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临近年末，苏州楼市整体表现基本定型，在整体成交艰难的底色下，部分高品质的强性价比楼盘和超越性豪宅项目，呈现出点状热势。今年至今，苏州市区已有25个纯新盘正式入场，市场反馈热度不一。今天，我们就来看看，2024年的这些纯新盘，各自有怎么样的市场表现。1、保利姑苏臻悦，是保利发展在姑苏区的第一个作品，致力于打造苏式人文社区。项目位于金阊主城，依托1.6容积率，规划了10栋6-16F的小高层、洋房产品，面积段在143-180㎡，匹配中式园景，精装交付，定位品质改善。项目于今年3月首开，至今已半年有余。尽管整体均价均价在42500元/㎡以上，依旧有94套的备案量，是板块内去化相对不错的高改项目。2、胥湾澜庭，是今年姑苏区护城河外入市的第二个纯新盘，也是苏高新集团的又一座“澜”系高端作品。依托1.5低容积率，项目规划了7栋10-12F洋房，是纯洋房社区。整个项目仅153户，体量不大。![]()
◎胥湾澜庭效果图项目紧靠胥江和京杭运河，位于两河交汇之处，是苏州难得一遇的双江汇聚瞰景楼盘。项目仅规划了1个户型——约152-156㎡四房两厅两卫户型，产品非常纯粹，但不免存在与板块内其他楼盘产品同质化问题。因此，即使项目在价格上有优势，整体去化也相对一般。2024年至今，高新区共计有5个纯新盘入市，普遍是高改产品。优越的地段、高阶的产品力提升了高新区的住宅产品竞争力，促进区域人居产品迭代，也带动了整个区域整体房价的上升。狮山板块今年入市的4个纯新盘，都是高改定位，各有特色，值得一观。1、中海狮山云起，是今年狮山板块第一个入市的纯新盘，5月中旬首开。项目规划了13栋24-25F高层，产品153㎡起步，最大面积223㎡，是个纯粹大平层社区。项目精装交付，配置分体式科技系统，装修配置较高，产品定位高改，首开至今成交均价约42500元/㎡，但目前网签成交仅40套，成交较差。2、狮山金茂府，首开时间比中海狮山云起略晚一些，区位也类似，但更靠近竹园路，距离地铁300米左右。项目是金茂府系3.0产品，打造了13栋25层高层产品，主力面积段在155-240㎡，也是纯粹的大平层社区。一线品牌精装品牌，匹配金茂科技系统，是今年苏州关注度很高的豪宅项目。项目首开至今，已经备案了超14.6亿元，是高新区至今金额亚军项目。3、绿城逸庐，是今年前11月高新区的销冠盘，以高阶产品力和传奇销售成绩，受到全市关注。全盘63套，打造了联排+叠墅纯粹低密产品，户型建面约280-400㎡。园中中式造景，苏式园林风格浓郁，颜值拉满。项目首开推出51套房源，当日即罄，仅剩二期12套房源在售，是今年苏州非常典型的现象级豪宅。4、龙湖·山河颂，是11月中旬入市的纯新盘，紧靠着狮山路与京杭运河，区位优势明显。项目由两栋天际大平层、1.6万㎡滨水商业街、总裁行政公寓、超甲级写字楼、苏州首个康莱德酒店等组成。住宅主力面积段在190-249㎡，最大面积达389㎡，是今年入市的又一个套均面积在200㎡以上的高改社区。与板块其他纯新盘相比，山河颂在价格上有很大优势，性价比较高。项目靠近何山公园和绿岛广场，紧临地铁3号线何山站，生活方便。上润璟庭规划了4栋8-10层洋房、3栋15-17层小高层、4栋25层高层产品，户型建面约142-235㎡，也是纯粹的改善定位。项目11月底刚首开，去化表现良好，备案成绩待时间体现。
今年，工业园区有6个纯新盘已经开盘，且多个都是全市瞩目的豪宅项目。1、绿城玫瑰园，是苏州地王项目。位于双湖板块，紧靠金鸡湖和地铁5号线金湖站，区位优势不言而喻。这是长三角第四座玫瑰园，纯正的法式风格。依托1.02容积率，打造了23栋7层精装洋房+3层毛坯合院，总计146户，带2500㎡下沉式会所。11月，绿城玫瑰园首开，揽金25亿元。在整体均价超86000元/㎡，总价区间2000-9000万的高门槛下，成为苏州当之无愧的现象级豪宅项目。2、紫金翡丽甲第，位于园区奥体板块，是今年苏州典型性豪宅项目。项目师法全球十大酒店和场景，引入14种奢石，深度高奢酒店化风格，将苏州豪宅水平拉到一线城市高度。