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一方面，本轮宏观政策持续性强于以往；另一方面，供应量的增加带动了市场的结构性行情。从市场销售情况来看，苏州新房市场K型分化更为显著。随着地王项目绿城玫瑰园的入市，苏州新房价格差进一步拉大，加上各个区域陆续都有别墅产品批量入市，未来苏州新房结构性调整将进一步深化，刚需/首改产品最终只能靠以价换量加速去化。今天，克而瑞苏州房产测评发布2024年1-11月苏州商品住宅总价结构榜。以总价为维度，300万以下作为刚需的参考值，300万-500万总价作为改善的参考值，500万以上作为高端改善的参考值。
具体来看1-11月苏州市区商品住宅总价结构性榜单：
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纵观苏州市区总价500万元以上高端商品住宅销售榜，象屿恒泰天誉东方、绿城玫瑰园、大家月上海棠轩等楼盘具有明显的销售领先优势。象屿恒泰天誉东方以31.55亿元、6.51万㎡、350套的备案业绩位列三榜冠军。
绿城玫瑰园以23.31亿元的备案业绩位列金额榜亚军。大家月上海棠轩以17.74亿元、4.16万㎡、253套的备案业绩，位列1-11月高端住宅销售榜金额榜季军、面积及套数榜亚军。象屿恒泰天悦东方以3.81万㎡、248套的备案业绩，位列1-11月高端住宅销售榜面积榜及套数榜季军。此外，进入三榜TOP10的项目还有金鸡湖畔瑞园、珺华赋、狮山金茂府、绿城逸庐、华润润云、中建•太泽之星｜御湖等项目。1-11月，苏州市区总价500万元以上高端商品住宅供应量约为109万㎡，占整体新房供应量的约44%；总成交量约为89万㎡，占总体新房成交量的约24.7%。从高端住宅榜单来看，除了象屿恒泰天誉东方、大家月上海棠轩、狮山金茂府这几个今年一直位居金额榜头部梯队的楼盘外，四季度几个高货值楼盘也一举登上了高端榜单头部梯队，如：绿城玫瑰园、金鸡湖畔瑞园、绿城逸庐。整体来看，随着苏州新房市场朝着低密化趋势演进，预计接下来尤其是来年高端榜单主力产品将有明显变化，别墅产品将逐渐走上主舞台。![]()
纵观苏州市区总价300万-500万元改善商品住宅销售榜，龙湖御湖境、中铁建星樾湖滨、龙湖青云阙、保利天汇业绩明显领先。
吴中城南的龙湖御湖境以11.29亿元、4.14万㎡、298套的备案业绩折桂改善榜三榜冠军。
园区车坊板块的中铁建星樾湖滨以9.3亿元、3.13万㎡、263套的备案业绩，位列1-11月改善住宅销售三榜亚军。
园区娄江创新城板块的保利天汇，位列1-11月改善住宅销售金额榜及套数榜季军，备案业绩为8.31亿元、229套。
相城陆慕板块的龙湖青云阙以3.03万㎡的备案业绩，位列1-11月改善住宅销售面积榜季军。
此外，进入三榜TOP10的项目还有中铁建花语云萃华庭、建发檀府、星河盛世新著花园、中建三局吴江城投笠泽之星等项目。1-11月，苏州总价300万-500万元改善商品住宅供应量约为81万㎡，约占整体新房供应量的32%；总成交量为102.5万㎡，约占整体新房成交量的28.5%。从市区的榜单来看，今年1-11月热销的改善型房源分布较广，涵盖了各区的核心、次核心以及一些外溢板块等。这些上榜楼盘的共同特性是拥有较强的产品力与性价比，譬如相城黄桥板块的建发檀府、陆慕的龙湖青云阙等，都凭借硬核产品力与性价比取得较好的销售成绩。综合来看，不考虑地缘性需求，苏州改善购房者的选择面还是相当广的 ，无论是价格还是产品品质，市场都提供了多样化的选项。![]()
纵观苏州市区总价300万元以下商品住宅销售榜，中铁建花语云萃华庭、保利融信云上流光、中建虹溪璟庭、荷岸晓风花园等楼盘业绩相对领先。相城陆慕板块的中铁建花语云萃华庭以8.89亿元的备案金额，位列金额榜冠军。相城黄桥板块的保利融信云上流光1-11月300万以下的刚需住宅备案业绩为8.66亿元、4.72万㎡、406套，位列金额榜亚军、面积及套数榜冠军。新区浒关板块的中建虹溪璟庭1-11月刚需住宅备案业绩为8.49亿元、4.39万㎡、374套，位列金额榜季军、面积榜及套数榜亚军。相城活力岛板块的荷岸晓风位列面积及套数榜季军，备案业绩为4.19万㎡、342套 。此外，进入三榜TOP10的项目还有新城十里锦绣、复地鹿溪雅园、保利时光印象、浅隐林泉等项目。1-11月，苏州市区总价300万元以下刚需商品住宅供应量约为60.5万㎡，约占整体新房供应量的24%；总成交量为168万㎡，约占整体新房成交量的46.8%。
从成交占比来看，今年苏州300万以下住宅依然是整个市区新房成交的主力价格段。尤其是下半年以来，伴随着政策托举力度的加强和房企促销力度的加强，这个价格段的楼盘走量速度明显加快，且成交占比有小幅提升。
预计伴随着年末的到来，各刚需楼盘依然还是会抢抓当前这个政策节点，加速销售，短期内这个价格段的房源依然会是苏州新房成交的主力房源。
数据说明
1.指标解读：本次测评企业范畴为苏州市区范围内（不含昆山、太仓、常熟、张家港）的管理项目;网签套总价在300万元以内、300万元-500万元、500万元及以上商品住宅。2.统计时间：如无特殊说明，统计时间区间自2024年1月01日起至2024年11月30日。3.数据来源：合同签约数据，已剔除回迁房、政府回购房源、退房数据等。
4.数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入
克而瑞所发布的“房企销售榜单”系以克而瑞监测数据，楼盘网签备案数据调研，企业年度公开数据及申报信息内容为补充，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的销售排行榜，为尽可能避免公开数据和监测数据的失真，实现信息核实之目的，对于未自主申报数据的部分企业，视情况不纳入榜单。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权
引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
克而瑞苏州房产测评分析师
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