买房子,八成是在买地段。
同样品质的房子,一线和八线小县城的房价有天壤之别,这差距就在土地上。
即便在同一座城市,就拿上海来说,同样的产品,在不同的土地上,价格也能差五六倍。
核心原因是不同的土地,与之匹配的资源也不同,造就了不同的地段价值。
今天,我们就来聊一聊,怎么判断一个板块的地段价值。
01
先看大地段,板块到市中心距离。
众所周知,上海的房价是以市中心为最高点,内中外环递减的,在大地段定好基调的情况下,再看板块到市级商圈的距离。
例如中山公园、徐家汇、五角场、大宁这些商圈,这也是地段价值极其重要的加分项。
最后,再看小地段,板块距离区域核心区,也就是本区域内经济活动最集中的区域。
例如,嘉定区的核心区是嘉定新城板块。这是板块在区域内竞争力体现。
02
众所周知,一个板块的配套能级越高,本板块的资源聚集能力越高,地段价值也就越高。
商业配套的能级,主要是按照服务的划分,服务范围越广,能级越高。
例如最高能级的市级商圈是服务于全市的,例如南京路商圈
教育配套,众所周知,公立教育资源是按照梯队划分。
当然,同为第一梯队的学校,但由于每个区教育资源的平均水平不同。
即便同为第一梯队,也有优劣之分。
例如,静安区第一梯队的小学要比宝山区的更为优质。
最后,是医疗资源,我们最耳熟能详的是三甲医院,这也是最高能级的公立医院。
下面由高到低,可以划分为:三级甲等,三级乙等,二级甲等,二级乙等,一级甲等,一级乙等。
下面还有很多综合医院、社区医院、卫生服务站等能级更低的医疗资源,这三类配套中,权重又不一样,从需求和稀缺程度来讲。
三类配套的对于地段价值的贡献从大到小可分为:教育、商业、医疗配套。
教育资源排名第一,因为优质教育资源难以标准化复制,而且一所优质学校的培养和沉淀,需要耗费大量的时间,因此学区资源是极为稀缺的。
在上海,同地段的学区房溢价普遍高达15%~30%,对于一些顶尖学区,溢价可以高达100%,这也侧面反映了优质学区的稀缺属性。
其次是商业配套,众所周知,在电商冲击下,人们对大型实体商业的依赖在不断减弱,且实体商业具备可标准化复制的特点。
例如万达,再加上可以与周边板块的商业配套共享,因此稀缺性大大弱于教育资源,因此,商业配套的比重次之。
最后是医疗资源,与前两种配套相比,医疗资源是一个使用较为低频的配套。
同样具备跨板块的共享属性,因此对地段价值的贡献排最后。
因此,大家在选择板块时,不妨列一个配套清单,比对一下备选板块的能级。
此外,板块配套还代表着一个板块的成熟度。
如果一个板块的配套全都是顶级的,那么这个板块基本上已经发展到顶,房价也会较高,未来兑现的利好会比较少。反之亦然。
需要注意的一点是,对于自住的朋友来说,配套不是越高端越好,而是适合自己消费水平的最好。
03
这里指的交通能级是高效交通工具的密度。
交通能级越高,地段价值越大。
就拿上海来说,轨交密度最大的地区是地段价值最高的内环区域。
04
05
06
END
王晓芳,壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
▲ 点击上方卡片关注我们,一起聊聊财经