2018年的某个上午我从深圳湾去香港，深圳湾口岸人山人海。我叫了辆时髦的丰田商务车以便可以不排队过关。闲，我问了这位能开两地牌照车的香港中年司机一个问题：你觉得香港人与深圳人有什么特别的不同？司机说，你们年轻啦，什么都不怕？我说，你指什么？司机说，也没什么啦，你们在上升期啦，胆子大。我还是没懂，继续问：能说得具体一点吗？香港司机说，说不了具体的啦，总之你们什么都不怕啦，你们不知道什么是危机啦，可是香港有过啦……。
那一次经历我放在心里很久，在北京上海杭州办事都跟同事们说，没什么回复我也就慢慢不大在意了。
直到现在。
2023年
并非突然的来临
房住不炒是2016年提出来的。
2016年12月的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策。房地产第一功能是使用功能，对GDP和税金的作用要建立在使用基础上这是常识。
再说，房地产业火了多少年？有资料说1988年深圳就出现了第一波火爆行情，但在我的记忆中，1996年深圳的房子并不好卖，虽然出现了大批量的商品房上市，可其价格也在5000/每平方米上下。1998年深圳最中心福田市政府旁的黄埔雅苑开盘价也就7000多，发展商是大名鼎鼎李嘉诚的和记黄埔。
所以，房地产市场真正的火爆应该有20年出头。
但这20年也是中国经济高速上升突飞猛进的20年，几乎我们看得到的人财物都在向这个行业倾斜，最终它成了一种最为重要的赚钱工具，很多上市公司频繁亏损，其经营手段不如买两套好地段的房子。
那些年
我们错过的机会
那个时候的人胆小。我记得1995年政府要把福利房商品化，一套房每月按揭100块钱人民币也没人愿意。观念上公务员们说：难道不应该分给我房子？！后来还是有规定才执行的。
你知道这房子的小区在哪里吗？福田区莲花二村。我查询了一下2022年这个小区的房价：8万/每平方米。
1998年深圳有一条“欧风一条街”，全商品房，销售价大约为6000/每平方米；稍后一点时间南山科技园有一个盘叫“阳光带”，也是大约6000/每平方米，有些人能拿到4500/每平方米；蛇口有个“海月花园”，最低3000/每平方米，因为远了。
在当时深圳人的眼里，蛇口太远，更没有什么深圳湾；龙华是什么鬼？光明在哪里？知道盐田……。
深圳湾一号 实景拍摄
后来，红树西岸杀出，开盘价：2.5万/每平方米；再后来，深圳湾一号杀岀来，开盘价：7万/每平方米。
故事这么演下去，直到深圳湾一号35万以上/每平方米。
那些年那些胆小的人该是错过了多少爆富的机会？最少也有20倍呀，而且各种服务各种方便。这是不是一生中绝无仅有的机会？它是不是被好多人完美的错过了？
但多多少少这一代人还是享受到了这个时代和这座城市带来的红利。无非，内地晚了几年，但据说更加疯狂，比如杭州。
疯狂本身
就是一种错误
深圳生态科技园 实景拍摄
有个朋友跟我说年轻的深圳就是一个套现的城市。广州人特别看不懂深圳，说这座城市的人荷尔蒙太足了，想钱想疯了搞钱也搞疯了。
房价在这么短的时间内涨成这样当然是一种疯狂的行为，直到年轻人彻底躺平完全对房子不打听不过问不理会不讨论，你怪他们吗？很简单，没法讨论，只剩讨厌。
其实房价是有其自身增长规律的，好房子在其有生之年多半是增长的。而，当你把它当金融产品去助长时，你就得接受它价格的下降，这是金融产品与生俱来最起码的个性。
我的意思是，房子根本不需要你炒，它会自然增长。炒，就会有涨有跌。而你却只接受涨不接受跌，你真的很过分。
深圳航拍 实景拍摄
