深圳来了一波反向操作。
过去，楼房项目主体未封顶就能发放贷款，是深圳市场大家都心知肚明的一条潜规则。
如今，潜规则被打破了——
深圳所有的项目都必须在封顶后，银行才能放款给开发商。
第一眼看到这条新规，大家首先联想到的就是——
保交楼。
大家都知道，这钱呐一旦到开发商手里，指不定得花到哪里去。
主体封顶后放款，至少可以有效避免开发商挪用预售资金，导致商品房的延期交付或烂尾。
只有保证商品房如期交付，才不会让购房者们产生断供的情绪，进而避免增加银行坏账，影响社会稳定。
再进一步讲，
这是实现现房销售的第一步。
毕竟，没有什么办法能比现房销售更能保证商品房不烂尾的了。
只是，说到这儿，不免让我想问大家两个问题。
一、主体封顶就一定能避免烂尾吗？
事实上，主体封顶只是把造房子的进度拉近了半截。
从外面看，外立面、园区都会没开始动工呢；从里面看，水电、各种装修，也都还没开始。
尽管你主体封顶，但公共园区造得稀烂，室内水电线路乱窜，装修粗制滥造……这些就不算是烂尾吗？
二、现房销售在这个时期行得通吗？
历史上，现房销售推进了好多次，结果都以失败告终。
即使是在市场热火朝天之时，也少有开发商愿意建现房进行销售。
这自然是因为现房销售模式之下，成本太高了，各个开发商在评估之后，都只能望而却步。
现在的市场是什么行情，想来不必多说。
此行情下，许多开发商拿地造期房的动力都快消磨殆尽了，更何况是拿地造现房。
同理，
以成本的角度来看，封顶后放款对开发商来讲，压力同样是大大增加。
市场已经这么差了，最需要的是宽松类政策，结果你突施冷箭，来了一记紧箍咒，这不是要命嘛。
所以，若是从“保交楼和现房销售”的角度出发，深圳新规简直就是一招辣眼睛的反向操作。
咱们重整思路，换个角度想想。
事实上，主体封顶后才能放款的要求在深圳很早就有了。
如今，只不过是旧事重提。
旧事重提自然不是随随便便，张口就能来的。
打个不恰当的比方，
你老婆什么时候会翻旧账？一定是让你洗碗，你要给孩子换尿布；让你给孩子换尿布，你非要去洗碗；让你往东，你非得往西的时候。
时间点很重要！
当下，主流的政策在主张什么？
是去库存、稳市场。
那么，
深圳重申楼房主体封顶后才能放款，一定和“去库存、稳市场”有关！
套路太深了！
过去的房企奉行的是“高周转、高流速”的模式。
浅浅讲一讲，大概是盖个几层楼就能拿预售证，完了拿到购房者的首付，以及银行放款之后就能接着拿地，立新项目。
换句话说，房企造房子，钱大多是靠贷款。
如此，做开发商的门槛就低了。
门槛一低，圈子里的房企自然是鱼龙混杂。
这才是现房销售进行不下去的原因。现房建设的周长期、成本高、对房企资金要求大，没实力的开发商根本就玩不转。
而楼房主体封顶后发放贷款，其实就是一个阉割版现房销售。
这么做深受影响的自然是小开发商。
其一，小开发商们基本没有了拿地的需求。
毕竟拿了地，也没本事造房子了，只有被套牢的份。
其二，在建的项目，资金链可能要断了。
银行的贷款直接被卡死了，资金链可不就得断了。
这不就是变向去库存嘛！
你仔细想想，
小开发商们没了拿地的需求，有实力的开发商的需求其实也有一定程度上的抑制，那么市场的整体流速就会更慢。
从源头上看，土拍的供应一定会减少。
而那些资金链出现问题的项目，该何去何从？
可别忘了国家队下场收购商品房。
既然你的项目资金链都断了，想找银行的放款路子也被堵死了，那么只有尽快把房子卖出去这条路子。
不过，买房人也不是愣头青，现行市场下，大家都对大开发商更信任。有些熟读政策的，大概率也能知道你这个项目存在问题。
于是，就只剩下这么一条路可走了——
让国家队把房子给收了。
价格低一些就低一些，量大管饱就成。
你瞧瞧，
土地供应减少、国家队收购商品房体量增加，这可不就是去库存嘛。
咱们话分两头，再来看看买方市场。
出清小开发商，留下大开发商，最直观的好处就是——
信任度增加了。
购房者往往会认为大开发商的房子，品质会更有保障。
再精打细算一番，大家都会发现——
买房成本变低了。
封顶后放款，意味着从预售到封顶的时间在拉长，那么买房人的月供也在同步推迟。
假设贷款200万，月供推迟了半年，以深圳的房贷利率计算，这段时间的持有成本大约是5万出头。
这笔钱就省下来了。
不论是信任度增加还是买房成本变低，最终反映到市场上就是购房需求的增加。
购房需求增加，可不就是在稳市场嘛！
去库存加速。
以上，我们已知晓，所谓的“保交楼”只是表面现象。
深圳规定楼房主体封顶才能放款的精髓在于：
出清小开发商，让政府下场收购商品房；
减少土拍供应，控制商品房增量；
降低购房成本，增加市场购买力。
不得不说，这一招是真的绝。
一来“去库存、稳市场”的主要目的肯定是达到了；
二来站在了舆论的制高点上，谁都知道买房人现在最关心的就是期房能不能如期交付的问题。
不过，深圳仅仅只是个试点。
首先，深圳本来就没什么烂尾的商品房。
其次，深圳现在在售商品房的开发商基本实力都比较强劲，小开发商早早退出了市场。
最后，在517之后，深圳的市场已经好起来了。
6月份，深圳新房网签近3000套，创下近一年的新高；二手房网签4100多套，创21年4月份以来新高。
深圳的市场稳得还不错。
你该想想，到底是哪里的小开发商最多，项目最容易出现问题？
看看国家队下场收购商品房已经下沉什么程度了——
6月底，国家队收购范围扩大至2884个县级以上城市。
如今，国家队收房的资金已知的来自于地方财政、城投自筹资金，以及3000亿保障性住房再贷款。其中，大头就在这3000亿上。
随着国家队收房的摊子越摊越大，这些钱显然是不够用的。
接下来，就是要开源节流。
开源无非是寻求资金，增加贷款来源。
节流无非就是把收购的房子的价格打下来。
显然，第一招已经出现——
楼房主体封顶后再放款。
此政策一出，那些还在挣扎的开发商们就该躺平了。
而国家队要做的就是和开发商谈一个美妙的价格，然后告诉它们——
之后的比赛，我们会全面接管。
毫无疑问，
去库存已经准备进入第二阶段。
现阶段，一些头部城市的新房供应已经大不如从前。
如深圳，24年上半年新房供应同比下降了21.5%，环比下降了31.4%，去化周期下降至22个月；
上海，今年来每批新房的平均供应量比去年少了32%。
杭州，目前新房的库存仅仅7000余套，核心区仅3000套左右，好盘基本都卖完了。
随着去库存进入第二阶段，不止头部城市的供应量会在掌控之中，越来越多城市的供应量都会在可控范围之内。
说得再直白一些，
市场要加速筑底了。
关于各个城市，尤其是头部城市的新政策，我们会一直关注。
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