重庆惊现楼市“妖孽”！单盘独占区域销量7成？！
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2024-05-16 14:17
重庆
重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：yzlf023
最近重庆的房地产市场上，我看到了一个不可能的奇迹——某楼盘在同区域的市场份额，竟然占到了七成！这个楼盘在2023年四季度拿下区域销冠，销量比区域其他楼盘总合还要高出一倍多，凭一己之力占到了区域总量的7成。（数据源于铭腾机构）今年一季度，它依然持续了去年的热销态势，同样拿下了区域销售面积、金额和套数三冠王，销量比第二名2倍还多，占据了区域总量的约55%。（数据源于铭腾机构）
如果把时间线拉长，你会发现它并不是突然爆火的“网红”，而是天生的“霸总”。这个楼盘2020年面市，三年时间卖了2300多套房子，稳稳地坐在区域楼盘销售总金额、总套数和总面积排行榜第一位的宝座上。（数据源于铭腾机构）在竞争白热化的市场，长期霸榜区域排行榜榜首，占到区域总量的半壁江山，似乎就是一个不可能奇迹。回顾一下重庆房地产市场过去那些长红楼盘，它们大多都满足三个基本条件。一是占据楼市热门区域；二是拥有超大的体量，能一直保持足够大的供应量；三是产品能满足市场主流购房群体的需求。城市花园位于重庆楼市顶流板块中央公园北；约50万方的体量是市面少见的大盘；1.44的低密容积率，打造了以洋房别墅为主的产品，顺应了改善大趋势。三个条件它都满足，但这似乎并不能完全解释城市花园制霸区域销量的根本原因。因为如果把区域内其他楼盘拉出来对比，单论体量、容积率等指标，城市花园其实并不是最强的一个。那么，大家都在同一个锅里吃饭，城市花园凭什么能够走出独立行情？去中央公园北Q分区实地走一圈之后，我发现城市花园拥有一个碾压级的优势，那就是它是目前区域内唯一一个真正的大城大社区。一个楼盘单纯体量大，不过只是一个大量建筑集中的区域而已。要成为真正的大城大社区，除了体量大，首先应该拥有一套成熟的社区打造理念。城市花园是万科落地重庆的首个城花系作品，这是一个成熟的大社区IP。1994年，上海万科城市花园横空出世，风靡整个上海，更是成为美国麻省理工机构中国房产研究的第一站。
此后，城花系大社区美好生活在深圳、广州、成都、武汉等多个城市遍地开花。过去的每一个城花系作品几乎都是现象级的，代表了这些城市大社区美好生活的范本。2020年，城花系落子重庆时，已积累了26年大社区打造的深厚功力。这是城市花园能够在短短3年时间，从无到有，驾轻就熟地成长为大城大社区的坚实基础。真正的大城大社区不是一座建筑的孤岛，还应该拥有完善的大配套。首先是齐全的外部配套，让大社区拥有大城该有的便捷生活方式。去年，春华大道北延伸段已经通车。现在，公园东路、悦港大道、悦港北路即将通车。很快，它就将与中央公园北连成一个整体，彻底融入中央公园一体化发展。五大商业IP聚集的中央公园商圈、即将登场的光环花园城等都将被纳入它的商业配套版图。3公里范围内，还有渝北区人民医院和渝北区中医院两所三甲医院，以及万家山公园、中原山公园、后河公园、溪谷公园等多个大公园。城市花园占据了Q分区几何中心，与已通车的轨道9号线花石沟站直线距离约1.2公里，是到公园核心区以及S分区最便捷的楼盘，可以轻松享受城市核心成熟配套带来的便捷生活方式。比起外部配套，大社区应该拥有成熟内部配套，就像可以自动运转的机器，自成一城。项目自带钟塔广场、幼儿园、综合服务中心、1万方社区商业等配套。其中，幼儿园9月开学；商业一批次已经呈现，便利店、生鲜超市、早餐店、火锅馆等已入驻。
项目正在根据业主需求调研筹备第二批次商家，如药房、超市、理发店等将陆续开业。此外，它还开通了业主专属社区巴士，弥补区域公交车尚未开通的不便，满足出行需求。城市花园凭借完备的配套，已然开始了自动运转，满满的烟火气。
