从深圳宝安机场出发，飞行9个小时，到达迪拜。
虽然是第一次到迪拜，但对迪拜这个著名的土豪城市早就有所耳闻，世界第一高塔哈利法塔，140亿元打造的棕榈岛，七星级帆船酒店，占地55个足球场大的超级购物中心迪拜mall……作为全球闻名的土豪城市，迪拜的关键词就是遍地黄金、富豪云集、纸醉金迷。
在启程去迪拜之前，我就听说迪拜楼市正火，国内楼市低迷之后，不少投资客转头去了迪拜买房，此次迪拜之行，也想专程了解下迪拜楼市到底是个什么状况。
坊间对迪拜楼市热度传言颇多，总体就是迪拜楼市正处于上升周期，房产交易火爆，2023年房产平均价格上涨了14.5%，而三年累计上涨达到了惊人的149%。租金收益为8-12%，这与国内跌跌不休的楼市以及租金收益不到3%的现状形成了强烈的反差，难怪在国内市场已经无法获利的投资客开始转战迪拜楼市。在全球经济疲弱的大背景下，迪拜似乎成为资金追逐的那一抹亮色。
落地迪拜
就看到楼盘沙盘
迪拜机场内的地产项目沙盘 实景拍摄
2023年全球城市排名 图片来源于网络
从深圳到迪拜非常方便，深圳宝安机场有航班直达迪拜，飞行时间为9个小时。迪拜对全球游客开放，对中国游客免签，只要护照在有效期内，就可以来一场说走就走的迪拜之旅。
因为免签，整个入境的过程都非常简单、顺畅，除了海关的白袍小哥速度有点慢，其他没有任何问题，而且迪拜还非常周到地为每位游客送上了1个G的网络卡，果然是一个热情好客的城市。
过海关，提取行李，进入到达大厅，虽然已经是当地时间晚上12点了，大厅里灯火通明，人头攒动，一转眼，就看见了大厅里的地产项目沙盘，一位欧美帅哥正在四处张望，出于职业敏感，我上前观看沙盘，帅哥立马拿出手中的iPad，向我介绍起来。
本人英语马虎，小哥卖力解说加上各种比划以及iPad中的图片和视频，我大致弄明白了这是一个正在兴建中的水岸公寓项目，价格大概在150万迪拉姆一套，小哥热情地让我留下电话号码，说是可以给我发送更详细的项目资料。刚到异国他乡，出于谨慎，我拒绝了小哥留电话的请求，心想干嘛留电话，你给个资料不就好了。
但显然与国内不同，他们沙盘展示现场并没有可以带走的纸质资料，而是让你留下电话。我个人判断，现场不发纸质资料，估计是为了更方便让客户留下电话号码，便于后续跟踪服务，如果连电话都不留，诚意度就没那么高，销售也就没必要浪费时间，哈哈，他们到是简单干脆，有诚意再细聊，看热闹的，就别浪费时间了。
出了机场，映入眼帘的是灯光璀璨，高楼林立的繁华都市，夜幕下的迪拜车水马龙，霓虹闪烁，随处可见楼盘的大牌广告、在建中的高楼大厦，各种酒店和购物中心……
灯火迷离中，整个城市有种神妙莫测和亢奋的气氛。这也许就是一个土豪城市所特有的气氛？
第一天，导游带我们打卡著名的帆船酒店，大巴车从迪拜城区穿过，迪拜以迪拜金相框为界，分为新城和老城，迪拜新城汇聚了哈利法塔，未来博物馆等一系列疯狂建筑，透过车窗，一栋栋高楼闪过。
除了建筑，路边巨大的地产项目广告牌也很引人瞩目，虽然上面标注的是英语和阿拉伯语，但表现的内容与国内地产项目广告大同小异，无非就是金碧辉煌的楼体，奢华精致的样板间，丰富多彩的配套，便利的交通线路，看来普天之下，卖楼的关键要素都差不多。
导游介绍，迪拜之前只是个小渔村，主要靠捕捞珍珠为生，后以迪拜河为中心发展商贸，60年代发现石油后一夜暴富，迪拜的第八任酋长拉希德，没有沉浸在石油的温柔乡里。他意识到：资源总有枯竭的一天，迪拜必须发展非石油经济。
于是迪拜在非石油贸易领域发力，大力发展商贸，金融、旅游业，房地产行业。
如今迪拜成为世界上增长最快的商业中心之一，经济上对石油的依赖下降到一半以下，GDP却增长了30倍。
敢为天下先，是迪拜的信仰，也是其成功之道。
凭借多个全球第一和惊艳世界的建筑奇观迪拜一跃成为世界知名的国际大都市，金融商业中心、全球旅游目的地；创造了城市发展史上的奇迹。
Brand Finance 发布的《2023年城市指数》公布了2023年全球百强城市榜单，伦敦、纽约、巴黎、洛杉矶、悉尼成为全球TOP5的城市，而迪拜位列第9，妥妥的全球网红城市，不得不说迪拜的确是全世界“营销”做得最好的城市之一。
