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销售量曝光！苏州“第四代住宅”，能走出独立行情吗?

文摘 2024-11-09 14:30 江苏

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今年在苏州大火的“第四代住宅”，终于有了可以接受市场检验的成交数据。

仅10月单月，苏州第一个入市的第四代住宅——龙湖未来御湖境，就备案了82套，开盘至今，该项目共备案112套。

这个数据，放在当下的苏州楼市行情下来看，还是颇为理想的。

今年开始，“第四代住宅”这个词汇在苏州市场上的曝光率真的非常高。

从相城到吴江，苏州今年陆陆续续有六七个项目曝光要打造“第四代住宅”，产品包含叠墅、洋房、小高层。

当然，截至目前，已经入市的项目仅有龙湖未来御湖境和溪前雅居，均位于相城区。

这其中市场关注度最高的，肯定是龙湖未来御湖境。

从6月拿地到9月首开，这个项目的整体开发销售节奏非常快。要知道，在今年这个市场行情下，苏州其他板块的楼盘已经看不到这样快节奏入市的楼盘了。

凭借着龙湖在苏州的口碑+首个“第四代住宅”的卖点，龙湖未来御湖境也确实在开盘前就汇聚了相当高的人气。

当然，客观来讲，开盘前的高人气也没为龙湖未来御湖境带来一蹴而就的高销售量。根据克而瑞数据监测，首开当日龙湖未来御湖境的整体认购率为16%。这个数据在当前的行情下当然也并不差，但跟个别真正有高热度的项目相比，也确实有着明显差距。

不过，凭借着四代宅的代际优势和地段、价格等综合优势，龙湖未来御湖境首开过后依然保持着较高的到访率，叠加9月底开启的新一轮政策刺激，龙湖未来御湖境的销量在10月进一步释放，成交套数位列10月市区新房成交套数榜第4位，相城新房成交套数榜第3位。

除了龙湖未来御湖境之外，位于相城太平板块的溪前雅居，同样以第四代住宅为卖点，前期蓄客期人流到访热度还不错，但由于地处乡镇板块且周边在售/待入市别墅产品较多，截至目前销售备案情况一般。

第四代住宅，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。

由于要做到家家有花园、户户有庭院，所以第四代住宅在设计建造方面的最大特色就是每户都有露台。而跟普通阳台不一样的是，这个露台是不能封闭的，只能开放式的使用，因此这部分空间也都是全赠送空间。

◎四代宅露台示意图，仅供参考

正是因为露台全赠送，所以第四代住宅最大的宣传卖点就是得房率高。

这两年全国各地新入市的第四代住宅，通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等。

如果把这部分面积算进得房率，第四代住宅确实可以做到100%得房率，更高的甚至可以做到超过120%。

这也是当前各城市在售的“第四代住宅”吸引购房者的最大卖点，包括苏州的龙湖未来御湖境在内。

龙湖未来御湖境的户型建面约125㎡、143㎡、185㎡，通过奇偶层错层设计的方式，做到户户空中花园+庭院，大赠送使得最高实际得房率达到120%。这样的得房率对比苏州其他洋房类产品，无疑是最高的。

◎龙湖未来御湖境185㎡户型图奇偶层户型图

所以首开至今，龙湖未来御湖境凭借“四代住宅”产品优势，销售表现确实良好。

除了苏州，凭借着“第四代住宅”这个流量密码，10月全国多个城市均有类似的项目销售表现不俗。

比如南京江北核心板块的首个四代宅江韵瑧悦，凭借着业态优势，也创造了板块内的热销行情。该楼盘首开的洋房产品，半小时内以4倍认筹率售罄，后趁热依次加推高层、小高层产品，一周开盘3次，累计去化超百套，口碑及业绩双佳。

除此之外，在其他城市，我们还看到一些楼盘打着准四代宅/类四代宅的名头，也换来了较好的销量。典型像深圳的深业上城学府、武汉的建发璞玥等，10月销售业绩都较为理想。

既然如此，这是否意味着“四代宅”是新楼盘销售的流量密码呢？分析师认为也未必皆如此。

市场低迷期，各类客户对于房价都非常敏感，改善客户更多的还是追求极致的性价比。以龙湖未来御湖境等楼盘的入市销售量和价格表现来看，“四代住宅”确实能够锦上添花，一定程度上促进销售去化，但也需要项目本身地段、产品、价格等各个方面兼具优势。

如果没有过硬的综合性价比，即便是四代住宅，其实也很难带动销量。

除了相城这两个已经开盘的项目外，苏州其他区县也陆续传出有第四代住宅。

其中，分析师认为在产品上特别值得期待的当属吴江太湖新城WJ-J-2023-021号地块。

这也是苏州首个明确要建造第四代住宅的地块，早在今年5月份苏州自然资源规划局网站就公布了该项目的设计方案，但目前还未正式入市。

◎吴江太湖新城WJ-J-2023-021号地块鸟瞰效果图

根据最新消息，这个项目将在技术上采用降板覆土的形式，真正将空中花园引入平层住宅，打造垂直绿化体系，为居住者提供更加自然、生态的生活环境。

而像目前在售的龙湖未来御湖境，并没有覆土这一块的设计，只是赠送大露台。

◎效果示意图

与此同时，这个项目还将引入绿色建筑技术，利用地源热泵系统、顶棚低温辐射系统、置换式新风系统及智慧控制系统等先进技术，打造绿色科技住宅。

第四代住宅+科技住宅，这样的产品还是非常值得期待的。

除此之外，像旭辉建管在相城代建的蠡棠森屿项目，在产品上也颇具特色。

◎效果示意图

从效果图来看，除了错层的露台之外，该项目还设计了隐私挡板，这在苏州其他项目的设计中还并未看到。

除了市区之外，苏州县市也已经开始陆续推进四代住宅项目。

最后说一下，客观来说，第四代住宅对比普通高层住宅固然有着明显的优势，但是大家也都知道，这两年在苏州，新房和土地供应越来越趋向于低密化，大批量的别墅产品正在或即将入市。

这类本身自带庭院，且低密、接地气的住宅产品，传统意义上更贴近自然生活，竞争力肯定要明显高于高层住宅。而且，随着这些地块的批量入市，未来别墅类产品的价格也会更亲民，难免进一步挤压高层住宅市场。

所以，即便是第四代住宅，未来也难免面临残酷的市场竞争。

任何机遇，都是和挑战并行的。

苏州的第四代住宅政策在方兴未艾的发展阶段，可想而知，其市场空间依然很广阔，但其要接受的市场考验也不会小。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

免责说明：文章中所有观点和数据均为独立见解，仅供参考，克而瑞不对引用文章内容和数据及其所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。

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