房地产楼市动态分析
REAL ESTATE ANALYSIS
编者按：近年来，深圳楼市迎来了新的周期，地产圈一时间人心惶惶，在这场楼市寒冬中，开发商们是迎来春光，还是停留在寒冬，我在通将每周与大家探讨一下。
曾被捧上神坛的沙井
深圳第二海岸城遇冷
万丰海岸城
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深圳沙井万丰海岸城，位于宝安区沙井中心，紧邻11号线马安山站，南环路与西埔路交汇，交通便捷，区域优势显著。四期瀚府由6栋塔楼和一所幼儿园组成，首次推出100-144㎡三至四房，共491套住宅，采用南北向点式排布，确保了良好的通风和采光效果，同时为居民提供了开阔的视野和宽敞的楼间距。
万丰海岸城作为万丰区域城市更新项目的重要组成部分，总建筑面积约500万㎡，集住宅、商业、产业、教育、文化休闲、生态公园、地铁等多种功能于一体，形成了一个综合性的产城融合体。
随着海岸城购物中心、深圳外国语学校等配套设施的逐步完善，以及地铁11号线的便捷交通，万丰海岸城正逐步成为深圳西部的繁华中心。
万丰海岸城住宅项目目前已推出四期，分别是锦园、玺园、臻园、瀚府。锦园、玺园在2021年1月推出721套房，开盘即秒杀。同年九月开盘的臻园，冻资人数高达2760批，1025套住宅日光。
万丰海岸城前三期一直都保持着超高的热度，大盘开发、海岸城配套，一直被看作沙井的标杆楼盘之一。大部分购房者都因为后海海岸城，对万丰海岸城有着恋人般爱慕的光环，俨然万丰海岸城成为了深圳西部最被看好的楼盘。
2022年网上就开始传出万丰海岸城翻车的言论，同期同价购买，但是锦园却肉眼可见的差，锦园与玺园的交付让锦园大部分的业主破防。再加上三期开盘时把户型图放错，导致大量业主进行维权，万丰海岸城将网红盘的名声搞臭了，四期瀚府开盘也就迎来了冷眼。
深圳坪山第一高楼
官宣重启建设
坪山世茂广场
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该项目东侧为泰禾中央广场，西侧为深业东城国际，南侧为龙光玖云著，北侧为坪山河，位于坪山区商务核心区，紧邻地铁14号线锦龙站，地理位置优越。
项目总建筑面积达到295,000㎡，其中一期建筑面积为45,600㎡，塔楼高度120米；二期建筑面积为249,400㎡，塔楼更是高达302米，成为区域的新地标，是一个集商业、办公和居住于一体的地标级综合体。
坪山世茂广场二期不仅拥有300米高的地标写字楼，还配备了高端天际公寓，以及4.3万㎡的体验式购物中心，旨在打造坪山区最高端密集的商务办公及消费人群聚集地。
深圳近年来有太多的地标项目出现停工烂尾的情况，其中的典型案例就是坪山第一高楼——坪山世茂广场。项目分为两期，一期于2019年开盘，推出813套公寓，目前也已完工，停工的是二期工程。
世茂集团出事前，其实整个房地产都经历着动荡，恒大、融创等头部企业暴雷，预示着世茂也将面临暴雷风险。创造出三千亿销售额的世茂，最大的问题也是它最自豪的地方——城市地标建设，这需要投入大量的资金，在逆市之中就容易出现资金问题。
2022年，世茂面对大量的逾期债务，开启了资产变卖，于是我们可以看到世茂引以为豪的众多地标建筑被摆上货架。今年3月，世茂公告，将城投宏源的60%股权转给坪山城投，停工已久的坪山第一高楼在股权转让完成后，应该就会重启建设。
区域绝佳但地段割裂
还有暴雷风险
方直珑樾山
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项目坐落于深圳山海城中轴，靠近香蜜湖和华侨城，被六大总部基地环绕，距离7号线深云站约150米，临近北环大道、龙珠大道，可直到福田CBD、南山科技园、后海、宝中等各大中心。
