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去年下半年以来，为了驱动住房“置换”链条，住房“以旧换新”在全国众多城市推行开来，更有多地明确鼓励或推动国企收购购房者手中的旧房。
截至目前，全国已经有超过130个城市开展住房“以旧换新”相关工作，这其中也包括北京、上海等一线城市。
一年左右的时间过去了，各地“以旧换新”到底执行得如何呢？有没有成效呢？
以苏锡常为例，我们一起来看下住房“以旧换新”在不同城市是如何落地并发挥效用的。
当前各地已落地的“以旧换新”模式主要有三种：一是中介“帮售购新”；二是官方通过税费补贴，鼓励个人卖旧买新；三是政府、平台公司或者房企直接收购旧房，开展以旧换新。
从效果来看，第三种的效果明显更强，而这第三种模式的首创城市，就是苏州太仓。
2023年9月底开始，太仓就在全国县（市）中率先启动了“以旧换新”工作。
实行一段时间之后，今年1月12日起启动了商品房“以旧换新”常态化，并对政策做出进一步调整。
太仓该模式启动以来，受到了多方关注，相继被各个权威媒体报道，其操作模式也被全国不少城市争相复制使用。
太仓模式的以旧换新，简单地说就是太仓市域范围内满足一定条件的旧房，可置换国资企业推出的新房，经第三方评估后，用旧房价抵扣部分新房款；国企回收的旧房，则作为保障房和人才公寓房源。
一年多的时间里，太仓对政策进行多次完善和调整：包括“多套换一套”、“学区保留两年”，以及提高旧房在新房总价中占比等。
与此同时，太仓市城发集团又联合不动产登记中心、银行共同探索建立了专门针对“以旧换新”的带押过户模式，进一步为“以旧换新”提供更便捷的通道。
据了解，截至今年10月，太仓以旧换新已累计成交新房385套，相当于为太仓新房市场增加了一个月的新房成交量，今年前三季度，太仓新房月均成交量为365套。
与此同时，截至10月，太仓置换的存量房为449套。按照比值来看，在“以旧换新”的过程中，新房销售额大概是收购金额的两倍。
今年以来，太仓房企排名榜上，以旧换新的主力平台太仓城投，也站到了榜单的头部梯队。
实践证明，太仓模式的住房以旧换新，确实是一个多赢的举措。
继苏州太仓之后，让这种国企收旧房换新房的以旧换新模式进一步出圈的，是无锡梁溪。
梁溪是今年4月份开始推出以旧换新业务的，一开始仅针对梁溪区范围内的指定房源试行换购业务。
随后，该政策升级了多个版本，可参与的存量二手房范围不断扩大。
一方面，无锡在全国范围内首次试水跨城“以旧换新”，开始面向无锡全市、苏州、常州甚至上海、南京等长三角范围内的存量二手住房进行收购。
另一方面，增加了无锡收房物业的范围，包括优质公寓、商铺等，并允许多换一、直系亲属产品换购等。
无锡的以旧换新出圈，主要就是因为“跨城换购”。这个举措推出之后，引起了全国范围内的热议，热议的重点就是这个政策能否有切身效果。
要说效果，那肯定是有的。
下半年以来，常州、苏州等城市陆续都有跟无锡“以旧换新”相关的报道。
实际上，从这样的结果也可以看出，无锡创新性地提出跨城“以旧换新”，也是从需求出发。有了需求，才有推动政策创新的可行性。
苏锡常协同发展、长三角一体化的当下，住房跨城置换的需求并不会少。而国企平台在此基础上如果有条件为购房者提供一个收购通道，何乐而不为呢。
当然，受换新的项目选择面有限、市场行情低迷、换房需求个性化等因素影响，这种跨城换购也很难激发起明显的换房活跃度，对楼市成交的影响相对有限。
但从成交样板来看，跨城“以旧换新”是值得更多城市推广的，如果能在苏锡常、长三角范围内多主体参与推广，是有利于推动置换链条，提振市场活跃度的。
与苏州、无锡以国企平台为收旧房主体不同的是，常州版本的“收旧换新”，是从民企发起的。
相比于其他城市，常州官方一直未有明确关于“以旧换新”的政策发文。
所以，迄今为止，常州版本的以旧换新主要是由中介和房企自发推动。
中介主导的以旧换新，主要是通过中介平台收房，再由中介去和新开发楼盘谈合作，以达到以旧换新的效果。但这种以旧换新，对于房企而言，既难控制成交量，还需要增加一笔中介合作费用。
于是，常州有民营房企开始自己收房，以实现以旧换新，最典型的就是嘉宏，为此嘉宏还专门成立了一个新的部门，叫置换中心。
嘉宏主导的以旧换新，迭代了三个版本，还提出了四真准则，3.0版本还补贴新房契税。
跟无锡一样，收房范围也是一步步扩大，目前也可以收南京、无锡、苏州等城市的二手住宅，而且也可以多套换一套，允许非直系亲属的产权所有人配合购买人以旧换新。
作为民营房企，嘉宏推出以旧换新活动的目的，就是为了撬动自身山和风华和一江风华两个项目的新房销售。
自市场进入下行期以来，嘉宏这两个高端楼盘的销售压力确实不小。而从成交数据来看，嘉宏以旧换新政策确实是有实效的，尤其是山和风华。
嘉宏的以旧换新，要求旧房置换总价低于新房的70%，为自己预留了一定的资金收益比例。加上直接市场价收旧房，托底打款，减少了购房者的卖房交易周期和降价风险，同样是让购房者和房企达到了双赢。
与嘉宏一样收房换新的还有百老汇，同样是真金白银收房，让购房者换购自家新房，也带来了一定销量。
10月28日，常州国企科维也推出了以旧换新政策，不过仅是针对其乡镇项目科维·元著山居。
像这样个别房企、个别楼盘推出的以旧换新活动，如果房企足够有魄力，且有实力整合新房、二手房资源和渠道，新房产品又足够好，对于撬动自身项目销量还是有利好的。
从苏锡常的案例来看，以旧换新政策想要发挥实效，最主要还是要贯通一二手房市场。而贯通一二手房市场的主要难点还是在于要加速换房群体手上的旧房去化。
苏锡常的案例模式虽各有不同，但实际上都是通过房企直接收房以推动置换群体购买新房。
当然，即便是真金白银收房，仅靠单一的国企平台或者民企单打独斗，以旧换新的效果规模一定还是低的。
若未来住房“以旧换新”工作能有更多政策和财税支持，能有更多主体参与到住房“以旧换新”工作中来，进一步形成合力，才能进一步扩大“以旧换新”对于市场的带动效果，助力房地产市场加快企稳。
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