“重庆向北”的响亮的口号，拉开了重庆北部区域整体变革的序幕。在这场变革中，最亮眼的，也是全重庆关注度最高的，毫无疑问是“金开片区”。2004年，龙湖、金科、协信、融创奥园、融科、复地、爱加、建工等开发商接踵而至，一出“八大金刚闹金开”的精彩剧目正式上演。“金开片区”这个炙手可热而又稍显陌生的词汇由此深深扎根在重庆人的心中。紧接着，棕榈泉、保利、和记黄埔、万科、绿地等赫赫有名的“外来和尚”陆续抢滩登陆，拉开了金开片区群雄纷争的战国时代。不管是各个楼盘在当时的创造力，还是给市场带来的震撼力，还是对高端人群的吸附力，都可以完爆后来被称为“宇宙中心”的照母山和中央公园。占地3000亩的奥林匹克花园给重庆人带来的大盘生活，前无古人；中冶北麓原的无敌临崖视野，完全可以秒杀两江四岸绝大多数江景房；像棕榈泉一样的生活和蓝湖郡西岸的梧桐大道，时至今日仍然是重庆高端圈层身份的象征……根据铭腾机构的数据，截至2018年，金开大道沿线已聚集了近30个高端住宅项目，其中千万级别墅数量占全市约35%，别墅入住率已超85%，重庆80%高端消费人群聚集在此。你可以质疑有钱人的人品，但你不能质疑有钱人的眼光。没有哪一个政府或开发商有本事将城市富裕阶层人为地聚拢在一个区域。重庆高端阶层对金开片区的追逐，是来自于这个区域的地理位置、城市界面、生态环境、生活配套等价值的全方位认可。一部“金开大道发展史”，不仅成就了重庆人的宜居梦，更是重庆住宅区争相复制的城市范本。随着土地开发殆尽，新房供应逐渐减少，金开片区在过去10年时间里，渐渐淡出了人们的视野。原本属于这个区域的中高端改善居住需求开始外溢，向西是照母山大竹林，向东有石盘河寸滩，向北则是悦来中央公园。但无论怎样外溢，金开片区作为北区居住价值的顶点的地位并未改变，只是在蛰伏，在等待。从发达国家的城市发展历程来看，汽车的普及必然会带来城市“郊区化”的兴起。汽车缩短了城市核心与郊区的距离，于是很多家庭开始从城里搬到近郊区，去享受更大的房子、更多的绿化、更好的环境。但当“郊区化”到达物理距离的临界点，“再城市化”的时代会到来。许多家庭，特别是高收入家庭会重新回归城市核心，对效率和都市生活方式的追求将超越对单纯的居住环境的追求。于是，城市更新计划开始兴起，城市核心的大平层开始成为有钱人追逐的对象。纽约曼哈顿中城的豪宅Central Park Tower当重庆向北的进程已经跨越外环高速到达蔡家、水土、龙兴的时候，城市核心的价值回归就是必然的趋势。但对于很多已经远离核心区的家庭来讲，想回头，有点难。近几年，重庆中心城区的土地供应本来就历经了断崖式的下滑，去年成交土地建筑面积仅有295万方，仅相当于2021年的五分之一，2020年的六分之一。2022年核心区新成交土地建筑面积还不到50万方。 2023年也不过100万方，在过去，这仅仅是一个百万方大盘的体量。 没土地供应，就意味着没有新房供应，更意味着未来核心区的新房将会变得非常抢手，甚至有可能出现“新房荒”。从规划看，在金开-鸳鸯-汽博这个区域内，未来将会有百万方左右的土地供应，将会成为一个全新升级的高端居住板块。在当前的重庆核心区，还能找到如此规模的居住板块实属罕见，放在北区核心就更是可遇不可求。等着配套的成熟，等着自我的进化，等着板块价值的蝶变。如今的金开片区已经不再是当年那个只能靠托斯卡纳的坡屋顶、法式风格的老虎窗、18洞的高尔夫、上千亩的湖面来吸引高端购房者的近郊新区了。如今金开片区的身份，已经是北区真正成熟且宜居的城市核心。区域内遍布高端楼盘、别墅大社区，板块内大大小小的水系边、公园绿地旁围绕着的全是千万级的别墅，数量占到了全重庆的三成。 区域内有金开、金渝、金童路、渝都大道等四条城市主干道，以及3、9、10、15号（在建）四条轨道线，以及规划中的26号线，形成密集交通路网，四通八达。一奥天地、龙湖星悦荟，以及城市级的宜家、奥特莱斯商业都在这里，周边还有爱琴海购物广场、光环购物中心、N37月光之城商业。2022年，两江新区还向全球征集金开片区的城市更新规划方案。未来这里将被打造成国际消费中心、国际商务中心、国际交往中心。除了两江八中金溪中学（含初高中），还有“七龙珠”的八中管理校和渝北区数一数二的小学渝北实验小学。 而来自于融创金贸时代、新科国际广场、汽博大厦、汉国金山商业中心等商务楼组成的产业集群的大量政商办公人群，又为区域内的消费和购房提供了庞大的需求支撑。相比起热度最高、集中开发的那几年，现在的居住体验感和便利性反而变得更好了。在核心区供地已经凤毛麟角的时候，当前还储备着百万方待开发用地的金开片区，无疑将成为今年全重庆关注度最高的区域。而就在前几天，一宗土地的成交正式宣告了金开片区的王者归来。3月12日，海成以7280元/平米的楼面地价拿下了金开片区一宗108亩的土地。13.5万方的体量和1.87的超低容积率，完全具备打造核心区豪宅的条件。而7280的楼面价，给做高品质豪宅留足的打磨产品的空间。从渝北区教委获悉，该地块配套小学为渝北实验小学校区，初中为重庆八中管理学校。该地块的住宅业主子女，在义务教育阶段入学可就读上述学校。海成的这个新项目毫无疑问将成为今年北区改善换房最值得关注的项目。也将把金开片区这个全重庆关注度最高的区域，这个重庆曾经有钱人最集中的区域，重新拉回到舞台中央。还是那个北区的价值高地，还是全重庆最宜居的地方，还是重庆楼市关注度最高的C位。1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。电话：023-67396772 136 6809 2258