导游说
迪拜中国人越来越多了
迪拜街景 图片来源于网络
迪拜是阿联酋最重要的旅游城市，游客多，酒店多，当地导游介绍说，2023年前十个月，迪拜吸引了约1390万国际游客，增幅 22%。西欧、印度是迪拜最大的游客来源地，紧随其后的是俄罗斯，阿曼，英国，沙特阿拉伯。中国是过去十年迪拜最大的旅游来源之一，在2023年 1 月和 2 月同比增长 176% ，今年开年，到迪拜的中国游客激增，所有航班爆满。的确，我们几乎在所有的迪拜景点都能看到中国人的身影。
中国游客大手笔买买买世界有名，所以，中国游客意味着商业机会，在迪拜也不例外，针对中国游客的餐厅、酒店、购物点，生意都非常好，而这也带动了更多的中国人来此淘金。据说目前迪拜有37万华人。
除了旅游，也有一些中国人到迪拜买房。据当地的一位业内人士介绍：迪拜楼市租售两旺，而且房价一路向上，尤其是2023年平均房价涨了14.5%，引发了喜欢买涨不买跌的中国人的极大的兴趣。迪拜最大的开发商Emaar Properties的分析报告显示，2023年来自中国的买家占总销售额的7%，约为前一年的两倍。
迪拜本地人不缺房，政府会分地，分房，当然他们也可以买房，主要是外来人员买房或者租房，目前房价是国内二线城市水平，根据地段和项目档次，价格差异明显。核心区域4—6万每平米，一套小户型公寓总价300万可以拿下，一些新兴社区，房价才2万多，比深圳的坪山还便宜。
顶级豪宅区：朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）
朱美拉棕榈岛是世界上最大的人工岛，坐落于海湾，是豪华别墅区。这个岛屿是许多顶级富豪们青睐的居住地，其中包括贝克汉姆和布拉德·皮特。
城市精英区：市中心（Downtown Dubai）
市中心是迪拜的黄金地带。这里拥有许多著名的地标，如哈利法塔、迪拜购物中心和迪拜喷泉。出门几分钟就能享受到一站式的饮食、娱乐和购物体验。
中产阶级首选区：商务港（Business Bay）
商务港位于迪拜运河两侧，是迪拜的商务中心。这个区域有众多世界级企业和高端住宅，同时配套完善。
成熟滨海区：迪拜码头（Dubai Marina）
迪拜码头是一个靠海的成熟住宅区，是欧美人最喜欢的区域之一。这里拥有众多豪华公寓和别墅。
绿色别墅区：达马克山庄（Damac Hills）
达马克山庄位于迪拜规划重点的高档别墅区，被誉为“迪拜的比佛利山庄”。山庄内拥有高尔夫俱乐部、绿地公园、2公里的商业步行街，距离迪拜市中心仅20分钟车程。
贵族富人区：美丹区（Meydan Dubai）
美丹区是皇室行宫所在地，是迪拜真正的“皇城”。这里满满“高大上”与“贵族血统”的氛围。此外，著名的迪拜北伦敦学校和哈特兰国际学校也位于该区。
网红新兴区：云溪港
云溪港将成为迪拜的第二个市中心，是迪拜少见的拥有大面积公共配套设施的地区之一。此外，著名的北伦敦国际学校也位于附近，据说未来迪拜新的第一高楼也会在此落地。
居家购房首选区：朱美拉环形村（Jumeirah Village Circle）
朱美拉环形村紧邻JVT自贸区，是上班族居家首选。
迪拜的老城区目前不允许买卖，那里的房子比较老旧，租金便宜，主要是低收入人群的居住地，有点类似深圳的城中村。
目前迪拜属于人口流入城市（当前人口约为365万人），人口以每年2%的速度增长，预计到2040年，迪拜人口将达到580万。所以租赁市场也很红火，租金不便宜，而且租金逐年上涨。
统计数据显示2023年1月至6月期间，迪拜房租的平均涨幅为22%，创下新高。
迪拜租房多少钱一个月？当地人告诉我们：阿联酋外籍人士平均月收入约为38,000 迪，约合65,000 人民币。而其中住房支出占35-40%。迪拜的工薪阶层花销在租房上的开支一般占据总收入的40%左右，而白领阶层在租房上的费用也占到总收入的30-35%。就是说生活在迪拜的人，一个月光租房平均都要花费两万多块钱。
