我们之前曾写过一篇文章，明确提及：今年以来，成都5+2区域供地量腰斩，随之产生的连锁反应便是，部分区域的新房供应也提前进入了“空窗期”。（原文请戳☞成都，真的“荒”了！）其中，就尤以天府新区最为明显，临近年底，如今再来看这个情况，亦丝毫不曾有所回缓。但是不是没有新房可买呢？真不见得。![]()
截至目前，成都5+2区域今年仅供应了34宗涉宅地块，总出让体量约98.9万㎡，相较去年分别减少了26宗、约134.7万㎡，而天府新区的宅地缩减情况，更为突出。两宗地块均位于麓湖板块。一宗由润达丰滨江拿下，37亩，成交楼面价24500元/㎡，溢价率高达86.92%，为成都地价TOP6；另一宗则是由锦安善造拿下，55亩，底价成交（19000元/㎡）。我们拉取了近五年天府新区的涉宅地供应情况，可以发现：前几年，天新的供地规模及土地财政皆非常可观，年总出让面积可达上千亩，卖地收入皆在百亿以上；今年则直接断层下降，不仅供地缩减至仅有2宗（92.28亩），总出让金额也仅有2.3亿元，环比去年减少了174.8亿元，降幅高达98.7%。因此，单就供需结构而言，未来天新的新房注定只能是少数人的“玩具”，而刚需、刚改们，则将逐步向“供大于求”的二手房市场转移；但得益于早年的大量宅地积累，短期内天新的新房货源还是较为充足的。另外，从近期市场表现来看，新入市产品表现也将彻底转变。![]()
今年3月，天府新区发布住宅新规——《四川天府新区公园城市规划管理创新规定(2024)》，并于5月1日起正式实施。新规对车位配比、底层架空、生态建筑、烟火社区、韧性安全等多个方面做出了创新性探索。包括对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点，总体绿容率不低于3.5，并实行容积率奖励政策；生态阳台不计入板户比，不计入容积率，不计入该套住宅产权建筑面积等。日前，天府新区第一个第四代住宅——丽世缦华取证，豪横配置在成都新房市场上可谓是独一份，也让深受富豪们喜爱。全盘仅155套，产品面价段270㎡起步，且多有大平层都是一户独享一层，两部电梯直接入户，外加超大的户外空间（约130%）、每户3个花园、客餐厅外挂6.6m的挑高阳台，约4000㎡豪华主会所等，妥妥的“壕气十足”。因此即便是精装单价约61098-121131元/㎡，也依旧有众多购房者趋之若鹜，总价（3988万元）最高的顶跃，开盘4天就被定下，且还是全款一次性付清。当然，丽世缦华绝不会是个例，后续天新的新规划项目，还将无限趋近甚至超越它。![]()
新的没多少，旧的正在慢慢去化。主要集中在麓湖、天西、天东、万安、锦江生态带、天府前湾以及兴隆湖区域。![]()
一座麓湖生态城，傲立成都楼市十数年，每年单盘销售额超百亿。今年以来，麓湖生态城接连推出了多个千万级组团，无一例外皆是开盘即罄。5月千万级的沄岸、7月将成都房价抬上10万+的长湖阙、11月加推的玄鸟湾二期……一次次告诉我们，麓湖新房真的“不愁卖”！作为中国豪宅市场综合开发体量最大的项目之一，麓湖的价值，显然早已不仅仅是一个地产项目。从某种意义上来说，麓湖已成为与天府新区共生的存在。这里，落地了太多新封面、新地标、总部大楼，是“天府CBD”的具象化呈现，且兑现力已非常强，目前区域内的几个盘，产品区域中部改善。万达一号、天府公园未来城和中海天府里，都是大盘、老盘，剩余房源不算多，价格基本2万出头；邦泰悦九章，产品形态、品质等属新迭代的高端产品，因为价格也相对高些。虽然建设时间晚于天东，但天西的后发优势很明显，综合配套能级也很高。
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目前区域内主要有四个项目——蔚蓝卡地亚、招商时代花园、阅天府和保利天府臻悦，都是极具辨识度的高阶产品，且前三个项目都是百亩以上的大盘，产品跨度、形象构建上皆非常有标识度。北部鹤林片区已非常成熟，早期基本是大源外溢的主要承接地，投资热度非常高，现阶段已有回调，产品也处于更迭中。邦泰天府云璟剩余尾盘在售，保利天府和颂一期基本售罄，二期还有10栋待取证；天府壹号院在售，另还有1栋待售；还有川发天府上城、西派融城，以及河对面的天府半岛等，选择还是很多的。此外，万安、兴隆湖、天府前湾等片区也都还有不少选择。![]()
但静下心来想想，相比主城，天新的房子普遍楼龄更新、品质更高，因此如果是自住为主，天新一些成熟度较高的区域，其实也是不错的。更何况，天府新区目前正处于控制新房增量，慢慢去化的阶段，大家且买且珍惜吧。本文主笔︱陆壹︱购房通 出品
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