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上周单周，苏州市区二手住房成交量达到了2333套，创下了2020年以来的周度二手住房成交新高！12月2日，616套；12月3日，418套；12月4日，403套；12月5日，422套；12月6日，425套……这样连续一周的超高成交数据，已经有很多年没见到过了。自今年9月底宏观政策调整以来，苏州新房、二手房数据持续上扬，甚至受到了苏州官方媒体和央视媒体的关注。但从实际网签备案数据来看，二手房数据前两月的增幅相比于新房并不明显。这主要受两方面原因影响：第一，二手房交易周期本身就相对较长，交易影响因素较多，所以网签数据相比实际成交会有滞后；第二，此前苏州很多税费补贴都是针对新房，本轮宏观新政关于契税的调整到12月1日开始执行，所以很多人将网签主动调整到了12月。12月以来的这一轮二手房成交量上涨，也是此前两月苏州二手房活跃度提升的充分印证。我们一直说，相比于新房，二手房市场才更是楼市的晴雨表。作为容纳刚需/刚改住房需求的重要蓄水池，在市场动荡期，二手房的成交表现才更能够真实地反映当前的房地产市场行情。随着房地产政策见底，积压的需求开始释放，四季度苏州二手房交易持续升温也是预期之内的事情。但值得注意的是，二手房成交量大的主因还是因为供应量足够大，由于二手房挂牌量仍然处在历史高位，当前苏州二手房还不具备房价反弹的基础。实际上，苏州二手房市场需求，也并不仅仅是到四季度才爆发出来的。截至目前，苏州市区二手住房已经成交了5.6万套，是今年新房成交量的2倍有余。事实上，自2023年开始，苏州新房、二手房市场就已经开始进一步细分。新房面向更高端、更低密的维度发展，而二手房除了主要容纳刚需首置购房需求外，随着次新二手房的上市，也开始容纳更多的改善居住需求。伴随着这两年房地产市场行情的进一步低迷，二手房成交呈现两个鲜明的特征：这一点毋庸赘述，即便最近这一周这样的高成交量下，二手房成交价格也不具备上涨的动能。即便有房东想要借此涨价，也恐怕是想要以此为噱头促进成交的成分更高，很难真正涨价成功。今年四季度至今，苏州二手房成交套均面积约为108㎡，这比一季度的106㎡增加了2㎡。如果对比二手房限售取消之前的2020年，这个成交套均面积则是增加5㎡。这个增加一方面是因为二手房价格的实际性下行，使得买家同样的预算可以买相对更大的面积。另一方面也是因为供应结构的变化，二手房限售的取消加上部分户型结构更倾向于刚改的次新房入场，使得二手房买家拥有更广的选择面。细分到各个面积段来看，从上图我们可以看到，这几年二手房90㎡以下房源成交占比在明显缩减，其余面积段的成交占比都在明显增长，这也是二手住房购买需求转变的一个重要体现。尤其可以看到，今年苏州180㎡以上房源成交占比也有明显提升。这个面积段的产品，基本都是深度改善类产品，苏州这类产品今年价格调整也较为明显，促成了成交占比的提升。所以，无论是从总量还是从成交结构来看，我们可以看到苏州二手房成交是具备充分的活跃度和韧性的。二手市场对各类需求的容纳度越高，也在一定程度上体现了苏州这种城市对各类人群的容纳度越高。本轮苏州住房成交活跃度的提升，不仅限于二手房，新房成交活跃度也依然在持续。10月、11月，苏州市区新房成交量连续两月创下单月新高。除此之外，11月苏州新房+二手房累计成交量，也同步创下了年度新高。成交数据的持续提升，对于市场信心恢复以及促进观望需求入场是能起到实际作用的。值得注意的是，11月以来，苏州新房再现“日光盘”，且都是低密别墅盘。园区双湖板块的绿城玫瑰园，首批房源开盘就日光，二批次房源也拿证就卖完。当然，绿城玫瑰园这样的城市级顶豪项目，走出独立行情也并不意外，毕竟其面向的客群已经不仅仅是苏州富豪，而是长三角富豪圈层。除此之外，相城太平板块的四季听澜，首批次房源线上开盘也是10秒售罄，套均总价在500万-600万的别墅产品，对于很多改善型客户来说，还是很值得买的。这样的楼盘能够“日光”，也充分说明苏州是存在着较大基数的住房深度改善需求的。当然，此前我们曾说过很多次，苏州新房市场正在进入别墅时代，无论是核心区还是非核心区，别墅产品正面临着批量上市。当前这个阶段，别墅开盘还能出现日光，主要还是因为这些别墅产品入市还比较早，一旦今年出让的这一大批别墅地块入市，别墅产品也难再“日光”了。除了低密别墅盘表现亮眼之外，从成交量的角度来看，当前刚需、刚改房源依然是新房成交的主力。今年尤其是下半年以来，苏州各房企都在积极促销，加大“以价换量”，以加速这类产品的销售速度。另一方面，苏州各区域官方发力，通过房票、以旧换新的各种方式，促进此类产品去库存。对于房企而言，当前也是调整手上房源结构的一个重要阶段。伴随着新房市场刚需、刚改类房源的去库存，新房供求全面改善化、低密化的时代也正在加速到来。距离2024年结束还有20天左右的时间，今年苏州楼市的翘尾行情已经基本确定。数据说明一切，在当前这样的政策环境和市场供求关系下，购房者确实能够有更多、更好的选择。量在价先，如果这一轮市场行情回升能够继续维持，苏州房地产市场的“止跌回稳”也就真正可期了。
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