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近日，吴中尹山湖板块最新规划公布，全新功能定位、规划结构同步曝光！作为“园区外溢第一站”，夯实的产业布局，将为板块发展带来更大的确定性。11月20日，吴中区人民政府网站公布了一则《苏州市吴中区WZ0107单元及01街区详细规划·公示材料》。该份规划涉及的区域，即为尹山湖板块南部片区，具体来看下整体规划：WZ0107单元范围东至吴淞江路，西至京杭运河，南至吴中区界，北至尹南路南侧红线，规划总面积为21.80平方公里。01街区范围东至常台高速，南至吴中区区界，西至京杭运河，北至吴中大道快速路，规划面积5.56平方公里。WZ0107单元定位为吴淞江沿线生态科创新示范、吴中经开区产业协同新标杆。国际一流、区域领先的科创产业集聚区，推动机器人、智能设备、创新医药、高端医疗器械等产业升级的示范区、高效创新、产创融合的科技新城。01街区定位为站在推动长三角一体化的高度，整合地区的禀赋要素，融入创新理念，协同发展、提升能级、树立典范，打造集聚创新、智慧生态的新型智造产业园区。WZ0107单元形成“轴廊贯通，一区三园”的规划结构：“多廊”：运河文化生态廊、吴淞江休闲生态廊以及高速公路生态廊道“三园”：上市产业园、生物医药产业园、吴淞江科技产业园。01街区形成“两带、三轴、一核、三区”的空间布局结构：三区：生物医药组团、研发办公与智能制造组团、汽车服务组团。可以看到，本次规划的这些产业园，均为当下苏州的热门产业。这其中最值得关注的就是生物医疗产业园，苏州市整个生物医药产业产值达2000亿元，其中苏州工业园区一马当先。加之这几天商务部印发的《支持苏州工业园区深化开放创新综合试验的若干措施》中明确提到，支持园区做大做强以生物医药为代表的战略性新兴产业集群。相信伴随着园区生物医药产业集群的做大，尹山湖作为园区外溢第一站，将成为承接园区生物医疗产业利好的最佳区域。目前尹山湖板块内的生物医药产业园已建成43万平方米高标准、专业化载体，在建132万平方米，为全区生物医药+大健康产业发展提供优质的载体保障。产业发展，带来的一定是板块经济活力的提升、板块能级的增强、人口活力和人口质量的提高……从而推动区域人居环境的提升。除了产业之外，从房地产市场来看，尹山湖板块的最大优势也是“园区外溢”。因为紧靠园区，加上有地铁2号线、独墅湖第二通道等便捷的交通优势，以及尹山湖生态资源，一度有很多在园区上班的刚需购房群体选择在尹山湖置业。甚至，还因此吸引了一批投资客的进场。但这几年来，二手房价格的持续下跌，长达3年时间没有新房供应，也让尹山湖板块受到了不少争议。实际上，从板块发展脉络来看，尹山湖本身隶属于郭巷街道。2008年左右，通过拆迁、退耕还湖等一系列操作，尹山湖板块尤其是尹山湖北部片区才开启了房地产开发之路。随后，保利、九龙仓、中海等一众开发商进驻该板块，为板块发展奠定了基础。到2014年，板块新房供应量达到历史高峰，整个2015年，尹山湖成交了12000余套新房，这个量即便在当时也很惊人。随着此前一批房源清盘，加上尹山湖板块土地供应量的减少，随之板块热度开始降低。直到2019年，伴随着房地产整体行情的高热，尹山湖板块两宗宅地溢价成交，板块内房价尤其是二手房价开始大涨，当时中海双湾花园一套房源以3.17万元/㎡单价成交，朋友圈还有刷屏海报。实际上从供求情况来看，尹山湖板块在当时的房价上涨确实属于跟风上涨，不具备牢固的基础。因为板块内新房供应量并没有明显新增，新房结构调整也并不像其他板块那样彻底。而加上尹山湖本身就是一个外溢板块，在教育、商业、地理位置上的硬伤较为明显。所以市场进入低迷期之后，尹山湖板块二手房价也迅速回落，并且是大幅回落。尹山湖板块的新房市场供求高峰期是在2015年左右。而2015年往后，整个板块一共就供应了4宗宅地，2021年开始就未有宅地供应，这就导致新房市场活力明显不足。新房市场迭代断档，那整个板块就很难有新的价值之锚。加上本身的区域属性、二手房供大于求等系列因素，二手房价格降幅大于其他板块也是大概率事件。但房价下降是多重因素决定的，并不意味着尹山湖这个板块价值在下降。从产业和人居角度来讲，房价下降反倒是给尹山湖板块带来了更高的宜居程度。分析师一直认为，产业对于一个板块来说，是最大的底气。从板块空间规划来看，尹山湖北岸是集中居住区，南岸是产业聚集区，空间划分十分清晰，是十分典型的产城融合发展板块。这样一个板块，伴随着其产业价值的夯实，其人居价值也不会差。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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