导游说，现在到迪拜淘金的中国人越来越多，来旅游的，来工作的，来做生意的，我们在旅行过程中就见到了不少在当地工作的中国人，旅游购物点的接待工作人员，中餐厅的老板和服务员，还有中国人开的酒店等等。
随着到迪拜的中国人增多，关注迪拜楼市的中国人也越来越多了。
迪拜不缺买家
富豪排队买房
地产项目广告宣传 实景拍摄
古堡市集中的地产项目展示 实景拍摄
棕榈岛地产广告 实景拍摄
不管是在棕榈岛，还是在古堡市集等热门的旅游景点，都能强烈地感受到无处不在的地产项目和无处不在的地产营销。
地产项目的工地和围挡广告，轻轨大厅的大沙盘，市集中心的地产展销点……是不是有点像深圳地产爆火的那些年？
在酒店，团友聊天的内容也离不开房地产。
一位做实业的中年男子说，这几年国内生意不好做，钱难赚，所以大家都在寻找新的出路。前一、二十年是因为广东政策好，机会多，只要胆子大，就能挣到钱。
但现在不一样了，土地人工费都大幅提升，各行各业都在转型升级。他感叹，“自己并不拥有技术或其他核心竞争力，现在就明显感觉到压力，听说迪拜经济环境宽松，政府也大力发展房地产行业，现在迪拜房价还有上升空间，所以很想来迪拜找找机会。”
这个想法颇有代表性，来到迪拜的几天，大家接受到的信息都是迪拜处于经济高速发展，机会很多。甚至有人表示，有点类似深圳的高速发展期，未来十多年发展空间很大，现在房价处于合适的区间，比深圳便宜，也比深圳收益高，迪拜房产值得买！有人还认为，迪拜环境宽松，赚钱机会多，未来还有这么多人口涌入，趋势看好。
专门联系了一位业内的朋友盼盼，她目前任职的公司是迪拜当地排名前三的地产商，她给我介绍了相关情况，现在迪拜大概有200多家地产开发商，地产项目有几百个，但总体看， 房子供不应求。
迪拜的房子没有公摊面积，没有税，买房政策宽松，迪拜对外国人买房没有限制，想买几套买几套，有护照，钱足够就OK，迪拜还送给买房者长期签证礼包，房产价值超过400万人民币，直接给你10年黄金签证。
最夸张的是，有些好项目开盘，需要排队购买，越是高端的项目越不缺买家。她从去年年底接触了不少中国买家，明显感受现在的中国买家跟以前不一样了，下手很快，完全不纠结和犹豫。他们就看总价和租金，如果这两个指标达标，房子品质也满意，就会直接签单。
世邦魏理仕集团（CBRE Group）的报告也说明了迪拜楼市的盛况，截至2023年9月迪拜住宅市场总交易量达到87154宗，是同期创下的最高纪录。在此期间，迪拜的平均房价同比上涨了19.6%，住宅平均租金增长了20.6%
迪拜公寓均价上涨19.7%，达1357迪拉姆/平方英尺（约合2.9万元/平方米），迪拜市中心的公寓市场销价最高，约合5.3万元/平方米。别墅均价上涨了18.9%，均价约合3.4万元/平方米，位于朱美拉棕榈岛的别墅市场售价最高，均价约合10.7万元/平方米。同期，公寓和别墅的租金同比上升20.7%和20.1%。
迪拜地产的强劲势头与高利率抑制下的全球市场形成了鲜明对比。
另外迪拜的购房手续非常简单和快捷，只需要护照料即可，无需额外办理资料。
盼盼介绍了迪拜的买房流程：
| 第一步 | 拟定投资计划。确定要投资的房屋类型，是商业还是住宅，投资金额等。 |
| 看房选房。到迪拜后，开发商会提供专业和贴心的看房服务，帮你挑选心仪的房源，提供相关的市场分析和投资建议。 | |
| 第三步 | 签订购买意向书。购买意向书是一份非正式的文件，表明对某个房源有购买意向，并支付一定比例定金锁定房源，一般为总价的10%。 |
| 第四步 | 申请贷款。 |
| 第五步 | 签订购买合同。购买合同是一份正式的文件，详细规定了双方的权利和义务，以及交易的条款和条件。在签订合同时，需要支付首付款（一般为总价的20%），并交付相关的税费和手续费。（税费为4%，工本费为2000多人民币）。签订合同后分四次支付房款，每次约为10%。 |
| 第六步 | 办理产权登记。产权登记是一项重要的程序，用于将房产所有权从卖方转移到买方，并颁发产权证书。在办理产权登记时，需要支付剩余的尾款（一般为总价的40%）。 |
