房地产楼市动态分析
REAL ESTATE ANALYSIS
编者按：近年来，深圳楼市迎来了新的局面，地产圈可谓是人心惶惶，在这场楼市寒冬中，开发商们是迎难而上，还是落魄退场，我在通将每周与大家探讨一下。开发商卖楼不仅要产品过硬，还需要看你怎么卖？
白石洲在深圳最好的位置
错误的容积率和错误的价格
迎来错误的运气
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项目位于深南大道以北、沙河东路以东、香山西街以南、华夏街以西的围合位置，属于南山核心地段华侨城片区，也是是该区域板块最后的改造，坐拥顶级配套资源。
整个项目分四期，首推一期包含3栋住宅、2栋公寓，其中1栋3/4/5单元为74层塔楼住宅，共有110-187㎡6个户型、4个面积段，共计1257户；1栋1/2单元为26/59层塔楼商务公寓、共计1489户。
据最新消息，绿景璟庭即将加推1栋3单元住宅，户型为110㎡、125㎡三房两卫。
毫无疑问，白石洲开始拆迁后一直都是深圳的热门话题，一个村拆迁创造了1878个亿万富翁。能让整个深圳热议，白石洲最大的底气就是它那得天独厚的地理位置，华侨城片区最后一块拼图，还是如此庞大的巨无霸旧改。
去年绿景白石洲在开盘之初，打出单价8万上车华侨城的名号，倒挂6万的单价，迎来了声势浩大的营销浪潮，就在所有人都以为会迎来胜利曙光的时候，首日成绩出炉，开盘去化不到5成。
在去年楼市如此低迷的情况下，市场最看重产品本身，但是白石洲交上了最错误的答案。巨无霸旧改的背后是超高容积率的超高层住宅，白石洲容积率高达10.9。在容忍了如此密集的楼栋后，看房者迎来了得房率在70-74%之间的户型实景感受，可以说看沙盘时的心动肯定会大打折扣，更别说高楼层高达10万均价的单价。可以说从社区到产品，再到价格，观望中的购房者还能有更多更好的选择。
捂盘错过好时机
错过好时光卖不动的蛇口代表作
新世界临海揽山
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项目位于大南山脚下，南山区工业五路与沿山路交汇处，背靠大南山、面朝深圳湾，属于蛇口半山传统豪宅区，周围云集恒裕滨城、半岛城邦、双玺等顶级海景豪宅。
近期迎来收官之作，本次推出3栋建面约287㎡5+1房、4栋建面约115-245㎡3-4房，共计155套，而且是现楼销售。
项目周围配套有K11 ECOAST、海上世界等综合性商圈；蛇口深圳歌剧院（建设中）、海上世界文化艺术中心等文体配套。
有的时候抓住时机才是制胜的秘诀，很显然，新世界临海揽山这个捂盘大王错过美好时机。
2021年11月临海揽山首批开盘遇冷，当时被众多网友调侃为失败的捂盘案例。该区域的旧改早在2011年12月就已经启动，然而它并不是十年磨一剑，2019年临海揽山项目就已经开始宣发了，随之而来的就是长时间的等待，楼市从火热到寒冬，也渐渐冷却了购房者的热情。
新世界临海揽山这个项目，占尽地理优势，产品本身也算是不错，不仅现房销售、单价也比预期低，但仍未打动的了已经遇冷的购房者们，毕竟附近还有更香的太子湾豪宅呢？昔日的蛇口网红盘对比起来，也只能落得下风。
同深圳湾不同命
上不去下不来的一线海景房
中洲湾迎海
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项目地处福田上下沙片区，是上沙城中村旧改项目，北邻香蜜湖、车公庙，项目边上就是滨河大道，可直达福田CBD以及深圳湾核心区。
中洲湾分三期开发，占地面积约9.7万㎡，总建面约126㎡，集合滨海住宅、精品公寓、甲级写字楼、高端酒店、Shopping Mall以及主题商业街区于一体的百万级体量综合体。目前可售住宅共计560套，约96-109-125㎡3-4房。
