上一个地产周期与下一个地产周期隔着一个商业周期，这是我的看法。
当然，首先我认为我们所熟悉的那个大规模的地产生产样式结束了，并且结束得相当彻底，它甚至还会延续几年对地产而言非常不好的时光，这个时间里巿场会消化过去20年过猛的投资与投机行为，弄清楚地产究竟是否存在大量过剩，这个市场除了面对别无办法。
这也是一种休养生息，并无不好。
地产的商业模式
充满风险
深圳湾航拍 实景拍摄
我有时候甚至觉得房地产的商业模式是一个非常危险的商业模式，这个模式要求高杠杆，而高杠杆又必须建立在非常好的上升经济形态下，房子必须卖得非常好也非常快，并以此高周转来应对前面的高杠杆从而获得利润。但，这种时候在历史上太少了，我们所看到的20年的繁荣可以说是极为罕见，它实在是因为过去我们对民生居住亏欠太多的恶补行为，不能为例，遗憾的是它被演绎成了一种肯定和无法节制的疯狂，认为本该如此。所以我们现在看到的是地产商们因为这种商业模式所必然支付的代价而已，很痛苦但无解，因为杠杆太长。
高杠杆高周转，它很难让一个公司拥有长期主义的观念，我觉得这是王健林退出这个行业的原因，就连长佬王石最近在就柬埔寨回答房地产相关问题时也说，地产的发展需要前提条件。
北南二王，乃旁观者清。
并非这个行业不好，它实在是需要洞察力、实力，和足够的耐力，有时候市场所表现出来的过猛的需求可能是假象，投资与投机客的行为会让市场失真。
商业有自身
独立的价值
上图：粤海街道 实景拍摄
但是，这不是我们今天要讨论的话题，今天要说的是商业。
商业是一个社会形态中文明的表现，它积累并集中了过去所有的实践，它让上市交易的商品品质和品牌化了，这是一种认证。
我在跟朋友们聊商业的时候，他们总愿意说“商业地产”，可我要说商业不是商业地产，当你说商业地产时说明你还没有脱离地产的痕迹，如果这样，你还是做不好商业，因为你满脑子还是地产，而地产已经是处于一个相对衰落的周期里了，商业就是商业。
大约在1995年，王石在深圳的华强北开了一家当时非常领先的商业叫万佳，不久之后王石坚定的把它砍掉了，因为那个年代更适合于地产，经济发展模式处在房地产的大周期里，王石有理，万科有理。
后来，万达的王健林彻底砍掉房地产开始专注于万达广场的商业，王健林有理，万达有理。
有句话叫做：没有不好看的颜色，就看你用在什么地方；另一句话应该是：没有不好的行业，就看你在什么时间里做。
商业不是商业地产，商业就是商业，商业拥有自己独立的价值，这是我的观点。
商业正在
高标准兴起
粤海街道 实景拍摄
深圳湾，应该是中国南方未来百年最值得期待的地段，一半在深圳一半在香港，它拥有最丰富的想象力，两种货币两种税收两种对城市的理解，多元的冲突……并：地产布局与建设周期结束，紧接着的是商业形态的完成。
君可见，中洲控股在上下沙新建有新的商业；星河地产在此地原有KKONE；华侨城在超总建有欢乐海岸；万科在更中心的地段建了睿印；不远处还有发展商京基集团旗下的京基百纳；然后是华润的两大商业万象天地和深圳湾万象城；背后有联想集团与美国第一大地产商铁狮门合资的后海汇；其边上还有海岸城；宝能地产在深圳湾拥有宝能城商业；到蛇口有招商旗下的海上世界；最后是太子湾地块上香港新世界直接操控的K11……
只是可惜，除了央企华润因为拥有更好的商业思维营运红火，香港新世界的K11尚未开张外，其余商业不是营业普通就是举步维艰，甚至，几近崩溃。
华润是世界级的
商业力量
深圳湾万象城 实景拍摄
万象城是世界500强企业华润集团旗下开发的高品质购物中心，是中国购物中心行业的领跑者。万象城倡导“一站式”消费和“体验式”购物，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。
华润绝对是先锋央企的典范儿，万象城无论深圳湾还是罗湖，妥妥的超一线品质，并且不断求新，形成望尘莫及的高级感。罗湖万象城的改造更是推陈出新，有一种不间断进取的势头；而深圳湾万象城则注入艺术的元素，设计更是精细典雅，明显在创造一个全新的代际；万象天地的潮流感体现了华润团队超高的理解力，作为同样出自地产商的华润，其对商业的理解与解读，及其最后的展示在深圳都无可比拟。
