河南高院：
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阅读提示
是否在不动产查封前合法占有该不动产，系认定能否排除强制执行的关键条件之一，如未合法占有不动产，则不享有排除强制执行的权益。司法实践中，不动产查封之前形成的交房证明、装修合同、物业服务合同、水电气网费及物业费支付凭证等证据客观上均能证明合法占有不动产的事实，但如客观上并未实际使用不动产（未居住使用）时，应如何判断是否合法占有不动产。河南高院在本案中作出的相关认定，具有一定的参考意义。
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案情简介
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相关法律司法解释
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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裁判观点
河南高院认为：本案的争议焦点为：卢钦学对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。首先，本案顺捷公司并非基于抵押权等担保物权主张应执行案涉房屋。因此，本案应参照《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定进行审查。其次，卢钦学应证明自己符合上述司法解释规定的条件，才能排除执行。即：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原审中卢钦学为证明自己的主张，提供的证据有：1、房屋预约协议书，该协议书并无违反法律强制性规定的情形，且顺捷公司并未提供证据证实该协议书存在无效等情形，原审判决根据合同内容等确定卢钦学与金鼎公司之间签订的合同合法有效，认定准确。需要说明的是，卢钦学签订合同的时间确系在人民法院查封之前。2、卢钦学提交有缴纳涉案房屋维修基金的收据，该证据具有证明效果，可以作为其占有案涉房屋的初步证据。此时，顺捷公司如认为卢钦学没有占有，其必须提供足以证实维修基金收据虚假的证据，或者有其他证据证实案涉房屋为他人占有等情形，才能否定维修基金收据能够达到证明占有事实的目的。顺捷公司为此提供了照片、水电明细等预证明卢钦学没有入住。没有入住并不代表没有占有，房屋只要在卢钦学掌控下，在没有充分相反证据证实其未掌控的情况下，原审法院推定卢钦学占有案涉房屋，并无不妥。3、关于支付价款的问题。本案是以房抵债性质的交付形式，需要重点审查的是“债”的真实性，如债真实且确实完成了抵房，则债消灭，当然应视为支付完毕。本案，卢钦学所举证据为：其为金鼎公司关联企业所欠工程款而进行的以房抵债，在有证据证明金鼎公司等相关企业存在一定的关联关系，有建设房屋事实证据等的情况下，再结合房屋买卖协议、收据、维修基金等证据，基本能够证实抵债关系的存在，即卢钦学所举证据能够达到证明目的。与此同时，顺捷公司欲推翻此证据所要证明的事实，需要举证证明相关证据存在虚假，或者有相反证据证明，但顺捷公司并未提供相关证据证明其主张。因此，原审法院认为卢钦学已支付全部房款，并无不妥。4、原审判决认为金鼎公司对于案涉房屋存在拖延办理，并非卢钦学过错，虽然没有充分证据证明此事实，但现实生活中，对于购房者而言，开发商拖延办证的证据确难以固定。在此情况下，要综合考虑购房者的举证能力，结合购房时间长短，以及能够办证的时间等因素判断购房者是否存在过错。从本案情况看，卢钦学缴纳维修基金的时间是在2017年9月，而顺捷公司的查封措施是在2018年5月，时间在七、八个月左右，属于在较短的时间内未办理过户手续，符合日常生活常识，在没有充分证据证明卢钦学有明显过错的情况下，原审判决认为并非基于卢钦学的原因未能办理过户，亦无不妥。再次，诚然，如若顺捷公司能够举证证明卢钦学与金鼎公司之间存在所签协议不真实等情况时，则必然不应对卢钦学要求排除执行的请求予以支持。但根据全案目前证据，卢钦学对自己的主张已经完成了基本的举证义务，在没有相反的充分证据推翻其所举证据的情况下，原审判决根据全案证据及事实，综合认定卢钦学对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
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案例来源
案例来源：河南顺捷建筑安装有限公司、卢钦学等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书
本文作者：王明启，公司业务部律师，西南政法大学法律硕士，具有高级企业合规师资格
专业领域：公司法律事务、商事诉讼法律事务
主要业绩：【非诉讼业绩】先后为郑州铁路局安阳综合段、郑州自来水投资控股有限公司、郑州高新供水有限责任公司、郑州楷润市政工程设计有限公司、河南绿洲工程咨询有限公司、河南力科管线探测技术有限公司、河南省百隆建筑工程有限公司、郑州高新水务工程有限公司、知和环保科技有限公司等多家单位提供常年法律顾问服务。
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编辑 | 张闯麟