在全世界人口猛增的前提下，全球多数好城市房价都在上涨，尤其全球流行城市主义，自由到非得进驻大都会，这个时髦挡不住。所以，全世界的大城市都有一波房地产红利。
可是，上限很快就看到了，90后00后代表了很粗的一根红线，难以跨过。
香港有位经济学家卢麒元先生说到这个问题时苦笑着说，他们不相信房住不炒，我不知道他们为什么不相信。
是啊，已经天不怕地不怕了，这就是疯狂。
这些年
我们犯过的错误
20年来房地产除了市场需求充足而外，其自身商业模式的成熟也很重要。比如，有足够的资金拿地，有合理的运营费用，各环节占比恰当。
可，20年来由于房地产市场受到来自国家各个领域的全力助推，其商业模式产生变型。比如，市场太好了需要有更多更大的资金拿地，于是形成超级非理性债务，而这些债务必须建立在产品的快速销售。
没有人知道这个多米诺骨牌有多危险，但国家知道，因为只有国家有全套完整的大数据，这个大数据告诉理性的管理者：归根结底风险最大的承受者将是银行，而银行代表整体的金融体系。
而这个时候，房地产自身原本合理的运营结构也走向了不合理。比如随意删除或减少运营费用，所有为其服务的第三方被迫接受来自甲方的规定。
与此同时，消费者也大量的产生了非理性消费，这种非理性特指超能力。
总之这是一个失真的模式。
深圳白石洲 实景拍摄
在深圳你能说位于车公庙的东海国际公寓不是好地段？不是品质卓越的好房子？但是它为什么卖不好？
你能说正在开发位于华侨城和深圳湾之间中间贯通深南大道的白石洲项目不是好地段？它能卖好？
有些项目的错误来自主观，有些项目的错误却是与客观相冲突。
所以我们提到了房地产的周期运动。这是一个完整的周期，由起步、上升、攀高、登顶持稳、松动、下行、再下行、消失的市场……构成。然后，债务爆雷，直到房地产成为一个漏洞百出的商业模式。
因为，所有人都不量力而行，每个人都在犯错误，发展商连同它的购房者。
周期本质上
是一种休养生息
气候有春夏秋冬四季更替，经济也由复苏、过热、滞涨和衰退四个环节形成周期。
经济周期的简单结果是：当大家对经济预期向好的时候，就会扩大产能，加码生产；当结果供大于求的时候，产品库存就会过剩，然后就转而去库存，经济开始滑坡。当大家都裁员，减少产能一段时间后，产品又不足了，这时候经济往往也就触底了，供不应求，大家又会重新开始生产补库存，经济始终在这种波动中前行。
我认为，周期本质上是一种休养生息，它最大的作用在于对过去一个周期的过热失真现象进行修正。周期是一种循环需要一定的时间。
万科集团创始人王石 ©图源于网络
作为当下房地产市场的旁观者，万科集团创始人、董事会名誉主席王石11月28日在阿布扎比召开的《财富》全球论坛上表示：
中国应当从上世纪90年代日本房地产泡沫破裂，以及2008年美国信贷泡沫破裂中汲取教训。并称：“中国房地产的问题才刚开始，调整当中还会有暴雷，还会有债务违约，但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好，借鉴日本经验，我认为3-5年能调整过来。但是不要抱希望说，政策对了，明年或后年就会好，这不可能。”
周期是任何人也无法避免的经济规律，对于房地产来说这绝对是一件好事情。也因为周期的原因，行业才能可持续发展。
周期不是指别人的事情，它与自己息息相关。所以，修正自己特别重要。
周期意味着下一个周期的到来，这就是人们说的，冬天来临，别太悲观，因为冬天之后就是春天。
前提是：你得改变，大家都得改变。
我不理解的是，多数人喜欢像买股票一样在高位疯狂，低位就是无人问津。问到原因反倒理直气壮：买涨不买跌，这原本就是规律。
我当然知道这是规律，只是，这是失败者的规律。
听，又提房住不炒。