万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。万象城所到之处，都在推动城市的商业发展甚至是改变城市的商业格局。万象城现已成为众多国际国内著名品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
正在求变的
欢乐海岸和海上世界
欢乐海岸 实景拍摄
深圳湾的两翼有两家特别的商业，靠近福田紧邻超总的是央企华侨城的欢乐海岸，位于蛇口有一家叫海上世界的，属于央企招商的领地。坦率讲这两家的运营好比某个餐饮的场所，集中了各种餐厅，其他商业形态相对比较弱。
我个人一直认为这两家的占地条件并不弱，拥有开敞的商业空间。我曾经为此文稿的撰写去香港步行了从中环到铜锣湾的路程，那种不间断的商业店铺人气鼎盛。香港人告诉我这是因为街道和店铺紧连在一起。
其实，欢乐海岸和海上世界同样具备这样的条件。香港不到700万人口，每次去都看到人气爆棚，深圳1700万人口他们在哪里？当然这像是另一个话题。
海上世界 实景拍摄
商业的变化因时而异，曾经，书店是一家大型购物中心必备的压舱石，你都不能想像一家好的购物中心没有书店。但，时过境迁，数字化和手机及所带来的电子化对书店形成了颠覆性的影响，书店似乎已经可有可无，华润的万象天地在诚品书店撤离后一直没有新的书店入驻，而中洲湾即使引进了世界著名的茑屋也无济于事。时代不一样了，餐饮成了购物中心的压舱石，超级市场成了购物中心的压舱石。但是，仅有压舱石能成为购物中心吗？
我曾跟欢乐海岸的营销聊到过关于他们独家拥有的烟花喷放权力。是的，我讲这是一种权力，因为别家不可拥有。可是，他们似乎把这当成一种负担，自然不会把这个独家的权力转化为一种营销手段。
我当然觉得欢乐海岸没有做好，海上世界同样，因为它们还有好大的空间。
但可能，他们没有更好的安排用于营销的周转预算，也许他们认为商场建成后应立即产生回款而不是还要继续投入营销费用帮助商业进行周转，所以，营销人员们无计可施又无言以对。
但是，商业是要依靠不间断的运营的。
万科的商业
已大规模启动
睿印 实景拍摄
万科在王石20多年前停掉万佳后，与深铁一起再次开启了商业之路，其在深圳湾最好的地段的中心开了一家叫“睿印”的购物中心。“睿印”是深铁集团和万科集团联合打造的TOD商业标杆总体量近10万㎡，是深超总地标商业综合体SIC深湾睿云中心的商业核心。“睿印”覆盖地铁2、9、11号线，连通红树湾站、红树湾南站，其倡导时尚、人文、历史、自然、科技五大视角创意打造深圳文化的无限秀场，与深超总一同畅想湾区未来生活。
万科拥有全系高素质团队，但，也许受多年的标准化和迅速开业的影响，“睿印”略显缺少丰富感和个性，但他们在负三楼做的宠物场绝对的因应了潮流的需求，是最好的购物中心宠物场。
超级总部基地依然在建设之中，相信他们的团队也在寻找和捕捉更好的机会，他们拥有优秀的团队。
作为深超总的首发商业，“睿印”从服务市民高品质出行和生活，多维赋能城市发展为出发点，以“湾区门户、深圳之芯”为定位，强调“在地属性”与“国际化”“创新性”的多元融合，致力于为湾区生活圈打造集新餐饮、新零售、新科技、新社交于一体的中央活力“枢纽”
可能，他们将面临更多的竞争，超总应该会开设更多高品质购物中心，从这个角度看，“睿印”尚有很大的发展空间。
也许在等机会
但难以理解的后海汇
后海汇 实景拍摄
可是，位于另一个旺盛之地的深圳湾后海中心就有一个我前面所说“几近崩溃”的购物中心。
2016年，深圳联想海外控股有限公司以底价52.66亿元竞得后海中心区一块编号为T107-0079商业用地。联想竞得的用地位于地铁2号线后海站东南侧，紧邻保利文化广场、深圳湾体育中心和海岸城，商业氛围极其浓厚。
