商改住，难以抵挡的诱惑。
最近，多地都在大搞商改住——
上海把一宗容积率3.0的商业用地改成了容积率2.2的住宅用地，即将准备上市；
深圳将两宗商业用地调整为商住用地，其中住宅体量占比达到了70%，仅保留30%的商业比例；
杭州在近日公布了7宗商业用地的调整招标方案，大概率要转成住宅用地；
昆明发布新政，可申请将土地调整为居住用地。
有人说，
这是长沙公寓商改住的续集——
截止2023年12月，长沙主城五区商办公寓库存高达405万㎡，去化周期长达8年又10个月。
今年，长沙市区成交面积仅10.24万㎡，同比下跌64%。
这么做，就是要从源头上切断公寓的供应，稳定公寓供求关系。
有人说，
这是防止写字楼空置率过高的大招——
2024年一季度，杭州写字楼整体空置率26.3%，环比还有所上升；上海写字楼空置率为22%，深圳更是超过30%。
一般来说，写字楼空置率超过20%，供应就过剩了。
这么做，就是要从源头上切断写字楼的供应，防止空置造成资源浪费。
我想说，
天真！
若是为了平衡供求关系，减少源头供应，那么不卖地便是了。
既然是商改住，重点自然是在“住”这个字上。
是的，
商改住的理解就那么纯朴、直白——
为了卖宅地做准备。
好家伙，是不是感觉事情开始刺激起来了？
现在，可是“控量”的关键时期，去库存运动力度逐渐加大，土地出让也在大幅度减少。
一切，都是为了控制供应，稳住市场。
另一方面，土地收入的痛感愈发明显。
今年上半年，各省份的土地出让金同比均在下滑，如广东、江苏、浙江土地出让金同比分别下滑64%、52%、37%。
看起来，比房价跌得还猛。
土地收入减少的负面影响涌现，如公共服务费用的上涨、事业单位发不出工资，甚至是拿着孩子的饭钱去还债……
矛盾点日渐凸显。
眼下，这场博弈好像已经结果了。
任凭你要如何稳住市场，任凭你要如何加大商品房收购力度，我也要搞些宅地出来。
毕竟，没有什么活儿比卖一宗宅地更省事，来钱更快。
只要哐哐卖个几块地出去，财政的窟窿保准给你填补得漂漂亮亮的。
各地频繁的商改住操作下，
那只卖地的手，很快就要控制不住了……
土地财政新玩法。
想卖地是主观动作，但客观上讲，地能不能卖出去又是另一个问题了。
我们都知道，现在土地出让减少主因有二。
其一，自然是前文所说的“控量”。
各地为了控制供应，在刻意减少土地的出让。去化周期36个月的城市甚至需要暂停土地出让。
其二，则是市场因素，房企的拿地意愿不大。
2024年上半年，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，降幅仍在扩大。
同时，今年上半年有约7成的百强房企没有拿地，而拿地房企中则多数为央国企房地产开发商。
所以，
商改住的前提是这些地能卖得出去。
这点，操盘手们早就计算得明明白白。
来看看，今年最好卖的几个项目——
3月底，上海新天地顶级豪宅顺昌玖里开盘，畅销196.5亿元，去化率高达98.5%；
6月，上海徐汇滨江的中海·领邸玖序，1.5个小时内推出房源全部售罄，揽金超66亿元；
6月，深超总豪宅中海深湾玖序，当天去化率高达85%。
这些项目都有一个特性——
近乎绝版的地段。
再反过来看一眼这些商改住的宅地：
上海商改住地块是徐汇滨江新地块，原为小米总部地块，紧靠着西岸金融城。旁边的香港置地启元，套均总价达5500万，认购率高达235%；
深圳商改住地块位于后海片区，东面就是深圳湾1号、春笋等超级地标。
目前，周边片区的二手房成交单价普遍在10万/㎡往上走，并且曾留下了单价超30万/㎡的巅峰成交。
这块地的地段含金量也不需过多赘述。
杭州商改住地块也如此。
这几宗地位于未来科技城核心区，这里是未科的世界级城市中轴线，规划了国际商务区、市民公园、总部基地、体育馆等等功能区块，地段含金量相当高。