项目总用地面积2.1万㎡，总建筑面积11.3万㎡，设计由香港吕元祥建筑师事务所和CCD郑中设计事务所联袂打造，保证了建筑的国际水准和美学价值，拥有3.62的超低容积率，每一户都能享受到无遮挡的山景，梯户比为2梯3户，主力户型为建面约120-195-268㎡三至五房，据说户户朝南、户户瞰山。
此外，项目还提供私人管家服务和双会所配套设施，满足业主的高端生活和商务需求。
方直珑樾山是一个非常矛盾的楼盘，地理位置在南山与福田的交界，属于南山区，背靠塘朗山，紧邻深云地铁站。看似优越的位置，其实不然，项目属于南山区临近福田的边角位置，还被北环大道隔绝，与周边形成割裂，可以说不开车，周边就没有商业配套。
有种说法是一眼帅哥、一眼美女，方直珑樾山大概就是一眼豪宅，明明就是一个丫鬟命，非要立志当女王。虽说位置还算优越，属于安托山豪宅版块，但挡不住它本身是这块区域里最差位置，方直还定位为改善型住宅，户型也非常混乱，58-500㎡一至五房户型都有。
方直珑樾山不被看好的原因大概还因为方直地产。小众民营房企，虽说没有大开大合的开发建设，但却一直有交房质量问题。2022年还被判为失信执行人，可以说方直地产资金紧张，有暴雷风险。
去年开盘无人问津
现在85折还送奔驰豪车
壹湾府
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项目位于龙华区壹城中心十区旁，紧邻龙华大道，地处龙华国际商圈的核心地段，未来将规划打造规模超200㎡、超500亿产值的超级商圈，距离4号线龙华站约600米，6号线上芬站、25号线景龙站（规划中）、33号线龙胜站（规划中）等多个地铁站环伺于周边，可快速接驳福田、宝安、南山等城市核心区。
项目总建面约4.6万㎡，包含住宅、办公以及保障房，其中商品房215户、保障房120户，目前推出的产品为建面约80-118㎡的三至四房，容积率为5.76。
项目不仅自带4800㎡商业，步行300米就能到达60万㎡的壹方天地商业综合体。
龙华的楼盘一直都是卷王层出不穷，但最近壹湾府甚至打出85折优惠后再赠送奔驰豪车，被网友吐槽，只要在壹湾府买房，有车有房，一步到位走上人生巅峰。
壹湾府开盘其实有点不慌不忙的沉稳，开发商那是相当淡定，开盘首日0去化，甚至到今年3月仍然成交不到十套，周边楼盘打得火热，隔壁壹城中心都开始打折的时候，壹湾府仍是不为所动。
就在我以为这个盘就该默默神隐后，大概是被市场狠狠教育了，壹湾府打出了王炸，直接卷到底。说到底还是那句，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。
深圳最牛街道旧改
现已建设出地面
桂庙新村翰熙典居
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南山桂庙新村旧改（翰熙典居）占地约41万㎡，总建面约37万㎡。桂庙新村作为深圳最古老的城中村之一，并且属于深圳最牛街道——粤海街道，周边汇聚了华为、大疆、华润、腾讯等大厂。
项目东临白石路，西近南海大道，南临学府路，北面与深圳大学毗邻，距离9号线深大站约500米，周边有滨海大道、南山大道，可快速直达深圳湾、华侨城、福田CBD等。
桂庙新村旧改（翰熙典居）首推地块规划住宅建面约9万㎡，为三栋超高层楼体，容积率高达9.0，以保障性住房为主，将推出的859套房源包含612套保障性住房，可售商品房仅247套。
粤海街道可谓是寸土寸金，整个街道面积约20.99k㎡，虽说桂庙新村不大，但是商业价值不言而喻。
开发商介绍桂庙新村的时候都会说，这里是高科技产业的聚集地，对于深圳人来说，这里曾经是深大后花园，深大第二食堂，深圳美食天堂。就像是白石洲一样，这里对深圳来说有着不一样的地方。虽然桂庙新村拆迁说了8年，但我们都知道，这里的拆迁势在必行，实在是这里地理位置太过优越。
从2015年被纳入城市更新、2023年通知正式拆迁，到今年正式定名，建设出地面，桂庙新村旧改一直都备受瞩目。
