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自九月底大会召开后，楼市就迎来了新一轮的政策调整期。从存量降息确定开始，一线城市限购、限贷松绑，货币化棚改返场，十万亿量级化债空降。11月中旬，政策继续出牌，房产交易税费迎来实质性的降低。对苏州而言，最重要的就是：无论首套、二套房，面积在140㎡以下的，契税统一为1%；140㎡以上的，契税首套按1.5%计算，二套为2%。新的契税计算方式与原来不同，以前的契税划分档位是90㎡。现在无论是首套还是二套，140㎡以下的契税统一为1%，之前是1.5%和2%。假设你买了套130㎡、总价300万元的房子。按首套房计算，之前契税需要交4.5万元，现在只要交3万元，可以少交1.5万元。按二套房计算，之前是6万元，现在是3万元，可以少交3万元。坦白讲，在改善大户型当道之下，契税的认定标准早就应该往上提了，但与当下楼市所处的大环境相比，力度着实有限。但这次契税新政是高层统一进行调整，等于是给最新的税费划定了上限，这就给了地方政府继续推出优惠政策的想象空间。比如，契税补贴。当前，许多城市都有契税补贴政策。以苏州为例，在今年6月2日到12月底期间交易的房子，可以享受契税补贴50%的优惠政策。如此一来，契税缴纳金额还能继续降一降，进一步利好140㎡以下房产的交易去化。
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契税新政调整利好对象明显，但有一个面积段的产品就有点被“误伤”了，这就是改善产品中的主力面积段——143㎡。近两年，苏州新房市场改善趋势愈发明显，143㎡以上大户型产品成交逐年走高。我们看苏州市区商品住宅各面积段成交占比，2023年、2024年，90-140㎡房源占比都在50%左右，是新房市场的绝对主力，但与2021年、2022年相比还是呈现明显的下滑趋势，反而是140㎡以上的面积持续走高。尤其是140-160㎡区间的产品，已是新房市场的成交重点。这里就不得不提堪称“市场卷王”的143㎡户型了。按照最新政策，143㎡产品缴纳契税需按照首套1.5%、二套2%来执行。改善市场的热门户型143㎡，像是卡在了政策缝隙里，没有享受到政策利好。但众所周知，无论新房还是二手房，143㎡户型都是红极一时的改善优选户型。一方面是因为此前有一段时间，144㎡（含）以上的契税按3%计算。因此，多年以来，房企在产品规划时，通常都会以143㎡户型来规避高契税，久而久之，契税条件限制就带来了产品设计惯性。另一方面，143㎡产品能很好地兼顾功能改善与尺度改善的需求，放在不同定位的楼盘中，是改善客户喜欢、刚需客户能“够上”的面积段。因此，无论改善还是刚需楼盘，几乎都有143㎡这类产品，也是市场成交主力。在苏州新房市场，像龙湖御湖境、龙湖青云阙、润鸿四季、象屿恒泰天誉东方等，143㎡产品均在今年有不错的成交。比如龙湖御湖境，其143㎡是项目主力，也是今年苏州市区该面积段成交量最高的楼盘。经典的四开间朝南、四房两厅两卫户型，两个卧室+餐客大横厅全部朝南，阳台为双联阳台，配270°采光视野，放大室内公区视域。◎龙湖御湖境143㎡户型图
入户大玄关系统，明厨明卫，人居舒适性强；三个卧室+主卧内卫带飘窗，提升附赠空间；两个朝北主卧紧邻外卫，生活更方便。整个户型格局方正，动线流畅，功能空间布局合理，尺度感也强。整体而言，户型设计优点比较突出。坦白讲，143㎡是个能做出产品创新的面积段，受众面也比较广。但可以预见的是，新契税政策执行后，新一轮产品创新和内卷或许将围绕139㎡展开。房企可以顶着契税档位，提供规则内最大的空间户型。按照这个趋势，139㎡左右产品或许将成为住宅市场的下一个顶流，可能也会成为各楼盘重点创新的面积段。
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今年的苏州新房市场，139㎡左右的产品在多个高端项目中有不错的表现。比如园区豪宅象屿恒泰天誉东方，其138㎡户型是项目起步户型，也是金鸡湖周边唯一小户型产品，很快就被抢空。从户型设计上，138㎡户型三房两厅两卫的格局，尺度感完全不输市面上的150㎡产品——
典型的三开间朝南布局，超4.6米宽厅+瞰景阳台，整个南向开间超11米；
餐客等宽，与宽U厨房形成经典的LDK设计，南北通透，视域广阔；每个卧室均带瞰景整飘，北向卧室开间做到3.9米，尺度非常大；虽然只有20套，但是作为园区金鸡湖1.5公里豪宅的入场券，加上不错的产品设计，确实能吸引不少预算有限的改善客户。再如园区高改楼盘大家·月上海棠轩，起步户型也是138㎡，亮点可圈可点。
经典的四房两厅两卫、三开间朝南格局，整个南向开间超12米，瞰景采光条件非常优越。第一，客厅南侧没有设置传统的南向阳台。如此，客厅+餐厅构成的公共空间尺度感会更强，此前根据传统功能空间区分形成的割裂感就消失了，整个公区的视域范围会更大，互动感也会更强。那传统的晾晒功能如何满足？把工作阳台与南向次卧相连，并与客厅隔开。如此，会客、晾晒工作完全分开，又能够保证整个公共空间的美观、整洁。第二，设置独立家政间。要知道，独立家政间一般只在180㎡以上大户型豪宅中有规划，像大家·月上海棠轩138㎡产品中就匹配了独立家政间，确实是不多见的。这也看出，改善时代下，室内功能间设计向大户型豪宅看齐已经是趋势，值得后续楼盘借鉴学习。
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一代政策有一代的新产品。新契税政策执行后，必然会掀起新的创新潮流。产品为王时代，各房企应更加关注139㎡左右产品迭代，才能在新的“红海市场”中抢占先机。而对于购房者来说，在价格合适的前提下，尽量要选择有竞争力的新产品，这也会是你将来在二手市场中取得更强主动性的关键筹码。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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