商改住的地块全都不一般。
就地段而言，基本都是供应稀缺的核心地段。
就产品而言，在这种地段上的全都是豪宅产品
无疑，
以上地块一旦挂牌，房企们忍不住不来竞拍。
看到没，
这就是土地财政的新打法。
走的路子是高质量发展路线。
如此一来，商改住的地块便不存在卖不出去的理由。
同时，在土拍取消最高限价后，这些地都有“地王”的底子。
比如，上海土拍在恢复“价高者得”的竞拍机制后，杨浦区平凉社区新地块被9家开发商疯狂竞价，经历了60轮竞拍后，此宗地以溢价率21.18%成交，楼面价高达88462元/㎡米，刷新了区域土地单价纪录，成为杨浦区新的“单价地王”。
这样的核心地块，卖一块的收入顶得上两三块普通宅地。
而要产出这样的地，只需要动一动规划，把这些绝版的地段当作海绵一样挤一挤，就能挤出黄金来。
性价比太高了。
最后，这些商改住地块对市场的影响还真不算大。
核心地段本来就是供应少，需求大，市场更加稳定，增加几块地算不得什么，同时，这样的宅地也不与普通商品房构成竞争关系。
这么一看，
此次土地财政的新玩法，竟然找到了稳市场和保财政之间新平衡点。
未来的红利在哪里？
土拍的游戏要能玩得下去，就不能让场上只有一个赢家。
事实上，上一轮行情中，土拍就有些玩脱了。
上轮行情中，房价持续攀高，各地均在搞概念、造新城，土拍也一发不可收拾，拍出的宅地一批又一批。
一旦市场走冷，各地不仅要面临房价下跌，还要承受天量供应带来的冲击。
最终，开发商手里的新房子去化困难，买房人手里的房子难以出手。
所以，
要让土拍的新打法能够持续下去，同样要“控量”。
商改住可以，但大批量的商改住绝对不行。
随着核心地段商改住的推进，买房人早已经不吃“绝版地段”那套了。
只要你能商改住，只要土地的开发程度没达到100%，那么就一定还能挤出住宅用地。
所以，即便是在核心地段卖地，也要注意“量”的控制。
如果一下子多出个7、8块宅地，那么再牛的地段也得歇菜。买房人对市场的预期也会因此崩坏。
因此，
商改住首先要做到的仍是“克制”二字。
其次，新房的价格仍需要指导。
中海深湾玖平均售价不超过13.3万/㎡，而该项目楼盘附近红树西岸挂牌92套，挂牌均价约20.2万/㎡，中信红树湾挂牌在售77套，挂牌均价约16万/㎡，瑧湾汇300㎡大平层挂牌价在17-27万/㎡；
中海领邸·玖序均价在14.2万/㎡，而徐汇滨江板块内建面约100㎡以下小户型的挂牌均价约16.2万/㎡，而建面约180㎡大尺度改善户型的挂牌均价能达到约18.8万/㎡，基本上要高出小户型超过2万/㎡。
这些热销的项目一是在于它们的核心地段，二是因为它们的价格确实够实惠——
让投资客认为有套利空间；
让改善客觉得有性价比。
想让土地财政的新打法能够持续下去，就必须让开发商和买房人都觉得这些商改住的地有红利，而想要真正的红利，就必须做到“控量和控价”。
未来的红利在哪儿？
就在这些核心地段的新房上。
只是这波红利和很多人都没关系了。
其一，核心地段的房子，价格再限价也是贵。
与此同时，为了和同板块的产品做出差异，迎合尖端购买力的需求，开发商会选择做纯粹的大户型产品，于是投资门槛就更高了。
其二，核心地段的房子竞争更激烈了。
你只有钱还不够，可能还需要拼社保、凭运气、拼学历。
比如你在杭州买房，想要购置奥体、世纪城的新房，要么你有十几年的社保，要么你得是官方认定的人才。
如果你是A类人才，甚至可以跳过摇号环节，预定一套新房。
说到底，
房产投资以后就是少数人的游戏了。
当红利的圈子越来越小，许多人与投资二字似乎彻底分割开了。
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