整个板块，只有城市花园是真正能住得进去的大社区，把其他楼盘远远甩在了身后。硬件配套只是成为大社区的必要条件，真正让大社区活起来的是社区运营的软配套。城花系项目一直都有打造邻里住区的理念，而今年重庆万科将重点发展社群的打造，为业主提供活动及互动的空间。未来会举办雀神大赛、K歌比赛、趣味跑步等丰富的社群活动，你很容易交到志同道合的朋友。好的社区运营能够让大社区的生活变得活色生香，提升幸福感。真正的大城大社区不是只存在沙盘上的大饼，还应该是眼见为实的“城市”。大社区的打造需要雄厚的实力，持续的兑现，否则很容易沦为“空城”。在城市花园完全不用担心，它几乎全是实景现房，大城雏形已初步显现。上个月，项目刚交付了小高层的第一批次房源。截至目前，城市花园已累计交付6批次2000多套房子。
走进城市花园，钟塔广场的儿童乐园、组团之间的樱花步道、水杉步道、5人制足球场等都已呈现，也有很多业主已装修入住。大批量房源交付，现房销售，所见即所得，是重庆万科雄厚实力的体现，也是项目“独霸一方”的最大底气。真正的大城大社区还应该是一座具有包容性的“城市”。重庆万科认为大社区应该是一个全业态社区，如同一座拥有全生命周期的城市。因此，项目打造了洋楼、洋房、别墅的全维度丰富业态，满足不同人群的购房需求，未来还能满足家庭不同阶段的置换需求。洋楼组团容积率仅约1.5，层高仅仅只有9-14层，比市面上那些18层楼的小高层产品居住密度低得多。
整个组团位于地势最高的台地上，拥有可以俯瞰整个社区的开阔视野。它的户型最大亮点就是拥有270度采光，有充足采光和通风。厨房U型设计、主卧拥有步入式衣帽间和独立卫生间，居住体验丝毫比不洋房差。洋房也是台地布局，借助地势高差打造了层层退台，部分户型可以拥有无遮挡视野。它的洋房是纯粹的1梯2户板式设计。最小的户型建面约101平米，拥有超10米的总面宽，超6米的大阳台，南北通透的结构让每个房间都可以享受到阳光清风。
板式洋房的居住舒适度是那些小尺度伪洋房享受不到的，而比起市面上同类产品，它的门槛又要低得多。与市面上那些背靠背、上中下三叠的别墅不同，它的别墅是纯粹的上下叠，板式通透，舒适度直接拉满。别墅户型都是横厅设计，拥有约7.2米大面宽，卧室、厨房、卫生间，甚至是玄关都有独立采光。
下叠有花园，上叠有露台，你可以坐在院子的大树下围炉喝茶，又或者躺在露台的帐篷里看月亮数星星，享受真别墅有天有地的居住体验。作为板块内唯一的别墅产品，吸引了不少在空港片区工作的精英人群，如机长、空乘等在此置业。不管是刚需还是刚改，又或者终极改善置业，都能在这里找到适合你的房子。即使今后有改善换房需求，也可以不用离开这个住惯了的大社区。从大社区打造经验和理念，到配套的成熟度，再到交付实力和丰富的业态，万科城市花园都是一个大城大社区的经典范本。武汉万科城市花园3月成交均价约24000元/平米，高于同板块均价31%，打败了同商圈92%的小区；成都万科城市花园均价约30000元/平米，比区域均价高出约12000元/平米。（数据源于房天下）
现在城市花园所处的中央公园北Q分区和S分区相比，均价至少低了约3000元/平米，还处于价值洼地。但未来随着主干道通车、学校开建，板块价值将迅速提升，价值洼地也会被填平。作为板块内最先成熟起来的大社区，城市花园会是最先承接利好的楼盘。在接下来很长一段时间内，万科城市花园都极有可能会继续制霸整个板块的市场销量。4月27日，项目举办了社群亮相活动，让购房者体验了一把真正的大城大社区生活。想要知道大社区的居住体验究竟有什么不同？那就趁这个假期去项目现场看看吧！1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。电话：023-67396772 136 6809 2258