纯洋房社区定位，打造了16栋6-9层洋房产品，主力户型建面约190-275㎡，是苏州又一个套均200㎡以上纯粹终改项目。项目于今年9月首开，是近三个月园区热销豪宅。3、象屿恒泰天誉东方，是金鸡湖1.5公里低密洋房社区，也是今年苏州的现象级豪宅项目。凭借其在建筑立面、精装配置、会所公区等多方面的产品优势，主力面积段178-228㎡的大面积定位、纯洋房社区的优势，自今年3月入市至今，每月均处于市区榜首，也是2024年至今大市项目金额榜的销冠盘。4、珺华赋，是园区斜塘板块的高改项目，打造了7栋7-11层洋房和4栋15-17层小高层。整个社区户型建面约152-222㎡，全系大平层、大四房产品，产品和圈层都非常纯粹。小区注重品质，中式园景，匹配800㎡高级会所和下沉式庭院。项目自年中首开以来，在三季度有突出表现，6-9月高居苏州市区三榜TOP2。今年相城区至少入市了7个纯新盘，市区各区域数量最多。相比于其它区域，相城区纯新盘多是洋房、叠墅等低密产品，且还有全城高度关注的四代宅产品等，看点较多。1、龙湖未来御湖境，是高铁新城今年上新的纯新盘之一。作为苏州第二座御湖境，未来御湖境打造的是大众期待的四代宅产品，户型建面约125-185㎡，户户带露台，产品力突出。社区内部打造的是苏式园林，各会所功能间围绕着约400㎡下沉式庭院而建。![]()
◎龙湖未来御湖境实景图项目自9月首开以来，一直保持较高去化水平，是苏州市区9-11月套数榜季军楼盘，也是该时间段TOP5楼盘中成交价格最高的楼盘，可见项目在市区尤其是相城高改市场的号召力。2、四季听澜，是今年相城区另一个现象级楼盘。11月底首开，在样板房还没有公开的情况下，44套套均总价近600万的别墅线上开盘，10秒即售罄，苏州上一次在没有样板房情况下有这种销售速度，还是在1年多前的倒挂时代，而这44套房源目前已经网签了43套。项目依托1.05容积率，打造了联排、合院、叠墅、洋房等纯低密产品，户型面积127-280㎡，是阳澄湖片区近园区、有配套、有生态、有产品力、有稀缺价值的典型项目。今年，吴中区典型纯新盘仅1个，就是太湖新城板块6月份首开的金融街融悦沁庭。金融街融悦沁庭容积率1.6，是目前板块在售项目最低。打造了18栋洋房，也是板块唯一纯洋房社区。户型面积分为115㎡、132㎡、152㎡三种，得房率较高，精装交付。![]()
吴江区，今年主要有4个纯新盘入市，其中太湖新城的三个纯新盘关注度较高。1、中建三局阅湖之星，是今年吴江太湖新城首个入市的纯新盘。项目距离太湖风光带约400米，生态环境优越。社区匹配的是中式叠墅、洋房产品和苏式园林，宋风韵味浓厚。依托1.3容积率，阅湖之星打造了41栋6-7层洋房和4层叠墅产品，户型建面约149-240㎡，整体精装交付。同时，项目还打造了约1000㎡下沉式会所和六大主题架空层，丰富业主生活。中建三局阅湖之星6月首开，至今已是吴江金额榜、面积榜双榜冠军，出众的产品力和区位优势，在吴江高改客群中很受欢迎。2、绿城桃源里，是今年吴江太湖新城板块9月首开的纯新盘。项目是绿城“桃源系”产品，纯正中式风。规划了176套合院和132套叠墅产品，其中合院面积段约200-680㎡，叠墅面积段在195-213㎡，全部毛坯交付。其中总价过千万的合院别墅以其产品力优势，开盘以来销售很突出。
3、蓝城丹枫云庐，11月首开，是苏州又一座宋风墅区。项目拟建23栋5-7层叠墅、7栋16-17层小高层产品，叠墅面积约200-300㎡，小高层建面约169-258㎡。项目公区配置有三大会所，包括1个康养中心，并引入康养结合概念，搭建多层级养老服务体系，是苏州难得一见的高品质全龄健康社区。2024年，苏州新房市场百花齐放。低密产品大放异彩，四代宅产品兴起并取得良好市场反馈，可见在当下市场，高产品力依旧是制胜关键。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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