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2024年以来，苏州房地产市场持续低迷，新房市场活跃度明显处于低位。
10月，受宏观政策刺激，苏州新房市场活跃度大幅上升，各价格段新房销售都有明显增加。从市场销售情况来看，苏州新房市场K型分化明显。高端楼盘产品力进一步提升，新房价格天花板也屡有新的突破，刚需/改善产品承压明显，价格折扣力度仍在加大。展望后市，预计本轮宏观政策调整仍将进一步发挥作用，但由于这一轮存量需求增量空间有限，政策效果也存在减弱的趋势。年底前苏州如若能有更多促需求、去库存的政策发力，或能与宏观政策形成合力，进一步调整苏州新房市场供求关系。
今天，克而瑞苏州房产测评发布苏州商品住宅总价结构榜。以总价为维度，300万以下作为刚需的参考值，300万-500万总价作为改善的参考值，500万以上作为高端改善的参考值。
具体来看1-10月苏州市区商品住宅总价结构性榜单：
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纵观苏州市区总价500万元以上高端商品住宅销售榜，象屿恒泰天誉东方、金鸡湖畔瑞园、象屿恒泰天悦东方、大家月上海棠轩等楼盘具有明显的销售领先优势。象屿恒泰天誉东方以26.93亿元、5.56万㎡、298套的备案业绩位列三榜冠军。
金鸡湖畔瑞园以17.14亿元的备案业绩位列金额榜亚军。象屿恒泰天悦东方以16.24亿元、3.79万㎡、247套的备案业绩，位列1-10月高端住宅销售榜金额榜季军、面积榜及套数榜亚军。大家月上海棠轩以16.15亿元、3.78万㎡、232套的备案业绩，位列1-10月高端住宅销售榜金额榜第4位，面积及套数榜季军。此外，进入三榜TOP10的项目还有珺华赋、狮山金茂府、绿城逸庐、华润润云、中建•太泽之星｜御湖等项目。1-10月，苏州市区总价500万元以上高端商品住宅供应量约为98万㎡，占整体新房供应量的约44%；总成交量约为76万㎡，占总体新房成交量的约25%。从金额榜前10上榜楼盘来看，园区、新区、姑苏区的核心板块依然是高端住宅的主力成交区域。9月底领证的园区神盘，在10月迅速完成了所有房源的备案，单盘套均价1680万，以17.14亿元的销售金额登上了2024年高端楼盘销售榜的亚军之位。同样于9月底领证的绿城逸庐，首批房源也在10月完成了备案，以11.85亿元的备案金额登上金额榜第7位。除了核心区的楼盘外， 吴中太湖新城的中建·太泽之星|御湖也站上了苏州市区高端住宅面积榜前10，位于产品高度内卷的吴中太湖新城，御湖在产品尺度上更纯粹，产品力上进一步升维，也成为今年吴中区高端购买力重点关注的楼盘。值得注意的是，11月园区又一顶豪楼盘绿城玫瑰园预计入市，这个楼盘一旦开盘，大概率也将改写高端榜单格局。![]()
纵观苏州市区总价300万-500万元改善商品住宅销售榜，龙湖御湖境、中铁建星樾湖滨、龙湖青云阙、中铁建花语云萃华庭业绩明显领先。
吴中城南的龙湖御湖境以10.3亿元、3.77万㎡、272套的备案业绩折桂改善榜三榜冠军。
园区车坊板块的中铁建星樾湖滨以7.96亿元、227套的备案业绩，位列1-10月改善住宅销售金额及套数榜亚军。
相城陆慕板块的龙湖青云阙以7.51亿元、2.93万㎡、201套的备案业绩，位列1-10月改善住宅销售榜金额及套数榜季军、面积榜亚军。
相城陆慕的中铁建花语云萃华庭成交面积为2.72万㎡，位列1-10月改善住宅销售面积榜季军。
另外，像科技城板块的中建御璟峯也登上了改善房源金额榜前十的位置。中建御璟峯项目入市以来每次加推均表现亮眼，形成了抢购热潮，多次登顶克而瑞的热销榜单。
项目位于科技城核心居住区，周边商业、教育和生态资源配套成熟。项目毗邻科技城实验小学、新区实验初级中学、苏州实验中学科技城校区、科技城外国语学校等众多优质学校，南侧为科技城诺贝尔湖公园和大阳山森林公园，西北侧为星悦里商业，资源配套丰富完善、生活便利度高。
项目交通也较为便利，不仅有轨电车1号线和2号线站点，太湖大道、大阳山隧道（规划中），中环快速路等城市主干道纵横交错，还有规划中轨交9号线、11号线、15号线，未来城市轨交网遍布，轻松畅达全城。
