房地产楼市动态分析
REAL ESTATE ANALYSIS
编者按：在这个瞬息万变的深圳楼市里，房地产市场总是有着无数的机遇与挑战，卖房时机抓不住，再多的营销手段也实施不开，只能说市场永远充满不确定性。
龙华卷王为了自救
降价抢跑但失败了
中洲迎玺
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项目位于龙华大道与民丰路交汇处，深圳北站东广场东侧，毗邻华润超核中心，属于深圳北国际商务区核心区域。
中州迎玺预计2025年交付，占地约7.7万㎡，总建面约44.6万㎡，总户数2699户，推售产品为92-166㎡3-4房，自带7300㎡商业、周边更是有深圳第三座万象城。
项目二期今年加推约1395套，户型已经公布，共计11个户型，预计今年中旬推出。
说到去年年底最火爆的开盘肯定要数，一期开盘当日推出642套，去化率将近65%，官方发布战报劲销29亿，但这有个大前提，官方公布最终冻资入围926批，意味着超过五成的弃选率，这可不是一个火爆开盘的数据。
中洲迎玺一期其实是中洲的救命绳，选在年底入市，就为了缓解中洲地产的汇款压力。营销确实非常努力，当时可谓是满城皆知，甚至拿出了最低单价5.83万/㎡的起步价，可以说是把龙华区的的价格卷到了极致。但只能说瑕不掩瑜，中州迎玺最大的硬伤——39年产权，这肯定让众多买房者望而却步。
就在撰稿的当下，中洲迎玺一期仍有期房待售，今年9月二期也即将入市，总货量高达751套，考虑到2027年三期也即将入市，可以说中洲迎玺滞销的状态还将持续一段时间。
豪宅线取消后
白石洲商务公寓优势不再
深业世纪山谷花园
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项目位南山区去沙河东路218号，为白石洲旧改单元，属于华侨城片区，坐享华侨城+华润城醇熟的商圈配套。
项目占地面积约4.2万㎡，总建面约38.9万㎡，容积率高达5.78，为集合住宅、公寓、酒店、商业和办公等多种功能于一体的商业综合体。
项目分两期开发，一期东部地块包含1栋酒店+商务公寓、1栋保障房、2栋住宅；西部地块包含2栋高约250米的超高层住宅，另有1栋商务公寓。
去年年底，深圳抛出了两大王炸政策来救市，二套住宅首付降至4成和取消750万元豪宅线，这意味着减少首付压力的同时，还降低了改善型客群的购房成本，可以说极大地利好了深圳改善型产品地销售。
改善型市场迎来大回春，也是商务公寓受到冲击的时候。毕竟二套普通住宅首付比例已经由7成降至4成，远低于商务公寓的5成，让本就不受欢迎的商务公寓迎来了更大的冰霜期。深业世纪山谷花园一期在2022年6月就取证了，总套数196套，已备案101套，仍有大量房源在售。
深业世纪山谷花园作为商务公寓说到底还是太贵了。虽说它位于华侨城，但项目的回迁房与保障房占据了一半房源，这也就意味着它豪宅基因被抹去了。高端购房者看不上复杂的住户构成，一般购房者又搭不上，这就是深业世纪山谷花园所面临的尴尬局面。
被遗忘的罗湖
最高容积率的深圳版劏房
京基天韵府
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项目位于罗湖区东湖街道仁心路围岭中路交汇处西北侧，属于布心片区，可以说是深圳老牌居住区，距离地铁5号线布心站仅200米，周围配套也相对很成熟。
京基天韵府属于布心村水围村城市更新项目，规划总建面为84.83万㎡，包括住宅、商业、办公以及酒店、商务公寓、公共配套，其中住宅面积约44.41万㎡。
京基天韵府位于整个城市更新项目北部，据说容积率高达11.2，是深圳住宅容积率最高的项目，本次推出产品为244套70-180㎡2-4房。
京基天韵府坐落在罗湖居住区，可以说深圳最早开发建设的区域，当年可以说是深圳人才汇聚之处，但如今的罗湖，不要说福田南山宝安，连龙华都后来者居上。
居住在罗湖最大的优势大概就是他的生活感了，京基天韵府三公里范围拥有十个地铁站，周围名校更是数不胜数，商业更是逛不完，但京基天韵府的户型设计让一切美好生活截然而止。在整个布心村水围村旧改项目中，京基天韵府容积率为11.2，荣登深圳住宅容积率之最。
项目建筑高达200米，62层高，但据说这还是整个项目中最矮的，后续的璟悦府更是高达77层250米。不仅密度高，还被遮挡，这居住体验感大概就是未来深圳版的“劏房”。
豪宅区里的刚改
万科果然逆市热销了
万科未来之光
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项目位于宝安新安街道广盛路与广泰路交汇处，毗邻宝安公园，属于深圳十大富人区的尖岗山片区，距离留仙洞、科技园、宝中、前海等城市中心都在30分钟车程范围。
项目占地约7.4万㎡，总建面约29.9万㎡，容积率2.91，其中住宅面积约19.1万㎡，总计1700户73-125㎡3-4房。
项目地处华南地区最大的别墅社区，周边有宝安公园、尖岗山公园、国际山公园、铁岗水库、西里水库等丰富的生态资源。
万科未来之光首开在2022年11月，数次加推都拿下了不错的成绩，甚至去年12月加推开盘当日成交63套，可以说是在深圳楼市寒冬期中创造了不少的奇迹，说明了好的产品才是地产商最好的答案。
万科未来之光坐落在尖岗山片区，容积率仅2.9，少见的低密度居住区，如果是别的开发商肯定会定位豪宅，但万科永远走在市场的前面，打造出了未来之光这个豪宅区里的刚改，深谙购房者的需求。
从产品本身可以看出万科的深厚的功底，73㎡可以做三房，89㎡可以做四房，得房率超80%，无疑是性价比超高的产品。
佳兆业暴雷后
蛇口王炸项目终于有消息了
中信城开东角头项目
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项目位于南山望海路与后海滨路交界处东北侧，紧邻深圳歌剧院、深圳湾口岸，坐拥无遮挡的深圳湾海景，可远眺整个深圳湾以及香港。
项目总用地面积约10.88万㎡，总建面约39.6万㎡，涵盖了26.8万㎡住宅、4.36万㎡商业、4万㎡酒店以及2.55万㎡办公等多元业态。
中信城开东角头项目可以说是深圳湾最后的顶级地块，周边汇聚了一批以深圳歌剧院为核心的顶级配套。
中信城开东角头项目可谓是一波三折，先是圳华港湾规划重建综合商业项目，然后中道崩殂，这块区域一直都处于一个悬而未决的阶段，但价值却不断飙升。直到2013年，佳兆业以58亿元代价入主深圳航运，拿下了这块地。
紧接着又陷入了漫长的等待，东角头地块仍未开工，佳兆业已经因为财务问题，出手了这块地。去年6月中信以300亿接手，这个地块终于被盘活了，据说方案大致定下，将于4月14号正式建工了。
被称为深圳湾最后一片净土，三面环海，项目动工的消息一经传出，深受深圳顶豪们的关注。
