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根据《建筑法》《建设工程质量管理条例》等规定，工程验收是法定义务，承包人完工后按照规定向业主提供完整的竣工资料、竣工验收报告及竣工图等，业主接到承包人竣工资料并根据施工图纸及说明书、施工验收规范和质量检验标准及时组织对工程进行验收。因此，如业主未依法组织竣工验收，或者在不具备法定条件下组织竣工验收，或者在未经竣工验收合格的情况下“擅自使用工程”，则违反了规定及合同约定，与工程实践要求相背离。基于此法律逻辑，业主“未经竣工验收”并使用工程将承担相应责任，如行政、民事赔偿责任，甚至刑事责任，并对工程结算造成重大不利后果。
工程未经验收，业主使用工程（自用或他用）即属于“擅自使用”，并无例外。但在实务中，情况复杂，应考虑业主提前使用的背景以及是否因承包人违约导致无法验收，如完全按照字面认定，则会产生有违公平、合理原则的结果，且很可能不利于社会矛盾的解决。1、“擅自”的认定，根据《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（下称“《建工司法解释一》”）第十四条规定，业主未经竣工验收擅自使用案涉工程，应当视为案涉工程质量合格，由此引发的质量问题均应由业主自行承担责任。司法解释所规范的“擅自”系指在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，业主违反法律规定进行使用的行为。未经竣工验收，即使承包人同意也应属于擅自使用。2、“使用”应当作狭义理解，指业主利用工程发挥了工程设计目的或用途的一般功能，如工程投产、开业、商品房交付购房人、第三方续建等实质性使用行为。如业主仅是占有工程，或用来堆放一些物品，而未发挥工程应有作用的，不应认定为“使用”。1、部分免除承包人的质量责任，视为工程质量合格。业主在主张或抗辩质量问题时面临更重的举证责任。《建工司法解释一》第十四条明确工程未经竣工验收擅自使用情形下质量责任分担原则：首先，承包人的部分质量责任免除，即业主对未经竣工验收擅自使用部分的质量问题承担责任，且应当支付工程款。司法实务中，最高院在（2019）最高法民申1629号案件中明确，建设工程部分已实际完成并投入使用，虽未竣工验收，亦不影响相应工程部分的结算。其次，无论业主是否未经竣工验收擅自使用，建设工程合理使用寿命内陆基基础和主体结构的质量责任由承包人负责。最高院在（2019）最高法民申5009号案件中明确，业主在该工程未经竣工验收的情况下投入使用，后又主张承包人所做工程存在质量问题，其证据不足以证明系地基基础工程和主体结构质量存在问题的，其维修费用自行承担。另外，掖着承担更重的举证责任且面临不得再就擅自使用非地基基础工程和主体结构质量部分提起鉴定的风险。业主在工程未经竣工验收擅自使用的情形下，除非有证据证明未使用部分存在质量问题或者已使用部分主体结构和地基基础存在质量问题，否则难以推翻鉴定机构按照合格工程进行工程造价得出的鉴定结论。2、业主擅自使用工程未经竣工验收，风险随之转移，业主不能以非地基基础和主体结构工程质量问题为由拒付工程款。工程风险责任转移风险，业主擅自使用未经竣工验收的工程，在无相反约定情况下，可推定业主认可承包人已经履行完毕合同义务和工程质量，依据《民法典》第七百九十九条以及《施工合同解释一》第九条第三款规定，业主承担支付工程款的义务。3、承包人保修义务存在不确定风险，业主擅自使用未经竣工验收的除地基基础和主体结构工程之外的所有工程质量缺陷，承包人是否仍需承担质量保修责任，在司法实践中存有分歧。《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）理解与适用》对《建工司法解释一》第十四条以及第十八条有不一致的解读。第十四条解读认为，出现业主擅自使用建设工程的情况，承包人对业主擅自使用部分，不应再承担质量保修责任。但是第十八条解读认为，“建设工程未经验收，业主擅自使用的，承包方应在法定或者设计文件规定的期限内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部位的质量问题，自业主提前使用之日未超过法定保修期限的，承包人仍应承担责任”。4、未经竣工验收，业主擅自使用面临行政处罚风险。《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的……”。竣工验收是建设单位的法定义务，并且，建设工程经竣工验收合格后才能使用，业主竣工验收擅自使用的，面临承担行政法律责任。1、对工程款计息的影响。《建工司法解释一》第二十七条规定，“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的,下列时间视为应付款时间:(一)建设工程已实际交付的,为交付之日......”故而擅自使用之日就是工程的实际交付时间。如果双方没有对付款时间特别约定或者约定不明,擅自使用之日(交付之日)即为业主应付工程款之日,欠付工程款的利息从该日起计算。2、业主承担付款,应以实际“擅自使用”的建筑区域为限。不能无限扩大范围,否则极容易导致发承包双方的利益严重失衡。如业主仅仅使用的涉案的门卫等附属工程,不能以此认定主体工程拟制工程质量合格。