普遍低密宅地！苏州11月6幅宅地待拍，最高起拍楼面价25000元/㎡

地块城市设计要求：

1、建筑风貌：建筑风貌应塑造兼具传统韵味和现代审美的新江南水乡建筑风格，形成“粉墙黛瓦、简洁雅致”的示范区建筑风貌。

2、建筑形式形态：条式住宅建筑拼接长度≤60米;地块西部滨水界面的建筑不应采用连续板式建筑形式;不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

3、建筑色彩及材质：建筑色彩应以江南水墨、粉墙黛瓦的传统灰白色系为基础，辅助以茶白、牙色、赭石、青绿等自然色系，营造清逸淡彩的城市意象。单体建筑不宜大面积使用饱和度高的颜色,相邻建筑可采用类似色相对比及类似明度对比的手法协调色彩。

4、其他要求：太阳能热水器、空调室外机等配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市景观;夜景灯光同步设计、同步实施、同步验收。

地块周边市场简析

地块紧邻元荡，是一宗生态环境绝佳的一线环湖宅地。今年9月，该宅地地块北侧部分成交，由苏州晨禾房地产开发有限公司及蓝城乐道建设管理有限公司联合拿下。

地块旁的蓝城·春风湖滨目前洋房+叠墅在售，洋房成交均价约为23000元/㎡，叠墅成交均价约为30000元/㎡。

从周边产品分布来看，地块本身处在低密类产品较为集中的区域。临湖是该地块比较明显的生态优势，加上1.02的容积率，可以打造更为低密的纯别墅产品。如果联合北侧地块一起打造，对于改善区域界面和提升区域产品力也将起到重要作用。

新区

11月份，高新区共有3幅宅地待拍，分别于11月20日、11月28日竞拍。总起拍金额约21.9亿元，最高起拍楼面价25000元/㎡。

1、苏地2024-WG-Z28号，位于高新区太湖科学城惠东路南、东渚河绿化地西，出让面积40585.1㎡。住宅用地，容积率1.02，建筑密度≤40%，建筑高度≤30米，绿地率≥30%。

本宗宅地于11月20日竞拍。特别说明：

1、地块内6层以上住宅整栋为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于2000元/平方米，开发商在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报高新区价格主管部门备案；6层及6层以下的，可选择实施全装修。

2、地块内社区居委会用房(按计算容积率建筑面积每户0.4平方米以上标准配置并无偿提供给属地政府)在周边统一配置，社区居委会用房按应建面积统一上交统筹资金，具体要求须满足《苏州高新区(虎丘区)住宅小区社区居委会用房建设和管理暂行办法》。

城市设计要求：

1、建筑风貌：简洁、现代风格，并与周边现有建筑、环境总体风格相协调。

2、建筑形式形态：建筑造型新颖美观，注意沿街立面和绿化小品的处理，同时一并考虑灯箱、店招、店牌的设计；空调室外机等设备设施位置在设计中应采用遮蔽措施，预先设计；建筑布局朝向宜与道路及城市空间相协调；不同高度的住宅宜组团式布局，不宜线性布置；注重屋顶造型和第五立面处理。

3、建筑色彩及材质：建筑色彩与周边现有环境相协调；

4、开放空间要求：地块东侧东渚河绿化地宜结合滨水空间统一设计，沿滨河空间宜开设人行出入口，地块西侧230省道绿化地宜统一设计。

5、其他要求：配电房、垃圾收集站等附属用房布局处理好与周边城市空间的关系，结合景观设计适当遮挡。

地块周边市场简析

从区位来看，该地块位于苏州高新区科技城板块。作为苏州四大新城之一，科技城板块拥有高规划起点，兑现力也不错，近年来随着教育、生态等一系列配套资源的加持，整体宜居指数较高。

值得一提的是，该地块东侧紧邻东渚河，加上1.02的容积率，可以打造较为低密的纯别墅产品。

从房地产市场来看，板块内各类创新产业集群，并不缺高尖购买力。从整个新区来看，今年截止到目前，科技城板块的新房成交金额、面积、套数均仅次于核心区狮山板块，可见这里依然是新区的重要置业板块。

目前，科技城板块主力在售新房有科技城幸福里、中建御璟峯、中海阅泓山晓等。

本宗宅地于11月20日竞拍。特别说明：

1、地块内6层以上住宅整栋为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于1500元/平方米，开发商在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报高新区价格主管部门备案；6层及6层以下的，可选择实施全装修。