因地块为纯商业的用地属性，为了规避风险，联想借助优秀的管理经验，引入国际一流的商业地产运营商铁狮门共同打造这个最后定名为后海汇项目。
作为一家拥有百年历史的房地产投资管理公司，铁狮门于2006年正式进入中国市场。目前，铁狮门在中国有五个项目，主要布局于北京、上海、深圳等一线城市。对于中国市场的深耕，铁狮门坚持国际化资源整合与本土化运作相结合，其购物中心名叫后海汇，它前有深圳湾万象城，后有海岸城，项目建筑设计事务所为赫赫有名的KPF。
后海汇推出创造性的“多元青年文化社区”定位，将目标客群瞄准了更年轻且更具消费力的Z世代身上，与周边的海岸城和深圳湾万象城在商业项目形成差异化。
在打造上，后海汇延续了铁狮门快乐建筑的设计理念并采用Mall+街区的形式。除商场以外，还涵盖了独栋的24小时夜娱中心、户外露天花园及可供Z世代找寻同好的Zpods共享空间等4种建筑形态。
国内首个商场国潮区-超2000㎡的潮流文化体验区；新概念娱乐模式的夜间消费主题区-超6000㎡的24小时夜生活集成街区——无限自在街区；超2000㎡自营美食市集和超1000㎡的High Tea Street & Happy Hour Street三大美食空间；超3000㎡ 美术&艺术策展馆和超4000㎡硬核潮流运动空间；遍布全场的社交活动线下聚点Zpods办公社交空间。
……听上去不错。
应该说在规划定位上，后海汇还是很有勇气的，我本人也多次被铁狮门后海汇项目形式上出身名门造型漂亮和内容上的独树一帜并且丰富的个性所吸引。
可是至今，后海汇空空荡荡，像是一个并没有启动营业的闲散地；
可是，即使空空荡荡后海汇似乎也根本不在乎。
可是，黄金宝地空置如此，为什么？
香港给我们
带来了什么
上图：香港尖沙咀 实景拍摄
时空之风有时会逆行。
2023年中期开始，香港人忽然流行到深圳消费，每周深圳过往香港的人比香港到深圳的人少两倍以上。
风从哪里来？这股风带活了罗湖原本沉寂的商业，金光华和深业上城都忽然火爆起来，而深业上城作为一家特别优质的购物中心，其规划设计和可容量及其商业的个性都不比香港的购物中心差，某种程度可以说，深业上城是真正等来了风。
这是一股商业之风。
香港K11 MUSEA实景拍摄
显然，香港作为一座拥有成熟设计和经营业态的商业城市，开始新一波进军深圳了。首当其冲是香港新世界的K11，其创始人郑志刚1979年出生于香港郑氏家族，是香港周大福和新世界集团创办人郑裕彤先生的长孙。2003年郑志刚毕业于哈佛大学东亚文学系。毕业后，郑志刚前往日本斯坦福大学京都研究中心学习日本文化与艺术。2006年，郑志刚正式加入家族企业新世界集团。郑志刚先生创造般的把艺术、人文与自然结合在一起，创办了K11，并通过其在内地的运营创造了良好的业绩。
而今，K11在深圳湾蛇口新兴之地太子湾建设新型购物中心，并将于2024年开张营业，其崭新的面貌吸引了众多深圳人的期待。
紧随其后，在上海成都和广州等内地城市已有成功先例后，香港太古集团也已确定目标，在深圳香蜜湖开建著名品牌购物中心太古汇。太古更是一家首屈一指的国际企业，凡事以维持绝对的诚信为先，这是太古的成功之道，其在国内的成功案例更是赫赫有名。
商业成就
更好的文明
深圳湾 实景拍摄
商业，成就更好的生活和文明，在地产进入休养生息阶段，商业将成为城市生活和发展更加活跃的因子。
商业，是地产某种形式的迭代。它在地产的有限性和商业的无限性中自由而灵活的转换，创造出更好的现金流，并降低地产对杠杆的依赖，成为更好更健康的企业形态。
商业，对城市构成起到了非常良性的再规划，使城市形成多中心生活方式，并促进城市人群生活的幸福感。
商业，把建筑、科技、自然、艺术和在地人的审美观消费观全部集中在一起，产生愉快的消费，并带来资金的流动。
但，商业拥有自己的独立性，你如果只是把商业当作是地产的某个组件，你如果觉得商业的运营来得比地产更简单，你如果还是像地产那样只纯粹的考虑所谓地段优势，你如果根本上仍抱着甲方地位而非服务业思维，那你就还得付出代价。