景观方面，由GVL怡境国际设计大师亲自操刀，打造一个开放式的国际社区，包含两条主轴五大花园，还规划共享架空层，包括健身、会客、儿童娱乐、四点半学堂等不同功能场所。项目采用公建化外立面，打造26栋15-25F高层及小高层住宅，户型建面约134㎡-184㎡的纯改善产品。户型均采用“大面宽、短进深”、“大横厅+跑道式阳台”，并且主卫皆带浴缸。项目全装修标准也位列科技城板块头部位置，东芝中央空调、百朗新风系统、威能地暖（或同等品牌）三大件精工配置均是国际一线品，提升了生活精致感与居住舒适度。此外，进入三榜TOP10的项目还有星河盛世新著花园、建发檀府、招商湖西璀璨等项目。1-10月，苏州总价300万-500万元改善商品住宅供应量约为70万㎡，约占整体新房供应量的32%；总成交量为87万㎡，约占整体新房成交量的28%。从市区的榜单来看，今年1-10月热销的改善型房源分布较广，涵盖了各区的核心、次核心以及一些外溢板块等。这些上榜楼盘的共同特性是拥有较强的产品力与性价比，譬如相城黄桥板块的建发檀府、陆慕的龙湖青云阙等，都凭借硬核产品力与性价比取得较好的销售成绩。综合来看，不考虑地缘性需求，苏州改善购房者的选择面还是相当广的 ，无论是价格还是产品品质，市场都提供了多样化的选项。![]()
纵观苏州市区总价300万元以下商品住宅销售榜，中建虹溪璟庭、保利融信云上流光、新城十里锦绣、中铁建花语云萃华庭、荷岸晓风等楼盘业绩相对领先。新区浒关板块的中建虹溪璟庭1-10月刚需住宅备案业绩为7.34亿元、3.74万㎡、320套，位列金额榜及面积榜冠军、套数榜亚军。吴江震泽板块的新城十里锦绣1-10月刚需住宅备案量为330套，位列套数榜冠军。
相城黄桥板块的保利融信云上流光1-10月300万以下的刚需住宅备案业绩为6.92亿元、3.70万㎡、320套，位列金额榜及面积榜亚军、并列套数榜亚军。相城陆慕板块的中铁建花语云萃华庭以6.72亿元的备案金额，位列金额榜季军。相城活力岛板块的荷岸晓风位列面积榜季军，备案业绩为3.51万㎡ 。此外，进入三榜TOP10的项目还有复地鹿溪雅园、保利时光印象、浅隐林泉等项目。1-10月，苏州市区总价300万元以下刚需商品住宅供应量约为54万㎡，约占整体新房供应量的24%；总成交量为144万㎡，约占整体新房成交量的47%。
从上榜楼盘来看，今年苏州刚需住宅成交主要集中在各区域外围及乡镇板块，像姑苏区、园区、新区核心基本已无刚需住宅供应与成交，苏州刚需客群的选房区域正逐渐外扩。并且从市场行情来看，由于外围板块刚需房源存量较多，今年刚需房源销售压力也在明显增强。
10月这一轮震荡行情，带动了苏州多个板块的刚需房源成交量大幅增长，单月成交突破50套的刚需楼盘有8个，其中中铁建花语云萃华庭单月成交了102套300万以下房源。成交量增长的主要原因除了政策驱动外，就是各楼盘以价换量幅度的增加。
预计伴随着年末的到来，各刚需楼盘依然还是会抢抓当前这个政策节点，加速销售，从成交占比来看，刚需房源依然会是苏州新房成交的主力房源。
数据说明
1.指标解读：本次测评企业范畴为苏州市区范围内（不含昆山、太仓、常熟、张家港）的管理项目;网签套总价在300万元以内、300万元-500万元、500万元及以上商品住宅。2.统计时间：如无特殊说明，统计时间区间自2024年1月01日起至2024年10月31日。3.数据来源：合同签约数据，已剔除回迁房、政府回购房源、退房数据等。
4.数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入
克而瑞所发布的“房企销售榜单”系以克而瑞监测数据，楼盘网签备案数据调研，企业年度公开数据及申报信息内容为补充，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的销售排行榜，为尽可能避免公开数据和监测数据的失真，实现信息核实之目的，对于未自主申报数据的部分企业，视情况不纳入榜单。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权
引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
克而瑞苏州房产测评分析师
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象屿恒泰天悦东方
