越来越多城市，开始对“公摊面积”下手了。
最近，浙江多地接连出台新规，重点提到：
空中花园绿化阳台等不计入建筑面积和容积率，也不参与其他配套设施指标计算。
一句话总结，就是得房率要提高了！
按照新规，得房率有望达100%，高的甚至能到120%！
其他省份，也已经有确切的文件在支持：
5月，深圳《深圳市建筑设计规则》修订内容，避难层、机房等两大部分公共空间列为“不计容面积”。在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。
惠州规定，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。
珠海更夸张：满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。
还有广州、佛山、肇庆都出台了“不计容面积”的相关规定，变相提高得房率到100%。
长期以来，我国商品房销售中普遍附加公摊面积。
有统计显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20％~30％左右。对于一二线城市购房者而言，二三成的公摊面积意味着动辄百万元的支出。
与此同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权和收益权不统一，也让公摊面积成为房地产交易过程中多年饱受诟病的话题。
随着住房交易进入存量市场和买房市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。
如果这次新规全面落地，真能减少公摊、提高得房率，对买房人来说，绝对是个大利好！
01
为何现在要取消公摊？
那么问题来了，几十年都解决不了的顽疾，为何在当下这个节骨眼上出现了颠覆性改变？
有两方面：
一方面是，房子出现了“结构性过剩”。
刚刚国家统计局公布最新数据，7月末，全国商品房待售面积达到73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。
这个数值已经超越了2015年，登上历史顶峰。
事实上，“过剩”主要集中在低能级城市和刚需住房层面。也就是说，核心一二线城市，改善性住房还是相对稀缺的。
稀缺怎么办？那就放心大胆地造。
所以在2023年-2024年的大小会议中，都特别强调了，未来要造“好房子”，满足高端居住需求。
什么是好房子？
第一要素就是“高得房率”，充足的空间才能发挥出人居设计的想象力。
另一方面就是最实际的情况——
房子卖不出去，地方想让开发商变相取消公摊，来吸引购房者。
在多地出台新规、赠送面积的文件中，并没有对房子大小和类型做限制，也就是说，接下来刚需房也可以赠送面积，也可以100%得房率和取消公摊。
而且提高得房率，在明面上，还能进一步降低单价，吸引购房者上车。
但这也会对市场竞争格局，造成冲击。
比如未来很多购房者都会去买100%得房率的新盘，对低得房率的新盘，嗤之以鼻，甚至对二手房老产品也不会在意了。从而导致，低得房率产品流动性缩减，拉低房价。。。
不过这也要看地段。当下核心一二线城市的主要地段，土地基本都开发结束了，新房基本都在外环和郊区，即使这些新房取消公摊，也无法对绑定核心城市资源的房子造成冲击。
总之，100%得房率是未来新盘的主流趋势，在房价回归居住属性后，“好房子”也会遍地开花。
02
取消公摊面积
对消费者有哪些好处
取消公摊其实是有很多好处的，即使开发商通过涨价等其他手段保持房子总价不变，购房者依旧能享受到以下三个好处。
第一，开发者再也不能夸大公摊面积
由于普通人缺乏计算公摊面积的相关专业知识，所以在实际操作里，公摊多少、得房率高低基本都是开发商说了算。
而如果房子按照套内面积计算就不同了，普通人拿一把尺子都能够计算出套内面积是不是和开发商宣传的一样，这显然更有利于购房者。
要知道的是，最早实施公摊的香港早已在前几年就取消了公摊，并且香港房地产后续也没遇上多少麻烦，这意味着取消公摊面积实际上也是可行的。
第二，避免重复公摊
部分小区的消防应急场所已经被属于公摊面积范围内，但业主依旧需要再次花费一笔不菲的金额购置车位，这显然存在重复公摊，又或者多次计价的嫌疑。
取消公摊面积以后，公摊建筑所有权、使用权以及相关项目的透明度会更高，这对于业主来说也是一个好事。
第三，避免公摊面积被物业牟利
有人曾经做过一个计算，如果一个小区的公共部位经营得当的话，甚至能抵消一半的物业费。
比如小区大门、电梯的广告，停车位的出租等这些收入原本应该属于业主所有，但实际上大多数物业都不会将这部分收入返还给业主，又或者用于降低业主的物业费。
公摊面积取消以后，那么小区公共场所的一些经营收入也将变得更加透明，这有助于降低业主的物业费。
03
最后
公摊面积这玩意发明出来就是“反人类”，全球任何一个国家或者地区都没有这个东西，香港那边也早就取消了，没想到我们这边能坚持到现在……
之前行情好，人们还能忍，现在这行情，还敢这么做的开发商，只能是自寻死路。
当初内地从香港老师父那学到两样，一个是期房，一个就是公摊面积。
结果期房导致出现大量烂尾楼，而公摊面积，则是让开发商、物业公司、供暖机构等等企业，躺在上面吸血。
如果这两大顽疾不做出改变，楼市回到正轨，依旧非常艰难。
或许在房产市场较为冷清的现在，正是改变市场历史遗留问题的最佳时机。
END
王晓芳，壹创新商学创始人
20年企业管理咨询经验|链接赋能16万家企业
聚景资本管理合伙人|投资中信建设、喜马拉雅、金维制药等众多项目
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