项目坐拥深圳湾一线滨海景观，南临红树林自然保护区，隔海可眺望香港湿地公园景观。
深圳湾豪宅这个概念，曾经有多深入人心，然而就在中洲湾迎海这里来了个滑铁卢。同属于大金沙片区的金地环湾城相比，中洲湾迎海的定位只能说是不上也不下。
说到底，中洲湾迎海确实不太具备豪宅基因，虽说坐拥一线上深圳湾海景，背后的三面环村也不是所有购房者可以接受的。地理优势的衬托下，产品本身才是中洲湾迎海的硬伤，超高层建筑所带来的高容积率下，不到70%的得房率。
那么中洲湾迎海能算是刚需吗？答案是，不可能。中洲湾迎海一期户型为126-260㎡，虽说单价低至7.5万，总价仍超千万，劝退刚需购房者。中洲湾迎海二期户型为96-125㎡3-4房，仍旧离刚需有着很大的距离。
曾经的亚洲十大豪宅
舍不得花钱推广只能重回开盘价
东海国际公寓
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项目位于深圳老牌核心豪宅区——香蜜湖，是一座双子塔结构的高层公寓，其中A座82层高达308米，当年号称亚洲最高公寓。
项目总占地面积约3.6万㎡，建筑面积超50万㎡，涵盖有两栋国际甲级写字楼、一座国际五星级酒店、两座摩天公寓以及综合商业，其中公寓户型涵盖了75㎡一房至800㎡顶复，超过30种户型，主力户型为140-500㎡。
2013年开盘起步价就是6万元，巅峰期高达12.95万/㎡，其中顶层天墅曾经售价更是高达2.3亿。
东海国际公寓降价的消息一直都悄咪咪被放出，但可见的是市场对其的不关心。如今仍有在售。
房源的东海国际公寓，遇上了楼市寒冬，二手房业主也只能放手一搏。近期成交的188㎡复式成交价在1000万出头，单价低至5.8万/㎡
要知道东海国际公寓曾在2016年被评为亚洲十大豪宅之一，也入选了当年最具投资价值豪宅。可以说这里从地段、配套到产品本身都让人无可挑剔，但如此优秀的产品，东海却仍有在售房源。
最首当其冲的原因就是，挤牙膏式分层分批次销售搭配不积极推广的营销团队。
东海国际公寓曾经的顶级豪宅标签已经被深圳湾壹号抢去，不积极的营销推广，让曾经的天价成交变成了昙花一现。
几经波折的深圳湾巨无霸旧改
运营得力还是逆势飘红了
金地环湾城
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项目位于福田区福强路与沙嘴路交汇处东南角，是沙嘴城中村的旧改项目，地处大金沙片区，紧邻福田CBD。
项目占地约9.6万㎡，总建面约103万㎡，是深圳首个集住宅、公寓、学校、商业、酒店、文娱、公园绿地、办公八大标杆业态于一身的大型城市综合体。首推住宅建面约75-440㎡2-4房，共计8424套。
金地环湾城横跨了上沙、沙尾两个地铁站，富强路通达深圳南北纵线，滨河大道贯穿深圳东西，可通达深圳全城。
在楼市遇冷，购房者观望的情况下，同比地段相近的中洲湾迎海，2023年金地环湾城交上了一份不错的答卷，开盘当日去化率71%，狂销46亿，开盘两个月稳扎深圳住宅销售额单月前三。
然而在开盘前，金地环湾城大概是最不被看好的。去年金地集团可谓是风雨交加，从集团的报表来看，最直观的就是这两年金地销售业绩持续下滑，这也导致股票幅度一直不稳定，更让购房者观望情绪激增。
但一则消息让环湾城有了翻盘的机会，那就是新加坡嘉佩乐酒店的引进。作为全球十大顶奢酒店，嘉佩乐酒店的选址，足以证明金地环湾城背后的实力。紧接着金地环湾城放出消息，四个板块同时开工，展现金地与福田建设两大集团的雄厚实力，也向业主表达了综合体大城交付兑换的时限将大大缩短。再配合过硬的产品本身，于是金地环湾城才迎来了华丽大翻身。
