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在苏州工业园区的规划展示馆内，有一幅名为“伟人之约——邓小平与李光耀”的巨幅油画作品。
画面上，邓小平与李光耀并排站着，两人面带微笑。他们身后，是金鸡湖美丽风貌。
这，就是苏州工业园区的“缘起”。
90年代，深圳经济特区的发展建设取得了阶段性成果，新一轮改革开放的浪潮在全国兴起。上海浦东新区开启了轰轰烈烈的大开发，而彼时的苏州工业园区，还只是姑苏城东的一片“大农村”。
伟人之约，改革之际，加上当时苏州领导人的积极争取。1994年，中新合作开发建设苏州工业园区的协议在北京钓鱼台宾馆正式签约。1994年5月12日，苏州工业园区破土启动。
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三十而立，苏州工业园区已经从一片水乡洼地崛起为全球科创高地、苏州城市中心。
三十年的时间，工业园区也成长为苏州房地产价值最高的一个区域。
苏州工业园区建设之初，主要着力于基础设施建设，包括道路、水、电、气、通讯等等。这个阶段，恰逢我国第一轮房改。而苏州工业园区的首期开发由于充分借鉴新加坡经验，所以这里的楼市起步也早于全国大部分地区。在园区最早开发的8平方公里范围内，属于湖西的房地产开发时代正式开启。1996年10月，园区首个商品房项目新城花园小区在中新合作区金鸡湖西现代大道(时称苏春西路)北动工，在当时福利分房的大背景下，1997年新城花园平均售价是1560元/㎡。新城花园开始动工以后，园区管委会开始着手规划设计配套的邻里中心、学校等，并列为1997年重点建设工程项目。1998年7月，国务院颁布23号文：《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，也就是取消福利分房，实行住房货币化。1999年起，随着苏州市落地实行商品房改革，在苏州其他区货币购房尚未形成主流观念时，园区就开始围绕新三年发展目标，决定加快发展房地产业，陆续出台多项优惠政策，吸引苏州市区居民买房东迁，最早一批商品房也开始建造。2000年之后，园区颁布相应政策，对小高层和高层住宅建造实行优惠，并通过土地招拍挂吸引了一批国内知名房地产企业前来投资，湖西迎来了一批高品质住宅。而2000年还有一个标志性事件，即如今的园区第一名校星海实验学校，于这一年正式招生。此后，湖西迎来了一批高端住宅、湖景房，房价也一路向上，2004年底，中茵皇冠国际一期开始对外推盘，投资公寓均价1.6万元/㎡，成为苏州房价天花板，五个月内全部售罄。至此，工业园区独属于湖西的房地产的高光时刻演绎到了极致。直到2023年，湖西观云项目入市，湖西开启了“退二进三”开发的新阶段。2001年，中新双方股权比例调整，苏州工业园区成片开发的大股东责任移交给中方。在此之后，苏州工业园区的发展重心，也从湖西转向了湖东。而向湖东发展的规划，实际上自95年就已经初步形成。这样一份超前的规划下，湖东的基础配套建设也是超前于房地产市场开发的。2001年开始，湖东区域道路建设全面展开。2004年1月，金鸡湖大桥全线通车，从此湖东到湖西的距离变成了一座桥的距离。在这期间，金鸡湖的清淤、人工岛填土堆建工作也陆续完成。湖东的第一个邻里中心——“湖东大厦”也于2004年8月正式开业。基础配套的超前落位，是湖东的房地产市场能够顺利接棒湖西的重要基础。湖东的第一个住宅项目，是湖东邻里中心旁的东湖大郡一期。这个项目于2002年11月开工，到2003年3月开售。而在这个项目开盘之前，园区2003年的首场土拍，围绕湖东邻里中心出让了5宗地，最高楼面价1500元/㎡。土拍的热度，叠加公积金优购，造就了东湖大郡一期的开盘热销，3250元/㎡（园区公积金8折）的价格，开盘200多套房源，当天全部售罄。（彼时湖西新房价格，已经到了4字头。）2003年10月，围绕湖东邻里中心，又有6宗宅地土拍。
这次土拍，孙宏斌的顺驰豪掷6亿，在湖东拿下两块地；而仁恒在苏州的第一个项目—金湖湾就是这次土拍的1号地块，不过后来仁恒和晋合分家，该项目给了晋合；另外三块地分别被栖霞、永新置地、中华企业拿下。现在的中海湖滨一号、和风雅致、雅戈尔等楼盘，地块都是在这个时候出来的。但像和风雅致这块地，到2007年又拿出来才被大和拿下。而就是在这一次土拍中，万科拿地失败。但万科却在2005年，通过房企并购，获得了玲珑湾的开发权。此后十几年的时间里，湖东的房地产开发逐步开始向独墅湖、白塘、奥体等空间拓展。在这十几年间，虽然市场有沉浮，但园区双湖、奥体、月亮湾等板块，已经全面成长为苏州房地产核心板块，房价也是一骑绝尘。2024年11月，双湖板块的绿城玫瑰园首批房源开盘，备案均价86439元/㎡，这是园区新房前所未有的价格。随着湖西、湖东开发空间的减少，斜塘板块这几年逐步成为园区的主力开发板块。因为有大量的安置房，所以斜塘板块曾一度被戏称为“莲花帝国”。2019年年初，房地产市场还处在上一轮高峰期，园区公布了一份胜浦街道“退二进三”片区控制性详细规划。这份规划涉及的区域，即为现在的斜塘板块。2022年开始，斜塘板块土地密集供应，两年出让了8宗宅地。2023年-2024年间，斜塘板块新房供应量达到了近43万㎡，占整个园区新房供应总量的近三成。但因为靠近核心区的优势，加上板块内学校、交通等配套的落实，以及新房产品力的提升，斜塘板块目前新房存量也已经不大。而今年板块退二进三的规划也进一步扩容+调整，未来板块内居住产品也将向更为低密化的趋势调整。从整个工业园区的房地产发展趋势来看，斜塘板块最有希望成长为园区的下一个核心板块。除了斜塘之外，青剑湖、车坊、胜浦、跨塘等园区非核心板块在此前园区核心板块房荒时期，都受到了不少关注，板块新房得以进阶改善。但受地理位置和配套限制，伴随着房地产市场行情的调整，这些外围板块这几年新房市场活跃度明显下降，工业园区置业目标依然聚焦在核心区域。最近一段时间，关于园区要适时扩区的消息在苏州传开。这主要是源于一份商务部印发的支持苏州工业园区发展的文件。从这一点来看，园区未来的发展空间或许还会进一步扩大。但从这30年的发展历程来看，即便要扩区，这个时间过程也不会太短，中短期对房地产市场行情难以产生大的影响。对于苏州乃至整个中国来说，工业园区的发展肯定是成功的。它是苏州“双面绣”的重要一面，它让世界走进苏州，让苏州走向世界……苏州工业园区的楼市发展，也同区域发展一样，经历了市场起伏，依然站在城市“顶峰”。下一步，苏州工业园区的楼市又会走向什么样的高度呢？扫码进入园区楼市交流群
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