特殊情况下,承包人仍不能免除返工、返修、整改、重做、继续施工等施工中的质量义务和质保责任,如承包人恶意利用业主必须投入使用的特殊原因、承包人对质量问题和责任的事前确认、业主在投入使用前即发现质量问题并通知承包人等。3、建设工程未经竣工验收，业主擅自使用后，应认定涉案工程质量合格，承建人主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。最高人民法院在（2019）最高法民终889号案件中认为：根据本案现有证据，广厦公司承建的涉案工程虽未经竣工验收，但馨怡公司已将涉案工程交付部分业主使用，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，业主擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理适用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”的规定，应认定广厦公司承建的涉案工程质量合格，广厦公司主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。4.建设工程未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。最高人民法院在（2019）最高法民再166号案件中认为：根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确，中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。1、业主避免擅自使用情形出现，根据《建工司法解释一》规定，业主擅自使用，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。即便出现质量问题也会存在质量鉴定障碍，质量维权存在重大风险。2、业主存在避免损失扩大，被迫使用工程。如存在“保交楼”“拆迁安置项目”“不投产损失扩大”等特殊情形，建议组织五大主体进行预验收、甩项竣工等措施，在此过程中尽量取得承包人的书面认可，当地质监单位等主管部门见证，并且对交接过程录像，并通过公证部门予以公证，固定好证据，在后续维权过程中取得相对有利地位。3、工程存在第三方续建，构成擅自使用情况。业主在承包人停工占场或恶意拖延工期等情况，被迫更换承包人。在更换承包人过程应对原承包人施工部分进行验收，存在障碍时应对其施工范围进行确认，组织监理、设计等部分对工程范围进行界定，通过录像进行取证，必要时进行先期质量鉴定，同时建议进行全程公证，避免续建施工方与原施工人工程范围无法分割，后期维权存在法律障碍。往期文章：
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本文作者：于中威，空军第一航空学院法学学士，文丰建工部副主任，执业10年。主要社会职务：河南省律协国有资产管理法律专业委员会委员、郑州市律师协会公司国有资产法律专业委员会执委、郑州市律师协会建设工程法律业务委员会执委先后为中国建筑第七工程局有限公司、中国建筑第五工程局有限公司、华润医药中西大区、华润河南医药有限公司、河南省国土资源投资开发管理中心、郑州机动车质量检测认证技术研究中心有限公司、郑州天地新城实业有限公司、郑州市妇幼保健院、国网河南省电力公司驻马店供电公司、鲁山豫能抽水蓄能有限公司、河南硅烷科技发展股份有限公司、广厦建设集团有限责任公司、东建建设集团有限公司、河南电视台法治频道等多家单位提供常年或专项法律顾问服务。投融资方面，先后参与郑州路桥建设投资集团有限公司中票及短融项目、河南省某集团“两路一桥”并购项目等。在诉讼领域，多次参与并代理商事类型诉讼，擅长建设工程、公司业务领域的纠纷处理。代表案例：2018年，付某某、熊某诉贾某某、武汉某某科技发展有限公司、郑州某某石化有限公司股权纠纷一案（标的4000万元），郑州中院，代表原告参与本案诉讼工作；2019年，张某、冯某诉漯河某某置业有限公司、河南某某建筑有限公司建设工程施工合同纠纷（标的3500万元），漯河中院，代表被告置业公司获得胜诉；2020年，张某某诉漯河某某置业有限公司、河南某某建筑有限公司建设工程施工合同纠纷再审纠纷（标的600万元），河南省高院提审，代理置业公司，公司不承担责任；2020年，巩义市某某牧业有限公司申请河南某某生物科技股份有限公司承包合同仲裁纠纷（标的1000万），郑州仲裁委员会审理，代理申请人牧业公司并取得胜诉；代理数十起广厦建设集团有限责任公司与某公司的建设工程施工、劳务、买卖合同等各类纠纷，并取得良好效果；2022年，张某、冯某诉漯河某某置业有限公司、河南某某建筑有限公司建设工程施工合同纠纷(标的3500万元)，漯河中院，代表被告置业公司获得胜诉；2022年，百瑞信托有限责任公司与洛阳名众房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷一案(6.5亿余元)，郑州中院，代表原告百瑞信托获得胜诉。《双创可转债发行法律实务》《新三板企业国有股权管理 》《国有企业章程特殊性安排》《国有企业员工持股法律风险》《建设工程价费构成中政府干预因素法律分析》编辑 | 许惠宇![]()
