前两天， 六大行发布公告称，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行，一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求，即将正式落地。我看了一下公告，简单来说，就是以后你可以灵活调两个东西，一个就是调整基点，一个就是调整重新定价日。具体怎么调，我现在来说说，这篇文章实操性很强，也有一定的逻辑性，涉及到所有有月供的家庭，不看完，不研究透，受到损失的是你自己。
我们所有房贷利率是LPR-减点，现在调整的就是LPR后面这个小尾巴，这次存量房贷利率是央行统一调整为LPR-30BP。现在新发房贷利率跟这个存量房贷，仍然还是有些差距，像深圳新发房贷利率是LPR-45BP，相差了15个BP，这个可能还好；像广州都是lpr-85BP，相差还是挺大的。那老房奴肯定会不开心，大家又要呼吁存量房贷下调，央行又要研究方案，又搞个统一下调，太麻烦了，干脆把这个调整的操作交到大家手上。如客户的房贷LPR加点值，高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向我行申请调整LPR加点值。
房贷LPR加点值：lpr后面这个小尾巴，现在首套房存量房贷利率的都调整为-30BP，这个加点值就“-30BP”。全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。第一个全国新发放房贷利率，央妈会在官网统一公布，上个季度（三季度）是3.33%。再减去该利率对应季度内各月5年期以上LPR算术平均值，也就是三季度的LPR报价3.85%，，注意，是三季度，而不是最新的3.60%。最后，根据以上这个公式，算的最新的全国新发放房贷利率平均加点值为：也就是说，如果你的加点值高于-52BP+30BP=-22BP的人，就可以向银行提出调整了。而这次，因为大家都统一调整到了LPR-30BP，低于这个标准了，所以大家都不用调了。没看懂没关系，看着计算的过程很复杂，以后大家直接点进去银行APP里面的调整页面，系统就会自动计算你符不符合调整要求，符合那就可以调整。这个利率加点的调整是不限次数的，你未来只要符合条件都能在APP上进行调整。注意这个调的只是LPR加点值，并不调LPR，跟我们这次调存量房贷一样的操作。以前是加点值不能调整的，现在相当于加点值也能调了！那你LPR为多少的，跟另一个概念也有关，就是重新定价日，之前我还以为是能调整重新定价日，其实它现在只能调整重定价周期。以前大家都是一年的周期，现在能调整到3个月、6个月、或者1年定价。但是，你原来的重新定价日是不变的。审核通过后，新的重定价周期即日生效。过去，大家的重新定价日可能是每年的1月1日，或者是贷款发放日。就拿1月1日来说，这次如果直接调整为3个月定价周期，那么以后重新定价日就是1月1日、4月1日、7月1日以及10月1日。如果调整为6个月的定价周期，那么以后重新定价日就是1月1日和7月1日。假设2月份下调了LPR，之前一年计算一次的，要到第二年才能享受这一波利率下调，现在调整到3个月周期的，在当年4月份利率就下调了，省了9个月的利息。如果调整到半年周期的，在当年7月份就下调了。省了半年的利息。这个定价日周期的调整，一笔贷款只能调整一次。也就是说，你如果明天调整了，以后就再也不能调了，要非常小心一点，一生一次的机会毕竟不多，哈哈。这个定价日周期，如果未来一直处于利率下行周期，那么你就按照3月一个周期来调，能最快享受lpr下调带来的利息减少。但是，处于利率上行的周期的时候，调价周期越密，就越早支付更高的利息。问题来了，那到底是选3个月，还是6个月，还是12个月，这样的选择真的好考验普通人对经济周期的理解啊？跟当年大家选浮动LPR跟固定LPR一样，我影响很深刻，当年银行也是给大家做选择，当时我直接告诉用户选择浮动LPR。当年听了我们的建议选浮动LPR已经拿到了好处，而那些听一些非房产专业人士的选固定的傻眼了，当时还引发了好多争议，好多主流非房产大号也来告诉大家选固定，现在看真的业余。利率下行，越早享受LPR下行对你越有好处，先把当前的好处拿到手。未来不管利率是否上行都不重要，因为从宏观上判断，至少未来五年都坚持我的判断，未来一定是低利率大通胀的环境，所有人都要做好利率下行的准备。而只要利率下行，你每3个月就有机会能把房贷利率调整得更低，这样月供自然就变少。至于有些人说未来也许房贷会上涨啊，那样就亏了，这些话都不要听，这些都是些非房地产专业的给的毫无逻辑的假设。把眼前能省的钱先省下来，以后的升息的事情以后再说。也许再过5年、8年，你可能就换房了，又是一笔新的房贷，就可以重新选择定价周期。如果到时候处于利率上行周期，你想把定价周期拉长，再拉长也不迟。
建行、工行、农行、交行都要到11月15日之后才开始。关于这个重定价周期。假设你贷款在中行，原来重新定价日是2月2日，那么你选了重新定价周期3个月，你明天申请，最快后天就能享受最新的lpr，利率直接从3.9%，变成3.3%，又降了60个基点。也就是有一拨人又能享受利率下调带来的月供减少。11月1日开始，大家可以在手机银行APP，输入“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行申请调整就行了。这个新的定价机制一出来，市场反应还是很大的，当时地产股大涨，每一次存量房贷利率的调整，地产股都会有一定躁动。新的定价机制，让房贷利率调整变得更灵活了，老百姓对于买完房后，新旧房贷利息差变大的担心少多了，更好的激发大家的买房意愿。就像我一个朋友，9月就看中一套房，就等着lpr下调，才订房过户。
在市场环境不好的时候，大家都是能省则省，哪怕是少个10~20个bp，也不放过。除此之外，这次重新定价日周期调整，估计也有一大部分人，不用等到明年就能享受到3.33%的房贷利率，利息减少带来收入的增加，对拉动消费有实实在在的好处。那些重新定价日在2月、5月、7月的朋友赶紧行动起来，你们将比预期更快的把利率调整到3.33%。这篇文章非常重要，跟所有有房贷和月供的都有关系，大家在操作之前，务必把我的文章好好读一下，对你一定有帮助，转发给你身边的朋友和家人，让他们也知道房贷调整的新规。END
王晓芳，壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
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