| 第七步 | 完成交接。交接是指卖方将房屋钥匙和相关文件交给买方，并确认房屋状况无误。在完成交接后，就可以正式入住或出租新房了。 |
如果业主不是常住迪拜怎么办？她表示，可以委托物业代租代售。物业收取一定的服务费用，没有人能保证未来百分之百可以租出去，但现在的市场情况就是房子很好租，特别是市区的房很少租不出去。
盼盼也提醒说，来迪拜买房要注意一些问题：
首先是资金准备。
作为外国人，尤其是你没有在迪拜就业或生活，申请银行按揭存在不确定性，所以最好准备好全款，万一按揭批不下来，可以转为全款付；
第二，迪拜房子的物业管理费不便宜，一般一个月要好几千甚至上万，所以对这个成本要有心理准备。
第三，最好买排名靠前的大开发商的房子，品质有保障，大开发商，大社区，大配套，有这三大护航的项目，比较靠谱。
到底是
看好还是看空
迪拜街景 实景拍摄
当前，迪拜房地产在国内的宣传比较多，也有各种渠道组织的看房团，但在马来西亚碧桂园森林城市“出事”之后，大家开始对到海外投资房地产持谨慎态度，毕竟碧桂园在马来西亚那么大的项目，说停就停了，当年的投资客都身陷入坑中。
看好者的理由：
阿联酋专注发展经济的政策导向成为吸引投资者的重要原因之一，“阿联酋政府一直在降低投资门槛，提供投资便利，欢迎投资者涌入”。
迪拜经济增长强劲，房地产行业的高速增长；而且迪拜房产的财富效应已经显现。
迪拜投资环境宽松，没有外汇管制，资产又以美元计价，也不是CRS证税国，是避税和配置美元资产可选择的地方。
价格优势。目前虽然迪拜房价已经涨了不少，但相比其他国际顶尖城市，价格仍有空间。
迪拜房地产开发商MAG of Life首席执行官加达（Talal Moafaq Al Gaddah）也曾表示，迪拜的豪华住宅市场在全球具备知名度，迪拜优质房产的价格与摩纳哥、纽约、伦敦、日内瓦、巴黎、东京等国家或全球主要城市相比，仍要低20-80%。
根据莱坊财富报告，使用720万元即可在迪拜购买105平方米面积的土地。而在摩纳哥、纽约、伦敦、巴黎、东京、墨尔本则分别能买到17平方米、33平方米、34平方米、43平方米、60平方米以及87平方米。
迪拜对外国人友善，推出的友好签证政策又让在该国经商或投资的外国人得以把这里当成长居之地。
免税政策也具有巨大的吸引力。迪拜不征收所得税、财产税和资本利得税，这最吸引全世界富裕的投资者，他们正在寻找安全、回报高、税收影响最小的机会。
据莱坊的财富报告，阿联酋的高净值人士数量预计将从2021年的16.3万增加到2026年的22.8万人，增幅达39%。
迪拜房地产的市场需求十分坚实，迪拜吸引了一众寻求豪华房产、顶级开发项目和专属设施的富裕人士。他们把迪拜视为一个有吸引力的投资地以及理想的第二居所。
迪拜还有非常丰富的国际教育资源，国际学校的费用是深圳国际学校的三分之一，在迪拜买房可以让孩子享受价廉质高的国际教育。
看空者则疑虑也不少：
虽然迪拜经济发展向好，但毕竟其国内政局、相关政策对国人来说并不能实时了解。语言不通，法律体系不一样，对购房者来说，有信息不透明的顾虑。
其次，迪拜本地人不缺房，现在买房都是租给外来人口，主要是外国人，哪一天外来人口减少了，房子租给谁呢？大家普遍预期房价会涨，但要出手变现的难度有多大？弄不好就是纸上富贵。
第三，中国看房团都是到此一游，在当地待的时间不长，对当地的实际情况缺乏了解。所接受到的信息都是当地开发商和中介及销售传递的，不排除他们为了销售房产而有所夸大或者报喜不报忧。
第四，开发商们宣传的火爆，要打个问号。虽然迪拜近年经济发展较好，但未来是不是会强劲增长，谁也不敢打包票。
有人说迪拜楼市是富人的游戏，现在是热火朝天的，但能玩多久，那就难说了。
可以肯定的是，越来越多的迪拜项目会到国内拓客，我们该大胆投身其中还是置身事外选择围观？深圳地产曾经的疯狂能否在迪拜重现？
刚回到深圳，就听闻香港出台楼市新政，全面撤辣，楼市热度迅速飙升，显然国内的高净值人群一直在为资金寻找最佳去处，迪拜和香港都是可选择的方向，对比这两个城市，香港显然更有地利之优，毕竟去一趟6000公里之外的迪拜需要飞行9个小时，平时你去趟惠州都会嫌远。