2、除该地块应配社区用房面积外，地块内另须设置计容建筑面积不少于300平方米的社区用房，建成后由属地政府按照6000元/平方米进行回购。社区用房产权归属地政府所有。

城市设计要求：

1、建筑风貌：简洁、现代风格，并与周边现有建筑、环境总体风格相协调。

2、建筑形式形态：建筑造型新颖美观，注意沿街立面和绿化小品的处理，同时一并考虑灯箱、店招、店牌的设计；空调室外机等设备设施位置在设计中应采用遮蔽措施，预先设计；建筑布局朝向宜与道路及城市空间相协调；不同高度的住宅宜组团式布局，不宜线性布置；注重屋顶造型和第五立面处理。

3、建筑色彩及材质：建筑色彩与周边现有环境相协调；

4、开放空间要求：地块东侧312国道绿化地宜统一设计，沿绿化空间宜开设人行出入口。

地块周边市场简析

地块所处的苏州高新区大阳山板块，生态资源非常优越，且有苏州乐园等IP加持。板块内，太湖大道往西可连通产业高地科技城板块，往东可连通城市中心，板块宜居度较高。

从微观位置来看，地块西侧约2km即大阳山国家森林公园，且周边教育、商业、医疗等设施均有覆盖，宜居度高。值得一提的是，地块距离苏州新区站仅2km左右，未来城际往来也较为便捷。

从房地产市场来看，这两年大阳山板块新房供应整体缩量，这与市场大行情有较大关系。但今年以来，在高新区范围内，板块内的部分高性价比楼盘也走出了相对领先的优势。目前，板块内主力在售新房有仁恒澜庭叙、山樾云庭、苏高新山语澜院等。

3、苏地2024-WG-Z31号，位于高新区狮山商务创新区向阳路南、大运路西，出让面积36324.3㎡。住宅用地，容积率1.2，建筑密度≤40%，建筑高度≤60米，绿地率≤30%。

本宗宅地于11月28日竞拍。特别说明：

1、地块内6层以上住宅整栋为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于3000元/平方米；6层及6层以下的，可选择实施全装修，住宅装修成本不低于3000元/平方米。开发商在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报高新区价格主管部门备案。

2、地块内社区居委会用房(按计算容积率建筑面积每户0.4平方米以上标准配置并无偿提供给属地政府)在周边统一配置，社区居委会用房按应建面积统一上交统筹资金，具体要求须满足《苏州高新区(虎丘区)住宅小区社区居委会用房建设和管理暂行办法》。

地块周边市场简析

地块位于高新区核心板块狮山板块，板块内配套齐全、交通便捷。

地块北侧即为苏州外国语学校和苏州高新区第一中学，且周边环伺有地铁1号线和地铁5号线，加上板块内高端商业资源密布，均为区域高能级资源。

狮山板块是新区最核心板块，近年来高端楼盘密布，且产品类型齐全。今年以来，板块内科技住宅和低密别墅产品均较受市场关注。9月底开盘的绿城逸庐一期房源开盘即售罄，均价突破了6万元/㎡。

截至目前，今年狮山板块新房成交均价约为45500元/㎡。

本次出让的地块容积率仅为1.2，也是可以开发洋房+叠墅类产品的。如果能有市场化房企拿下，还是非常值得关注的。

吴中区在11月份有1幅宅地待拍，于11月28日竞拍。起拍金额约4.26亿元，起拍楼面价14500元/㎡。

苏地-2024-WG-Z30地块位于吴中经开区城南街道枫津路东侧、天灵路南侧，出让面积19603.7㎡。住宅用地，容积率1.5，建筑密度＜25%，建筑高度＜40米，绿地率＞37%。

1、地块内配建的社区用房和社区居家养老服务用房须从建筑物首层起集中统一布置并单独对外设置出入口，并须按照不低于1200元/平方米标准进行前期装修,主要包括水、电、墙面、地面等，建成并经属地政府验收合格后无偿移交，其不动产权归属地政府。

2、住宅建筑总层数6层以上的，须建设成品住宅，装修标准不低于2000元/平方米。住宅建筑总层数6层及6层以下的，鼓励建设成品住宅，装修标准不低于2000元/平方米。装修基本配置内容除了应当符合江苏省住房和城乡建设厅《成品住房装修技术标准》之附录C《成品住房装修基本配置内容》外，空调、热水器和脱排油烟机应当安装到位;开发企业在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报吴中区住建部门备案。

3、住宅单套户型面积不得低于120平方米，总户数不大于210户。

地块周边市场简析